Ситуация представляет собой бракоразводный процесс с участием военнослужащего, на которого распространяется действие Федерального закона «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих». Ключевым обстоятельством является квартира, приобретенная с использованием средств целевого жилищного займа (ЦЖЗ) в рамках НИС. Данное жилье находится в залоге (ипотеке) у банка (кредитора) и у Российской Федерации в лице уполномоченного органа (в части средств ЦЖЗ). Обременение (ипотека) действует еще один год.
Юридически значимым является то, что до момента полного погашения кредита и снятия обременения военнослужащий не может свободно распоряжаться квартирой: он не вправе ее продать, подарить или выделить из нее долю кому-либо, включая супругу. Право собственности на квартиру в период действия ипотеки принадлежит военнослужащему, но оно ограничено правами залогодержателей.
Правоотношения, затронутые в ситуации, носят комплексный характер: это семейные отношения (раздел совместно нажитого имущества), жилищные и ипотечные отношения (залог и обременение), а также отношения, связанные со специальным статусом военнослужащего и условиями участия в НИС. Квартира, приобретенная по НИС, считается совместно нажитым имуществом супругов, однако ее раздел в натуре или передача одному из супругов до снятия обременения невозможна без согласия банка и уполномоченного органа (ФГКУ «Росвоенипотека»), которое в данном случае получить практически невозможно.
С юридической точки зрения, намерение военнослужащего передать квартиру жене после снятия обременения при разводе порождает несколько правовых вопросов: как оформить это намерение так, чтобы оно имело обязательную силу и обеспечивало гарантии супруге, не нарушая при этом императивные ограничения, установленные законодательством о НИС и ипотеке.
При разделе имущества супругов, один из которых является военнослужащим – участником НИС, ключевое значение имеет квалификация квартиры как совместно нажитого имущества и одновременное наличие законодательных ограничений на её отчуждение, вытекающих из залога и требований Федерального закона "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих" (далее – Закон о НИС). В предоставленном контексте нормы Закона о НИС отсутствуют, поэтому для целей данного анализа необходимо исходить из того, что данный закон содержит специальные правила, ограничивающие возможность выделения долей и отчуждения жилого помещения до полного погашения целевого жилищного займа и снятия обременения. Принимая это во внимание, рассмотрим применимые нормы.
Согласно ст. 38 Семейного кодекса РФ, общее имущество супругов может быть разделено по их соглашению, которое подлежит нотариальному удостоверению. Поскольку квартира, приобретенная в браке с использованием средств НИС, по общему правилу является совместной собственностью (если брачным договором не установлено иное), стороны вправе заключить соглашение о её разделе. Однако на момент составления такого соглашения квартира находится в залоге у банка, и любое распоряжение ею (включая передачу жене) требует согласия залогодержателя. Если соглашение о разделе будет содержать условие о немедленной передаче квартиры, оно может быть признано ничтожным как противоречащее закону (ст. 209 ГК РФ, ст. 334 ГК РФ). Вместе с тем, супруги могут включить в нотариальное соглашение условие о том, что военнослужащий обязуется передать квартиру жене после снятия обременения (отлагательное условие). Такая конструкция не запрещена, а свобода договора закреплена в ст. 421 ГК РФ.
- Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. 2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 421
Применительно к обстоятельствам дела: условие о передаче квартиры в будущем после снятия обременения может быть включено в соглашение, однако до момента погашения ипотеки и прекращения залога такое обязательство не может быть исполнено принудительно (ст. 334 ГК РФ ограничивает права залогодателя). Жене для защиты своих прав целесообразно настаивать на нотариальном удостоверении такого соглашения и, по возможности, на получении предварительного согласия банка на переход права собственности после погашения кредита.
В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 334
При разделе общего имущества и определении долей применяются положения ст. 39 СК РФ о равенстве долей, если иное не предусмотрено договором. Поскольку брачный договор (ст. 42 СК РФ) может быть заключен как в отношении имеющегося, так и в отношении будущего имущества, супруги вправе установить режим раздельной собственности на квартиру, которая будет принадлежать жене после снятия обременения. Это даёт более надёжную гарантию, чем простое соглашение о разделе, так как брачный договор создаёт права на будущее имущество и не требует согласия залогодержателя на стадии заключения (однако его исполнение будет возможно только после прекращения залога).
Брачным договором супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности ... установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов. ... Брачный договор может быть заключен как в отношении имеющегося, так и в отношении будущего имущества супругов.
— Семейный кодекс Российской Федерации, ст. 42
Ст. 209 ГК РФ устанавливает, что собственник вправе распоряжаться своим имуществом, но не нарушая права других лиц. До снятия обременения собственником квартиры является военнослужащий (с учётом прав банка как залогодержателя). Он не может выделить долю жене или подарить квартиру без согласия залогодержателя. Поэтому любые соглашения, направленные на немедленный раздел квартиры, будут неисполнимы. Однако обязательство передать квартиру в будущем (после погашения кредита) юридически допустимо, если оно оформлено с соблюдением требований к форме (нотариальное удостоверение) и не противоречит существу законодательства о НИС.
Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам ...
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 209
Статья 38 СК РФ также предусматривает, что при разделе суд может присудить денежную компенсацию вместо передачи имущества. Это означает, что военнослужащий может обязаться выплатить жене стоимость её доли после снятия обременения, а квартиру оставить себе — это не требует немедленного согласия банка. Но в данном случае военнослужащий хочет отдать квартиру жене, поэтому более уместным является соглашение с отлагательным условием.
- В случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке. ... в случае, если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация.
— Семейный кодекс Российской Федерации, ст. 38
Таким образом, наиболее надёжным законным способом обеспечить права супруги на квартиру до момента снятия обременения является заключение нотариально удостоверенного брачного договора (с соблюдением ст. 42 СК РФ), в котором будет указано, что после прекращения залога квартира становится единоличной собственностью жены, либо – как альтернатива – соглашения о разделе с отлагательным условием, предусмотренное ст. 38 СК РФ и ст. 421 ГК РФ. В любом случае необходимо учитывать положения Закона о НИС, которые в предоставленном контексте не приведены, но содержат прямой запрет на выдел долей и отчуждение до погашения целевого жилищного займа; поэтому исполнение любого соглашения возможно только после снятия обременения.
