Нужно ли согласие бывшей жены на продажу квартиры, купленной до брака с участием НИС и ЦЖЗ, если кредит закрыт после развода

Ситуация касается отчуждения квартиры, приобретенной военнослужащим до вступления в брак с использованием средств накопительно-ипотечной системы (НИС), целевого жилищного займа (ЦЖЗ) и собственных средств. Впоследствии, уже в период брака, был произведен рефинансирование кредита, а само обязательство полностью погашено после расторжения брака. В настоящее время собственник квартиру продает, не состоя в браке.

Юридически значимым является определение правового режима данной квартиры: относится ли она к личной (раздельной) собственности военнослужащего или является совместно нажитым имуществом супругов (бывших супругов). По общему правилу, имущество, приобретенное до брака, является личной собственностью приобретателя. Однако важным обстоятельством является то, что погашение кредита (в том числе после рефинансирования) могло производиться в период брака, в том числе за счет общих доходов супругов. Это создает риск признания за бывшей супругой права на компенсацию части средств, уплаченных в счет погашения долга, или, в отдельных правовых позициях, права на долю в самой квартире (как на объект, в приобретение которого вносились общие средства).

Дополнительным фактором служит рефинансирование кредита в 2018 году, то есть во время брака. Поскольку новый кредит был оформлен уже в период брака, он может быть квалифицирован как общее обязательство супругов, если он был направлен на погашение первоначального долга, но на новых условиях. Факт полного погашения кредита только в 2025 году, уже после развода, означает, что часть платежей была произведена за счет личных средств военнослужащего как единоличного собственника.

Таким образом, ключевой вопрос — является ли квартира личным имуществом военнослужащего с момента приобретения (2012 год) и не изменился ли ее режим из-за рефинансирования и погашения долга в браке и после его расторжения. В зависимости от ответа на этот вопрос решается, требуется ли нотариальное согласие бывшей супруги на продажу, которое необходимо, если квартира находится в совместной собственности, или же бывшая супруга имеет лишь потенциальное право требовать денежную компенсацию части платежей, сделанных из общего бюджета, но не имеет прав на само жилье.

Квартира была приобретена вами в 2012 году, то есть до вступления в брак в 2017 году. В силу пункта 1 статьи 36 Семейного кодекса РФ имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, является его личной собственностью. Аналогичное правило закреплено в пункте 1 статьи 256 Гражданского кодекса РФ. Это означает, что квартира, купленная вами на основании договора купли-продажи с использованием средств НИС, ЦЖЗ и личных средств до брака, является вашей личной собственностью и не входит в состав общего имущества супругов.

1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.
   — Семейный кодекс РФ, ст. 36

1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также полученное одним из супругов во время брака в дар или в порядке наследования, является его собственностью. ... Имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в течение брака за счет общего имущества супругов или личного имущества другого супруга были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и т.п.).
   — Гражданский кодекс РФ, ст. 256

Рефинансирование кредита, которое вы осуществили в 2018 году, то есть в период брака, само по себе не изменяет режим собственности на квартиру. Гражданский кодекс в той же статье 256 допускает признание личного имущества совместным только при условии, что за счет общих средств супругов были произведены вложения, значительно увеличившие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и т.п.). В вашей ситуации рефинансирование представляет собой замену одного кредитного обязательства другим на более выгодных условиях — это не является вложением, увеличивающим стоимость самой квартиры. Факт погашения кредита (в том числе частично в браке и после его расторжения) также не порождает у бывшей супруги права на долю в недвижимости. Как справедливо указывает статья 38 Семейного кодекса, разделу подлежит только общее имущество, нажитое в период брака. Поскольку квартира не является общим имуществом, а ваши возможные совместные денежные средства, направленные на погашение кредита в браке, могут влечь лишь право бывшей супруги на денежную компенсацию (долю в уплаченных средствах, но не в самой квартире), это не влияет на ваш титул собственника.

Квартира является вашей личной собственностью, поскольку приобретена в 2012 году до вступления в брак, а рефинансирование кредита в 2018 году и его последующее погашение не изменили правовой режим недвижимости как раздельного имущества. Согласие бывшей супруги на продажу квартиры не требуется, так как она не выступает сособственником, а нотариальное согласие по смыслу статьи 35 Семейного кодекса РФ распространяется только на распоряжение общим имуществом супругов. Риск притязаний ограничен лишь возможным требованием денежной компенсации части платежей, внесённых в период брака, но не доли в самой квартире.

Рекомендуемые действия

• Подготовьте полный пакет документов для сделки купли-продажи: договор купли-продажи от 2012 года, выписку из ЕГРН о государственной регистрации права собственности, справки о полном погашении ипотечного кредита и об отсутствии обременений, а также свидетельство о расторжении брака и справку о закрытии всех задолженностей перед банком и ФГКУ «Росвоенипотека».
• Получите в банке, где проводилось рефинансирование, и в предыдущем кредиторе документальное подтверждение о полном исполнении обязательств и снятии обременений, включая документы о погашении целевого жилищного займа по линии НИС.
• Обратитесь к нотариусу для составления и удостоверения сделки купли-продажи без запроса согласия бывшей супруги, предоставив все имеющиеся документы, подтверждающие личный характер собственности и отсутствие совместного имущества.
• Включите в договор купли-продажи заверение продавца о том, что отчуждаемое имущество является его личной собственностью и не состоит в общей совместной собственности с кем-либо, включая бывшую супругу.

Сроки и риски

• Исковые требования бывшей супруги о разделе совместно нажитого имущества должны предъявляться в пределах трёхлетнего срока исковой давности с момента, когда она узнала или должна была узнать о нарушении своего права (с 2022 года), и в отношении личной квартиры такое требование не может быть направлено на признание права на долю.
• Потенциальная угроза ограничивается денежным требованием о компенсации части средств, направленных на погашение кредита в период брака, однако с учётом полного погашения после развода и истечения значительного времени такой риск минимален. При поступлении претензии со стороны бывшей супруги следует оценить документальную обоснованность расчётов и привлечь адвоката.

Когда нужен адвокат

• Если бывшая супруга направляет досудебную претензию или подаёт иск о разделе имущества или взыскании денежной компенсации.
• При возникновении спора о квалификации платежей, произведённых в период брака, и их влиянии на стоимость имущества.
• Если регистрирующий орган (Росреестр) приостанавливает регистрацию перехода права собственности по мотивам, связанным с семейным статусом продавца, и требуется административное или судебное обжалование.