При разрешении вашего вопроса ключевое значение имеет правовой режим имущества, нажитого в браке, и последствия строительства новой недвижимости на общей земле после его расторжения. Поскольку земельный участок и фундамент приобретены (возведены) в период брака, они в силу закона являются совместной собственностью супругов. Согласно статье 34 Семейного кодекса РФ, любое имущество, нажитое супругами во время брака, признается их совместной собственностью независимо от того, на чье имя оно оформлено или кем из супругов вносились средства.
Статья 34. Совместная собственность супругов
- Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.
- К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредит
— Семейный кодекс Российской Федерации, ст. 34
Таким образом, участок и фундамент — объекты совместной собственности, и доли супругов в них по умолчанию равны (ст. 39 СК РФ). Однако дом, который вы планируете построить после развода, является вновь создаваемым объектом недвижимости. Право собственности на него, согласно статье 219 Гражданского кодекса РФ, возникает с момента государственной регистрации. Ключевой вопрос — кому будет принадлежать это новое строение.
Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 219
Сама по себе статья 219 не определяет, кто становится собственником, — она лишь фиксирует момент возникновения права. Для ответа необходимо обратиться к правилам о застройке земельного участка. Статья 263 ГК РФ устанавливает, что собственник земельного участка может возводить на нем строения, и если иное не предусмотрено законом или договором, он приобретает право собственности на возведенное недвижимое имущество, если строит «для себя».
Статья 263. Застройка земельного участка
- Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).
- Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 263
В вашей ситуации земельный участок находится не в вашей единоличной собственности, а в совместной собственности с бывшим мужем. Пункт 2 статьи 263 говорит о приобретении права собственности на строение собственником участка. Но поскольку собственников двое (вы и бывший супруг), возведение дома одним из сособственников (вами) на общем участке само по себе не делает дом вашей личной собственностью. Напротив, по общему правилу, если строение возводится на земле, находящейся в общей собственности, оно также становится объектом общей собственности (если иное не установлено соглашением). При этом фундамент уже является частью недвижимости (объектом незавершенного строительства), и он входит в состав совместного имущества. Возведение на этом фундаменте дома фактически является улучшением общего имущества. Статья 245 ГК РФ регулирует последствия таких улучшений в режиме общей долевой собственности.
Статья 245. Определение долей в праве долевой собственности
- Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными.
- Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества.
- Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество. Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности, поступают в соб
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 245
Построенный дом будет неотделимым улучшением земельного участка (и существующего фундамента). Согласно пункту 3 статьи 245, участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка неотделимые улучшения, имеет право на увеличение своей доли в праве на общее имущество. Это означает, что если вы построите дом на свои личные средства (в том числе за счет ипотеки, взятой после развода), вы сможете претендовать на увеличение своей доли в общем имуществе (участок + фундамент + дом). Однако для этого необходимо будет доказать, что строительство велось за ваш личный счет и с соблюдением всех правил. При отсутствии соглашения с бывшим супругом суд может признать дом общей собственностью, определив доли с учетом ваших вложений. Но изначально дом, возведенный на общем участке, не становится автоматически вашей единоличной собственностью — он попадает в режим общей долевой собственности, пока не будет произведен раздел или не изменен режим участка.
Семейный кодекс также предоставляет инструменты для изменения ситуации. Согласно статье 36 СК РФ, имущество, полученное одним из супругов во время брака по безвозмездным сделкам или принадлежавшее ему до брака, является его личной собственностью.
- Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.
— Семейный кодекс Российской Федерации, ст. 36
Однако дом, построенный после развода на общие средства, не подпадает под действие этой нормы, так как он не получен по безвозмездной сделке и не является добрачным. Поэтому для признания дома вашей личной собственностью необходимо либо до начала строительства выделить вашу долю из общего имущества (например, путем раздела участка с выделением части в натуре или определения долей с последующим выкупом доли бывшего супруга), либо заключить с бывшим супругом соглашение о том, что дом будет принадлежать вам, а он получит компенсацию за использование своей доли земли. Возможность такого соглашения вытекает из статьи 38 СК РФ.
Статья 38 СК РФ регулирует раздел общего имущества супругов, включая возможность заключения соглашения о разделе (п. 2) и судебного раздела с определением долей (п. 3). Пункт 4 позволяет признать имущество, нажитое в период раздельного проживания при прекращении семейных отношений, собственностью каждого из супругов. Эти нормы применимы к определению правового режима дома, построенного после развода на общем земельном участке, и к механизмам предотвращения претензий (соглашение, раздел).
— Семейный кодекс Российской Федерации, ст. 38
Пункт 4 статьи 38 СК РФ особо важен: он позволяет признать имущество, нажитое каждым из супругов в период их раздельного проживания при прекращении семейных отношений, собственностью каждого из них. Поскольку вы уже разведены и проживаете раздельно, дом, построенный вами в этот период, может быть признан вашей личной собственностью, но только при условии, что он не является улучшением общего имущества. Здесь имеется противоречие: фундамент — общее имущество, и возведение дома на нем — это улучшение общего имущества. Следовательно, пункт 4 применим лишь в части, не затрагивающей уже существующий общий объект. Проще говоря, сам дом как новое строение может быть признан вашим, если вы докажете, что построили его на свои средства после прекращения брака, но при этом вы не можете игнорировать права бывшего мужа на земельный участок и фундамент. Он вправе требовать либо соразмерной компенсации за использование его доли земли, либо признания за ним доли в доме пропорционально его доле в участке (если участок не разделен).
Что касается использования ипотечных средств, взятых после развода: такие средства являются вашим личным долговым обязательством, и они не относятся к общим доходам супругов (так как брак расторгнут). Следовательно, средства, потраченные на строительство, будут считаться вашими личными. Однако это не отменяет того факта, что строение возводится на общем земельном участке. Ипотека сама по себе не создает права личной собственности на дом — она лишь источник финансирования. Решающее значение имеет правовой режим земельного участка.
Таким образом, прямой риск претензий бывшего мужа на дом существует. Если вы построите дом на участке, остающемся в совместной собственности, и не измените его правовой режим, бывший супруг сможет требовать признания за ним доли в доме (как в улучшении общего имущества). Наиболее безопасный путь — до начала строительства произвести раздел общего имущества: либо по соглашению (ст. 38 СК РФ) выделить вам участок в собственность (с выплатой компенсации бывшему мужу), либо определить доли в участке (ст. 244 ГК РФ) и затем выкупить его долю. Тогда участок станет вашим единоличным, и дом, построенный на нем, будет вашей личной собственностью (ст. 263 ГК РФ). Если раздел невозможен, следует заключить письменное соглашение с бывшим супругом о том, что вы строите дом за свой счет, он не претендует на него, а взамен вы компенсируете ему стоимость его доли в земле. Рекомендуется также зафиксировать, что фундамент остается в общей собственности, но после строительства дома ваша доля в общем имуществе увеличивается в порядке ст. 245 ГК РФ. В любом случае, без изменения статуса участка или без соглашения риск притязаний бывшего мужа на дом остается высоким.
