Настоящий анализ посвящен правовым аспектам выделения долей в ипотечной квартире бывшими супругами с использованием нотариального удостоверения, с учетом наличия остатка долга по ипотеке и обязательств, возникших в связи с использованием средств материнского капитала.
1. Требуется ли составлять соглашение о выделении долей самостоятельно или нотариус обязан подготовить его?
В первую очередь, необходимо определить правовую природу документа, который вы планируете оформить. Поскольку квартира приобретена в браке и является вашей совместной собственностью, ее раздел регулируется специальными нормами Семейного кодекса. Согласно ст. 38 СК РФ, общее имущество супругов может быть разделено по их соглашению, которое подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Выделение долей вам и детям по сути является как разделом имущества между вами как бывшими супругами, так и дарением части долей детям, однако первичным основанием будет именно соглашение о разделе общего имущества (или изменение режима собственности).
Статья 38. Раздел общего имущества супругов
2. Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено.
— Семейный кодекс Российской Федерации, ст. 38
Из приведенной нормы следует, что обязательная нотариальная форма установлена законом. Нотариус, удостоверяя такую сделку, действует в рамках Основ законодательства о нотариате. В силу ст. 54 Основ, нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение проекта сделки и проверить его соответствие закону. Это означает, что именно нотариус подготавливает проект соглашения (или проверяет и корректирует проект, предоставленный вами), и вы не обязаны составлять его самостоятельно. Однако вы должны предоставить нотариусу все необходимые сведения и документы, а также четко изложить свою волю: как именно вы хотите распределить доли (например, по 1/4 каждому из четырех членов семьи или в иных пропорциях). Нотариус проверит, чтобы содержание соглашения не противоречило закону и не нарушало права детей.
Статья 54. Нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона.
— Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, ст. 54
Таким образом, нотариус является главным лицом, обеспечивающим юридическую чистоту сделки, и именно он подготовит финальный текст соглашения. Ваша задача — прийти на прием с документами и выразить свою волю.
2. Какие документы необходимо предоставить нотариусу и обязательно ли личное присутствие?
Для совершения нотариального действия необходимо предоставить документы, подтверждающие вашу личность, права на квартиру и семейное положение. Поскольку вы разведены, потребуется свидетельство о расторжении брака. Нотариус также должен проверить принадлежность квартиры вам как залогодателям (ипотека). Согласно ст. 55 Основ, нотариус проверяет принадлежность отчуждаемого имущества лицу, его отчуждающему.
Статья 55. Удостоверение договоров в отношении имущества, права на которое подлежат государственной регистрации: При удостоверении договоров об отчуждении или залоге имущества, права на которое подлежат государственной регистрации, нотариус проверяет принадлежность этого имущества лицу, его отчуждающему или закладывающему, за исключением случаев, если в соответствии с договором отчуждение имущества будет произведено в будущем.
— Основы законодательства Российской Федерации о нотариате, ст. 55
Для такой проверки нотариусу понадобятся выписка из ЕГРН на квартиру, договор купли-продажи и/или ипотечный договор. Личное присутствие обязательно для вас и вашего бывшего супруга, так как вы являетесь сторонами соглашения. Что касается детей, то законные представители (вы и бывший супруг) действуют от их имени. Сами дети (в том числе несовершеннолетние, если им больше 14 лет) могут присутствовать, но их личное присутствие не является обязательным — за них действуют родители. Если детям уже исполнилось 14 лет, нотариус может потребовать их подписи на соглашении, но это скорее исключение, чем правило; обычно достаточно подписей родителей.
3. Допускается ли удостоверение соглашения о выделении долей нотариусом в Волгограде?
Закон не содержит ограничений по месту совершения нотариального действия в зависимости от места жительства сторон. Нотариусы совершают нотариальные действия на всей территории Российской Федерации (ст. 35 Основ). Единственное условие — у нотариуса должна быть техническая возможность истребовать необходимые сведения из ЕГРН и проверить отсутствие арестов и обременений (что в современных условиях делается электронно). Тот факт, что вы зарегистрированы в Санкт-Петербурге, а сделка проходит в Волгограде, не является препятствием. Нотариус в Волгограде вправе удостоверить сделку в отношении недвижимости, находящейся в любом регионе России.
4. Требуется ли согласие банка-залогодержателя на выделение долей?
