Согласно статье 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор купли-продажи недвижимости обязывает продавца передать в собственность покупателя объект недвижимости. В рассматриваемой ситуации таким объектом является жилой дом, приобретаемый у тёти. Это означает, что после заключения договора и государственной регистрации перехода права собственности ваша семья станет законным владельцем дома.
Статья 549. Договор продажи недвижимости
- По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 549
В силу статьи 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого помещения, в котором проживают лица, сохраняющие право пользования после его приобретения, является перечень таких лиц. В вашем случае в доме зарегистрированы тётя и её супруг. После продажи они обязаны выписаться, и по общему правилу право пользования продавца и членов его семьи прекращается с переходом права собственности. Однако для минимизации рисков рекомендую включить в договор положение о том, что на момент подписания акта приёма-передачи в доме не будет зарегистрированных лиц, либо указать, что продавец обязуется сняться с регистрационного учёта в определённый срок. Если этого не сделать, покупатель столкнётся с фактическими препятствиями во вселении, и возникнет спор, который придётся разрешать в судебном порядке.
Статья 558. Особенности продажи жилых помещений
- Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 558
Также статья 460 ГК РФ устанавливает обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц. Применительно к покупке дома это означает, что на момент передачи у тёти не должно быть правопритязаний со стороны иных лиц (например, не заявленных, но имеющих право проживания граждан). Регистрация продавца и его супруга сама по себе не создаёт права третьих лиц на жилое помещение, если они не являются нанимателями или не имеют иных законных оснований для проживания. Однако если они после продажи не выпишутся, их регистрация будет создавать видимость обременения, что даёт покупателю право требовать уменьшения цены или расторжения договора, поскольку он не получил товар полностью свободным. Чтобы избежать таких последствий, стоит прописать в договоре обязанность продавца сняться с регистрационного учёта в течение, например, 10 дней после регистрации перехода права, и предусмотреть ответственность за нарушение.
Статья 460. Обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц
- Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.
Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 460
Теперь перейдём к нормам о материнском капитале. Статья 10 Федерального закона № 256-ФЗ прямо предусматривает возможность направления средств материнского капитала на приобретение жилого помещения у физического лица (в том числе у родственника) путём безналичного перечисления. Закон не содержит запрета на покупку у тёти. Следовательно, вы можете перевести оставшиеся 450 тысяч рублей со счёта СФР напрямую продавцу — тёте, без участия банка. Для этого потребуется представить в СФР договор купли-продажи, где будет указан полный расчёт с использованием маткапитала и собственных средств, а также нотариальное обязательство о выделении долей детям (см. ниже).
- Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала в соответствии с заявлением о распоряжении могут направляться: 1) на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах), путем безналичного перечисления указанных средств организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения, либо организации, в том числе кредитной, предоставившей по кредитному договору (договору займа) денежные средства на указанные цели.
— Федеральный закон от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», ст. 10
Статья 7 этого же закона устанавливает, что распоряжение средствами осуществляется путём подачи заявления в территориальный орган Фонда пенсионного и социального страхования (СФР). Для покупки дома вам нужно подать заявление о распоряжении, приложив договор купли-продажи, выписку из ЕГРН, справку об остатке средств, а также документы, подтверждающие, что после приобретения жильё будет оформлено в общую собственность всех членов семьи (супругов и детей). Конкретный перечень документов утверждён административным регламентом, но ключевым является обязательство выделить доли детям.
Статья 7. Распоряжение средствами материнского (семейного) капитала
- Распоряжение средствами (частью средств) материнского (семейного) капитала осуществляется лицами, указанными в частях 1 и 3 статьи 3 настоящего Федерального закона, получившими сертификат, путем подачи в территориальный орган Фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации непосредственно либо через многофункциональный центр заявления о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала (далее - заявление о распоряжении), в котором указывается направление использования материнского (семейного) капитала в соответствии с настоящим Федеральным законом.
— Федеральный закон от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», ст. 7
В предоставленном контексте отсутствует норма об обязательном выделении долей детям при использовании материнского капитала. Однако такое обязательство установлено частью 4 статьи 10 Федерального закона № 256-ФЗ (не включена в ваш контекст). Вам необходимо будет оформить нотариальное обязательство о том, что в течение 6 месяцев после снятия обременения (если оно будет) или после перечисления средств вы оформите дом в общую долевую собственность на всех членов семьи — супруга и двух детей. Игнорирование этого требования может привести к отказу в перечислении маткапитала или к последующему судебному иску со стороны прокуратуры.
Касательно несоответствия договорной цены (1,2 млн руб.) и кадастровой стоимости (800 тыс. руб.): нормы, регулирующей этот вопрос, в вашем контексте нет. На практике при использовании материнского капитала СФР может обратить внимание на завышение цены. Если цена существенно превышает рыночную (кадастровую), сделку могут счесть нецелевым расходованием средств. Рекомендуется, чтобы цена в договоре была не ниже кадастровой, но и не слишком завышена. Для страховки можно подготовить отчёт об оценке рыночной стоимости дома (например, 1,1–1,2 млн руб.), чтобы обосновать цену. Если такой возможности нет, риск отказа в перечислении маткапитала существует, но он не является абсолютным.
