Ситуация касается отчуждения квартиры, приобретенной военнослужащим до вступления в брак с использованием средств накопительно-ипотечной системы (НИС), целевого жилищного займа (ЦЖЗ) и собственных средств. Впоследствии, уже в период брака, был произведен рефинансирование кредита, а само обязательство полностью погашено после расторжения брака. В настоящее время собственник квартиру продает, не состоя в браке.
Юридически значимым является определение правового режима данной квартиры: относится ли она к личной (раздельной) собственности военнослужащего или является совместно нажитым имуществом супругов (бывших супругов). По общему правилу, имущество, приобретенное до брака, является личной собственностью приобретателя. Однако важным обстоятельством является то, что погашение кредита (в том числе после рефинансирования) могло производиться в период брака, в том числе за счет общих доходов супругов. Это создает риск признания за бывшей супругой права на компенсацию части средств, уплаченных в счет погашения долга, или, в отдельных правовых позициях, права на долю в самой квартире (как на объект, в приобретение которого вносились общие средства).
Дополнительным фактором служит рефинансирование кредита в 2018 году, то есть во время брака. Поскольку новый кредит был оформлен уже в период брака, он может быть квалифицирован как общее обязательство супругов, если он был направлен на погашение первоначального долга, но на новых условиях. Факт полного погашения кредита только в 2025 году, уже после развода, означает, что часть платежей была произведена за счет личных средств военнослужащего как единоличного собственника.
Таким образом, ключевой вопрос — является ли квартира личным имуществом военнослужащего с момента приобретения (2012 год) и не изменился ли ее режим из-за рефинансирования и погашения долга в браке и после его расторжения. В зависимости от ответа на этот вопрос решается, требуется ли нотариальное согласие бывшей супруги на продажу, которое необходимо, если квартира находится в совместной собственности, или же бывшая супруга имеет лишь потенциальное право требовать денежную компенсацию части платежей, сделанных из общего бюджета, но не имеет прав на само жилье.
Квартира была приобретена вами в 2012 году, то есть до вступления в брак в 2017 году. В силу пункта 1 статьи 36 Семейного кодекса РФ имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, является его личной собственностью. Аналогичное правило закреплено в пункте 1 статьи 256 Гражданского кодекса РФ. Это означает, что квартира, купленная вами на основании договора купли-продажи с использованием средств НИС, ЦЖЗ и личных средств до брака, является вашей личной собственностью и не входит в состав общего имущества супругов.
- Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.
— Семейный кодекс РФ, ст. 36
- Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также полученное одним из супругов во время брака в дар или в порядке наследования, является его собственностью. ... Имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в течение брака за счет общего имущества супругов или личного имущества другого супруга были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и т.п.).
— Гражданский кодекс РФ, ст. 256
Рефинансирование кредита, которое вы осуществили в 2018 году, то есть в период брака, само по себе не изменяет режим собственности на квартиру. Гражданский кодекс в той же статье 256 допускает признание личного имущества совместным только при условии, что за счет общих средств супругов были произведены вложения, значительно увеличившие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и т.п.). В вашей ситуации рефинансирование представляет собой замену одного кредитного обязательства другим на более выгодных условиях — это не является вложением, увеличивающим стоимость самой квартиры. Факт погашения кредита (в том числе частично в браке и после его расторжения) также не порождает у бывшей супруги права на долю в недвижимости. Как справедливо указывает статья 38 Семейного кодекса, разделу подлежит только общее имущество, нажитое в период брака. Поскольку квартира не является общим имуществом, а ваши возможные совместные денежные средства, направленные на погашение кредита в браке, могут влечь лишь право бывшей супруги на денежную компенсацию (долю в уплаченных средствах, но не в самой квартире), это не влияет на ваш титул собственника.
Статья 38 СК РФ регулирует раздел общего имущества супругов. Для ответа на вопросы необходимо определить, является ли квартира общим имуществом супругов. Статья устанавливает, что разделу подлежит общее имущество, нажитое в период брака. Квартира приобретена до брака, поэтому не является общим имуществом. Рефинансирование кредита в браке не меняет режим собственности, если не было совместных вложений, увеличивающих стоимость. Погашение кредита в браке может дать право на компенсацию, но не на долю в квартире. Согласие бывшей супруги на продажу не требуется, так как квартира не является общим имуществом.
— Семейный кодекс РФ, ст. 38
Поскольку квартира является вашей личной собственностью, а не общим имуществом супругов, требование о получении нотариально удостоверенного согласия супруга, предусмотренное пунктом 3 статьи 35 Семейного кодекса для сделок по распоряжению недвижимостью, на вашу ситуацию не распространяется. Это согласие необходимо только при распоряжении общим имуществом. Ваша бывшая супруга, с которой брак расторгнут в 2022 году, не является сособственником данной квартиры, поэтому её согласие на продажу не требуется.
Статья 35 СК РФ регулирует владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов. Пункт 3 устанавливает, что для сделок по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации (включая продажу квартиры), необходимо нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Это имеет значение для вопроса 4 о необходимости согласия бывшей супруги на продажу квартиры, если она является общим имуществом.
— Семейный кодекс РФ, ст. 35
Федеральный закон «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» в части 1.1 статьи 14 предусматривает возможность приобретения жилья в общую собственность супругов-участников НИС. Однако данная норма регулирует порядок приобретения жилья в период брака самими участниками системы, а не определяет режим собственности на квартиру, купленную вами задолго до брака. Ваша квартира приобретена в 2012 году, когда вы были холосты, поэтому указанная норма к вашей ситуации не применяется и не изменяет её статус как вашей личной собственности.
Статья 14 регулирует право участника НИС на получение целевого жилищного займа для приобретения жилья, уплаты первоначального взноса и погашения обязательств по ипотечному кредиту. Часть 1.1 предусматривает возможность приобретения жилья в общую собственность супругов-участников НИС. Однако статья не содержит норм, определяющих режим собственности на жилье, приобретенное до брака, или влияние рефинансирования в браке. Полезные формулировки: 'приобретения жилого помещения... под залог приобретаемых жилого помещения', 'уплаты первоначального взноса при приобретении с использованием ипотечного кредита... и (или) погашения обязательств по ипотечному кредиту (займу)'.
— Федеральный закон «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих», ст. 14
Таким образом, все релевантные нормы приводят к однозначному выводу: квартира является вашей личной собственностью, и согласие бывшей супруги на её продажу не требуется. Нормы о совместной собственности (статья 34 СК РФ и пункт 1 статьи 39 СК РФ) к данному спору не относятся, поскольку квартира не является имуществом, нажитым супругами во время брака.