Это ключевой и самый сложный вопрос в вашей ситуации. Поскольку квартира находится в ипотеке (остаток долга 1,2 млн рублей), она является предметом залога. Выделение долей (фактически — изменение режима собственности с совместной на долевую и передача части долей детям) является отчуждением заложенного имущества. Согласно ст. 346 ГК РФ, залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором.
Статья 346. Порядок пользования и распоряжения заложенным имуществом
2. Залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 346
Специальная норма ст. 37 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» уточняет это положение применительно к ипотеке: отчуждение заложенного имущества (в том числе его части — доли) возможно лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
Статья 37. Отчуждение заложенного имущества
- Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
— Федеральный закон от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 37
Однако законодательство не содержит прямого запрета на выдел доли в натуре или изменение правового режима квартиры без разрешения банка, если это не влечет перехода прав на заложенное имущество к третьим лицам без сохранения ипотеки. Ключевым моментом здесь является то, что при выделении долей детям происходит переход права собственности на часть квартиры (долю) к детям. Согласно ст. 38 Закона об ипотеке, при переходе прав на заложенное имущество к другому лицу это лицо становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего.
Статья 38. Сохранение ипотеки при переходе прав на заложенное имущество к другому лицу
- Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем. Новый залогодатель может быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей лишь по соглашению с залогодержателем.
— Федеральный закон от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 38
Это означает, что дети, став собственниками долей, становятся созалогодателями, и банк получает право залога на их доли. Поскольку такое изменение состава залогодателей без согласия банка прямо не допускается законом (ст. 37), получить письменное согласие банка необходимо. Порядок его получения зависит от политики вашего банка: как правило, требуется подать заявление с приложением проекта соглашения о выделении долей, копий паспортов и свидетельств о рождении детей. Банк может дать согласие на выделение долей с условием, что ипотека в полном объеме сохраняется, и доли передаются с обременением. В некоторых случаях, при наличии просрочек, банк может отказать, но в стандартной ситуации согласие обычно получают. Нотариус перед удостоверением сделки обязательно проверит наличие этого согласия.
5. Правовые последствия невыделения долей детям после использования средств материнского капитала
Использование средств материнского капитала на погашение ипотеки накладывает на вас обязательство оформить квартиру в общую собственность родителей и детей. Хотя предоставленный вами фрагмент ст. 10 ФЗ №256-ФЗ не содержит полного текста, сама норма общеизвестна и прямо устанавливает это требование. Невыполнение данного обязательства является нарушением закона и влечет серьезные последствия.
Статья 10 Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ регулирует направления использования средств материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, включая погашение ипотеки. Однако она не содержит прямых норм о выделении долей, но устанавливает обязательство оформления жилого помещения в общую собственность всех членов семьи при использовании средств материнского капитала (согласно части 4 статьи 10, не приведенной в тексте). В предоставленном фрагменте нет прямого ответа на вопросы, но статья смежна по теме.
— Федеральный закон от 29 декабря 2006 года № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», ст. 10
Последствия невыделения долей таковы:
- Гражданско-правовая ответственность. Прокуратура или органы опеки могут подать иск в суд об обязании вас выделить доли детям. Суд обяжет вас это сделать в принудительном порядке.
- Признание сделки недействительной? Прямая норма, позволяющая признать недействительным сам факт использования маткапитала без выделения долей, отсутствует, но вы рискуете тем, что СФР (Социальный фонд) может потребовать вернуть сумму материнского капитала в бюджет как использованную не по целевому назначению, если вы уклоняетесь от обязательства.
- Проблемы с продажей квартиры. Без выделенных долей детям вы не сможете в будущем продать эту квартиру без согласия органов опеки, которое они не дадут, пока не будут нарушены права детей. Продажа без их согласия может быть признана недействительной.
- Наследственные споры. Если один из супругов умрет, не выделив доли детям, возникнут сложные наследственные споры, так как дети не будут являться собственниками долей, а будут претендовать лишь как наследники.
Таким образом, выделение долей детям — не ваше право, а ваша обязанность, и промедление чревато серьезными юридическими рисками.
Резюме по ситуации
Вам не нужно самостоятельно составлять соглашение — эту работу выполнит нотариус на основании ваших устных инструкций и документов. Однако для удостоверения сделки в условиях залога вам обязательно понадобится предварительно получить письменное согласие банка-залогодержателя. Сделку можно совершить у любого нотариуса в России, независимо от места жительства, при наличии полного пакета документов. Учитывая использование маткапитала, промедление с выделением долей грозит судебными исками и иными негативными последствиями, поэтому рекомендую действовать оперативно, но в координации с банком.
