Я военнослужащий, развожусь. Квартира куплена по военной ипотеке, ещё год обременения. Хочу отдать её жене, но по НИС даже долю выделить нельзя до конца обременения. Жена хочет гарантий. Можно ли при разводе составить соглашение, что я обязуюсь передать квартиру ей после снятия обременения? Или как-то ещё?
НейроадвокатСитуация представляет собой бракоразводный процесс с участием военнослужащего, на которого распространяется действие Федерального закона «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих». Ключевым обстоятельством является квартира, приобретенная с использованием средств целевого жилищного займа (ЦЖЗ) в рамках НИС. Данное жилье находится в залоге (ипотеке) у банка (кредитора) и у Российской Федерации в лице уполномоченного органа (в части средств ЦЖЗ). Обременение (ипотека) действует еще один год.
Юридически значимым является то, что до момента полного погашения кредита и снятия обременения военнослужащий не может свободно распоряжаться квартирой: он не вправе ее продать, подарить или выделить из нее долю кому-либо, включая супругу. Право собственности на квартиру в период действия ипотеки принадлежит военнослужащему, но оно ограничено правами залогодержателей.
Правоотношения, затронутые в ситуации, носят комплексный характер: это семейные отношения (раздел совместно нажитого имущества), жилищные и ипотечные отношения (залог и обременение), а также отношения, связанные со специальным статусом военнослужащего и условиями участия в НИС. Квартира, приобретенная по НИС, считается совместно нажитым имуществом супругов, однако ее раздел в натуре или передача одному из супругов до снятия обременения невозможна без согласия банка и уполномоченного органа (ФГКУ «Росвоенипотека»), которое в данном случае получить практически невозможно.
С юридической точки зрения, намерение военнослужащего передать квартиру жене после снятия обременения при разводе порождает несколько правовых вопросов: как оформить это намерение так, чтобы оно имело обязательную силу и обеспечивало гарантии супруге, не нарушая при этом императивные ограничения, установленные законодательством о НИС и ипотеке.
При разделе имущества супругов, один из которых является военнослужащим – участником НИС, ключевое значение имеет квалификация квартиры как совместно нажитого имущества и одновременное наличие законодательных ограничений на её отчуждение, вытекающих из залога и требований Федерального закона "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих" (далее – Закон о НИС). В предоставленном контексте нормы Закона о НИС отсутствуют, поэтому для целей данного анализа необходимо исходить из того, что данный закон содержит специальные правила, ограничивающие возможность выделения долей и отчуждения жилого помещения до полного погашения целевого жилищного займа и снятия обременения. Принимая это во внимание, рассмотрим применимые нормы.
Согласно ст. 38 Семейного кодекса РФ, общее имущество супругов может быть разделено по их соглашению, которое подлежит нотариальному удостоверению. Поскольку квартира, приобретенная в браке с использованием средств НИС, по общему правилу является совместной собственностью (если брачным договором не установлено иное), стороны вправе заключить соглашение о её разделе. Однако на момент составления такого соглашения квартира находится в залоге у банка, и любое распоряжение ею (включая передачу жене) требует согласия залогодержателя. Если соглашение о разделе будет содержать условие о немедленной передаче квартиры, оно может быть признано ничтожным как противоречащее закону (ст. 209 ГК РФ, ст. 334 ГК РФ). Вместе с тем, супруги могут включить в нотариальное соглашение условие о том, что военнослужащий обязуется передать квартиру жене после снятия обременения (отлагательное условие). Такая конструкция не запрещена, а свобода договора закреплена в ст. 421 ГК РФ.
Подробно опишите детали,
и Нейроадвокат подберёт решение
Да, военнослужащий вправе зафиксировать обязательство передать квартиру супруге после снятия обременения. Для этого подходит нотариально удостоверенное соглашение о разделе имущества с отлагательным условием (ст. 38 СК РФ, ст. 421 ГК РФ) либо брачный договор, устанавливающий режим единоличной собственности супруги после прекращения залога (ст. 42 СК РФ). Регистрация права за женой произойдёт только после полного погашения военной ипотеки и снятия всех обременений.
