Добрый день! Супруги в браке купили квартиру с маткапиталом, выделили доли детям. При разводе муж продает свою долю, а детские остаются. Можно ли как-то вывести доли детей из общей собственности и выделить их именно в квартире матери? Куда обращаться и какие документы нужны? В выписке из ЕГРН указаны все доли, но мы хотим, чтобы дети были сособственниками только жилья матери.
НейроадвокатВ описанной ситуации супруги в период брака приобрели квартиру, частично оплатив её средствами материнского (семейного) капитала. В силу прямого требования закона они оформили жильё в общую долевую собственность всех членов семьи, включая несовершеннолетних детей. Таким образом, между супругами и детьми возникли отношения общей долевой собственности на недвижимость.
Юридически значимым обстоятельством является то, что доли детей выделены не по желанию родителей, а в силу обязательства, данного в Пенсионный фонд, — в счёт реализации права на материнский капитал. Это означает, что дети стали законными сособственниками квартиры наравне с родителями, и их доли не являются «свободными»: они обременены целевым назначением — обеспечение жилищных прав несовершеннолетних.
При разводе супруги не прекращают быть родителями, а дети не утрачивают право собственности на свои доли. Тот факт, что муж намерен продать свою долю, а доли детей остаются, является лишь констатацией текущего раздела. Проблема состоит в том, что изначально доли распределены так, что каждый участник (включая каждого ребёнка) имеет идеальную долю во всей квартире, а не в каком-либо её отдельном физически обособленном помещении. Желание матери «вывести» детские доли из общего имущества и «выделить их в квартире матери» юридически означает, что мать хочет стать единоличным собственником какой-то части квартиры, а дети — собственниками другой, полностью самостоятельной части.
С правовой точки зрения здесь затронуты несколько типов правоотношений:
Юридически значимо, что «выделить доли детей именно в квартире матери» в классическом понимании (когда мать становится единоличным собственником одной части, а дети — другой) при наличии у всех долей в одной и той же квартире практически невозможно без изменения физических границ объекта (реального раздела квартиры в натуре). Технически квартира — это единый объект, и чисто юридическое перераспределение долей без изменения права собственности на саму квартиру означает лишь изменение цифр в ЕГРН, но не изменение природы права (все остаются сособственниками того же помещения). Если же речь идёт о выделе доли в натуре (обособлении комнат или части), то это допустимо только если технически возможно сделать отдельные помещения с отдельными входами, что для обычной квартиры почти нереально. Альтернатива — отчуждение имущества и приобретение отдельных квартир (долей), но это касается продажи, а не просто перераспределения долей.
Поскольку в ситуации стоит продажа доли отцом, это осложняет дело: после продажи мать, отец и дети останутся сособственниками, но отец будет заменён посторонним человеком, который может не согласиться на любые перераспределения долей детей. Таким образом, сама конструкция, при которой дети остаются сособственниками всего объекта (а не только «жилья матери») изначально заложена обязательством по маткапиталу. Изменить её без продажи всей квартиры и покупки нового жилья с выделением долей — крайне сложная задача, требующая анализа законности и добровольности сделки, а также контроля органов опеки.
Правовой режим квартиры, приобретённой с использованием средств материнского капитала, определяется нормами Гражданского кодекса РФ об общей долевой собственности. Согласно ст. 244 ГК РФ, имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности, причём по общему правилу такая собственность является долевой. В рассматриваемой ситуации квартира принадлежит на праве общей долевой собственности супругам и детям, которые выделили доли в силу обязательства по материнскому капиталу. Доли детей не входят в совместную собственность супругов, а являются их самостоятельной собственностью.
- Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
- Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
- Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.
- Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Общая собственность на делимое имущество
— Гражданский кодекс РФ, ст. 244
Распоряжение долями детей возможно только по соглашению всех участников долевой собственности. В силу ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех её участников. Поскольку дети являются собственниками долей, любые действия по изменению размера их долей, передаче этих долей матери или выделу их в отдельный объект требуют согласия всех участников, включая самих детей, от имени которых действует мать как законный представитель. Однако даже если мать и дети согласны, требуется также согласие отца (пока его доля не продана) и последующего покупателя его доли – после продажи доли отца новый собственник становится участником долевой собственности и также должен дать согласие на перераспределение долей.
Подробно опишите детали,
и Нейроадвокат подберёт решение
Прямой передел долей несовершеннолетних в рамках той же квартиры, чтобы дети стали сособственниками только гипотетической «доли матери», юридически невозможен. Дети являются законными долевыми собственниками конкретного объекта недвижимости в силу обязательства по материнскому капиталу, и просто «привязать» их право к доле матери без отчуждения их собственного имущества нельзя. Единственная законная реализация намерения матери потребует совершения сделки по отчуждению долей детей (дарение, выдел с компенсацией) с обязательным предварительным разрешением органа опеки и попечительства, получить которое будет крайне затруднительно без встречного предоставления детям равноценного жилья.
Если орган опеки в письменной форме откажет в разрешении, а настаивать на изменении структуры собственности необходимо, следует обратиться к адвокату для оценки возможности судебного обжалования акта органа опеки и попечительства или разработки законной альтернативной схемы с полным соблюдением прав несовершеннолетних.
