Продажа квартиры с маткапиталом после смерти мужа: можно ли выделить доли детям у свекрови и что делать с деньгами?

В центре ситуации — квартира площадью 99 кв.м, приобретенная четыре года назад с использованием средств материнского (семейного) капитала. На момент покупки в состав семьи входили вы, ваш супруг и двое несовершеннолетних детей. В силу требований закона, при использовании маткапитала на улучшение жилищных условий, жилье оформляется в общую долевую собственность всех членов семьи. Соответственно, на сегодняшний день квартира находится в общей долевой собственности: вашей, вашего умершего мужа, двоих несовершеннолетних детей. Доли выделены, и это юридически значимый факт.

Смерть супруга два года назад добавляет в ситуацию наследственный элемент. Его доля в этой квартире является наследственным имуществом и, вероятнее всего, фактически перешла к наследникам — вам и детям (возможно, и другим наследникам по закону). Правоустанавливающие документы на квартиру с учетом наследственной массы должны быть приведены в порядок. Это важно, так как продать квартиру можно только после того, как наследники вступят в права и будет зарегистрировано их право собственности на долю умершего.

В квартире вы не проживали, стены были снесены, ремонт не завершен — это означает, что объект фактически непригоден для постоянного проживания в текущем состоянии, но он является ликвидным активом.

Теперь о сути вашего вопроса: вы хотите продать квартиру, но новое жилье взамен купить пока не можете. С юридической точки зрения, главная проблема заключается в том, что при отчуждении жилья, приобретенного за счет маткапитала и принадлежащего несовершеннолетним детям, закон требует одновременного или предварительного приобретения другого жилого помещения, площадь и стоимость которого не ухудшают имущественное положение детей. Органы опеки и попечительства контролируют такие сделки, и их разрешение является обязательным. Если вы просто продадите квартиру, оставив детей без собственности на другое жилье, это будет нарушением прав несовершеннолетних.

Идея выделить детям доли в квартире свекрови (бабушки) — это возможная юридическая конструкция, которая рассматривается как «улучшение жилищных условий» при условии, что доли в новом объекте будут соразмерны или больше по площади/стоимости, чем те, что были у детей в продаваемой квартире. Однако это повлечет изменение собственника части квартиры свекрови, что требует ее согласия. Кроме того, необходимо получить разрешение органа опеки, который оценит: не ухудшится ли положение детей, не уменьшится ли стоимость их имущества, будет ли новое жилье расположено в пригодном для проживания состоянии. Квартира свекрови должна быть свободной от прав третьих лиц, не находиться в аварийном состоянии, иметь достаточную площадь.

Что касается судьбы денег от маткапитала, важно понимать: материнский капитал — это целевая выплата от государства. Если квартира продается, и вы не вкладываете вырученные средства (включая эквивалент маткапитала) в приобретение нового жилья, возникает вопрос возврата этих средств государству. Формально средства маткапитала уже были потрачены государством на покупку этой квартиры. После продажи вы можете распорядиться деньгами свободно, но государство может потребовать возврата средств маткапитала, если будет установлено, что улучшение жилищных условий семьи не состоялось. Однако, если вместо продаваемой квартиры дети получат доли в другой недвижимости (у свекрови), то целевое назначение маткапитала может считаться выполненным, и возврата денег не потребуется. В противном случае, особенно если дети останутся без собственности, есть риск, что Пенсионный фонд (ныне СФР) может потребовать вернуть средства маткапитала в бюджет.

Таким образом, юридически значимыми обстоятельствами являются: наличие общей долевой собственности на квартиру у всех членов семьи; факт смерти мужа и необходимость оформления наследства на его долю; статус несовершеннолетних детей как собственников долей; необходимость получения предварительного разрешения органа опеки для сделки; возможность замены долей детей в продаваемой квартире на доли в жилье свекрови; судьба средств маткапитала — возвращать их или нет, в зависимости от решения вопроса с новой недвижимостью для детей.

При продаже квартиры, приобретенной с использованием средств материнского капитала, ключевым является обеспечение прав несовершеннолетних детей на жилое помещение, равноценное или лучшее по площади и стоимости, с учётом того, что их доли были выделены ранее. Согласно статье 37 Гражданского кодекса РФ, распоряжение имуществом несовершеннолетних подлежит строгому контролю со стороны органов опеки и попечительства.

1. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
   — Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 37

Вы, как законный представитель несовершеннолетних детей, обязаны получить предварительное разрешение органа опеки и попечительства на продажу квартиры. Орган опеки проверит, не ухудшаются ли жилищные права детей; продажа без одновременного приобретения другого жилья или без предоставления детям долей в ином жилом помещении, как правило, не допускается, если только не будет доказана необходимость (например, вырученные деньги сразу направляются на покупку нового жилья). В вашем случае — переезд на съёмное жильё без приобретения недвижимости — орган опеки почти наверняка откажет в разрешении.

Продать квартиру и оставить детей без оформленного в их собственность другого жилья не получится — орган опеки не даст на это разрешение. Выделить доли в квартире свекрови взамен долей в продаваемой квартире закон допускает, но только при условии, что это жильё по площади и стоимости не хуже прежнего и пригодно для проживания, а также при обязательном согласии самой свекрови и одобрении органа опеки. Поскольку вы своевременно выделили детям доли, средства материнского капитала считаются использованными по целевому назначению и автоматически возврату государству не подлежат, однако если при продаже вы не обеспечите детей равноценной жилплощадью, Социальный фонд России может расценить это как нецелевое использование и потребовать возврата всей суммы в бюджет.

Рекомендуемые действия

• Первым делом официально оформите наследство на долю умершего мужа в квартире, получив у нотариуса свидетельства о праве на наследство на себя и детей.
• Зарегистрируйте в Росреестре право собственности на унаследованные доли, чтобы в выписке из ЕГРН были указаны все актуальные собственники.
• Получите от свекрови нотариально заверенное согласие на безвозмездное выделение детям долей в её квартире, сопоставимых по метражу и стоимости с их нынешними долями.
• Закажите официальную оценку рыночной стоимости обеих квартир и выписки из ЕГРН, подтверждающие отсутствие обременений, для предоставления в орган опеки.
• Подайте в орган опеки и попечительства заявление о разрешении на продажу квартиры с приложением проекта договора купли-продажи и проекта договора дарения долей детям от свекрови, чтобы предварительно согласовать сделку.
• После получения разрешения опеки проведите обе сделки одновременно: куплю-продажу вашей квартиры и регистрацию перехода долей в праве на квартиру свекрови к детям.

Сроки и риски

Пока дети не станут собственниками долей в квартире свекрови, продажа вашей квартиры будет приостановлена или признана ничтожной. Главный риск — отказ органа опеки, если доли у свекрови окажутся меньше или квартира непригодна для проживания. Дополнительный риск — иск Социального фонда России о взыскании всей суммы материнского капитала в бюджет, если будет доказано, что в результате продажи цель улучшения жилищных условий семьи не была достигнута.

Когда нужен адвокат

Немедленно обращайтесь к адвокату для сопровождения сделки, если свекровь откажется выделять доли, а вы захотите попробовать обосновать перед опекой исключительные обстоятельства продажи без встречного предоставления жилья, либо если возникнет спор с органами опеки или Социальным фондом.