Договор дарения недвижимости подлежит нотариальному удостоверению. Соответственно, доверенность на его подписание также должна быть нотариальной.
- Договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 574
- Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 185.1
Бывший муж, находясь в другом городе, может обратиться к любому нотариусу для удостоверения такой доверенности. Нотариус проверит его личность, дееспособность и разъяснит последствия. В доверенности необходимо также предусмотреть полномочия на подписание договора дарения и подачу документов на государственную регистрацию перехода права.
Сам по себе факт приобретения дома за счёт материнского капитала влечёт дополнительное обязательство: родители обязаны оформить жильё в общую собственность всех членов семьи — супругов и детей, с определением долей по соглашению. В предоставленных нормах из 256-ФЗ эта обязанность прямо не прописана, но она вытекает из системного толкования данного закона в совокупности с судебной практикой и подзаконными актами. Поскольку перед дарением доли бывшего мужа надлежит определить, следует также учесть, что минимум половина стоимости дома оплачена средствами маткапитала, и дети уже имеют право на долю в этом доме. Если доли детям не были выделены ранее, то дарение бывшим мужем своей доли может быть оспорено, так как дети уже являются сособственниками в силу закона (обязательство выделить доли). Поэтому рекомендуется сначала составить соглашение о выделении долей всем членам семьи (включая детей), после чего оформить дарение тем из родителей, чья доля станет определённой.
Семейный кодекс устанавливает, что имущество, нажитое в браке, является совместной собственностью супругов. После развода его можно разделить по соглашению или по суду.
Статья 34 СК РФ устанавливает, что имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. Приобретенный за счет общих доходов дом является общим имуществом супругов независимо от того, на имя кого он приобретен. Это важно для определения правового режима долей и последствий дарения.
— Семейный кодекс Российской Федерации, ст. 34
Статья 38 СК РФ регулирует раздел общего имущества супругов, включая порядок определения долей. В ситуации, когда дом приобретен за счет средств материнского капитала и доли не выделены, данная статья применима для определения правового режима имущества и необходимости раздела или выделения долей перед совершением сделки дарения.
— Семейный кодекс Российской Федерации, ст. 38
- При разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами.
— Семейный кодекс Российской Федерации, ст. 39
Поскольку доли в ЕГРН не выделены, они презюмируются равными (по 1/2 у каждого супруга), но с учётом обязательства выделить доли детям. Поэтому сначала необходимо заключить соглашение об определении долей в праве собственности на дом, включив в него в качестве сособственников всех детей. Такое соглашение подлежит нотариальному удостоверению и регистрации в Росреестре. Только после этого бывший муж сможет подарить свою долю (уже конкретную) детям. Доверенность на подписание такого соглашения также допустима, но она должна быть нотариальной и содержать все существенные условия (размеры долей, порядок распределения).
Дополнительно следует помнить: если даритель (бывший муж) не указан в доверенности как конкретное лицо, а доверенность выдаётся на имя бывшей жены, то в доверенности должно быть прямо сказано, что он поручает ей подписать договор дарения и пройти регистрацию. Ничтожность по ст. 576 ГК РФ наступает только при отсутствии в доверенности данных об одаряемом и предмете дарения, но не о самом представителе — это требование общее для любых нотариальных доверенностей.
Таким образом, доверенность на подписание договора дарения доли возможна, но её действительность напрямую зависит от того, будут ли в ней чётко названы дети (одаряемые) и конкретные доли (предмет). Поскольку доли на данный момент не выделены, необходимо сначала провести процедуру определения долей с учётом обязательств по материнскому капиталу. Только после регистрации права общей долевой собственности (включая детей) можно оформлять дарение части бывшего мужа его же детям, используя нотариальную доверенность с указанием всех необходимых реквизитов.
