В центре ситуации — квартира площадью 99 кв.м, приобретенная четыре года назад с использованием средств материнского (семейного) капитала. На момент покупки в состав семьи входили вы, ваш супруг и двое несовершеннолетних детей. В силу требований закона, при использовании маткапитала на улучшение жилищных условий, жилье оформляется в общую долевую собственность всех членов семьи. Соответственно, на сегодняшний день квартира находится в общей долевой собственности: вашей, вашего умершего мужа, двоих несовершеннолетних детей. Доли выделены, и это юридически значимый факт.
Смерть супруга два года назад добавляет в ситуацию наследственный элемент. Его доля в этой квартире является наследственным имуществом и, вероятнее всего, фактически перешла к наследникам — вам и детям (возможно, и другим наследникам по закону). Правоустанавливающие документы на квартиру с учетом наследственной массы должны быть приведены в порядок. Это важно, так как продать квартиру можно только после того, как наследники вступят в права и будет зарегистрировано их право собственности на долю умершего.
В квартире вы не проживали, стены были снесены, ремонт не завершен — это означает, что объект фактически непригоден для постоянного проживания в текущем состоянии, но он является ликвидным активом.
Теперь о сути вашего вопроса: вы хотите продать квартиру, но новое жилье взамен купить пока не можете. С юридической точки зрения, главная проблема заключается в том, что при отчуждении жилья, приобретенного за счет маткапитала и принадлежащего несовершеннолетним детям, закон требует одновременного или предварительного приобретения другого жилого помещения, площадь и стоимость которого не ухудшают имущественное положение детей. Органы опеки и попечительства контролируют такие сделки, и их разрешение является обязательным. Если вы просто продадите квартиру, оставив детей без собственности на другое жилье, это будет нарушением прав несовершеннолетних.
Идея выделить детям доли в квартире свекрови (бабушки) — это возможная юридическая конструкция, которая рассматривается как «улучшение жилищных условий» при условии, что доли в новом объекте будут соразмерны или больше по площади/стоимости, чем те, что были у детей в продаваемой квартире. Однако это повлечет изменение собственника части квартиры свекрови, что требует ее согласия. Кроме того, необходимо получить разрешение органа опеки, который оценит: не ухудшится ли положение детей, не уменьшится ли стоимость их имущества, будет ли новое жилье расположено в пригодном для проживания состоянии. Квартира свекрови должна быть свободной от прав третьих лиц, не находиться в аварийном состоянии, иметь достаточную площадь.
Что касается судьбы денег от маткапитала, важно понимать: материнский капитал — это целевая выплата от государства. Если квартира продается, и вы не вкладываете вырученные средства (включая эквивалент маткапитала) в приобретение нового жилья, возникает вопрос возврата этих средств государству. Формально средства маткапитала уже были потрачены государством на покупку этой квартиры. После продажи вы можете распорядиться деньгами свободно, но государство может потребовать возврата средств маткапитала, если будет установлено, что улучшение жилищных условий семьи не состоялось. Однако, если вместо продаваемой квартиры дети получат доли в другой недвижимости (у свекрови), то целевое назначение маткапитала может считаться выполненным, и возврата денег не потребуется. В противном случае, особенно если дети останутся без собственности, есть риск, что Пенсионный фонд (ныне СФР) может потребовать вернуть средства маткапитала в бюджет.
Таким образом, юридически значимыми обстоятельствами являются: наличие общей долевой собственности на квартиру у всех членов семьи; факт смерти мужа и необходимость оформления наследства на его долю; статус несовершеннолетних детей как собственников долей; необходимость получения предварительного разрешения органа опеки для сделки; возможность замены долей детей в продаваемой квартире на доли в жилье свекрови; судьба средств маткапитала — возвращать их или нет, в зависимости от решения вопроса с новой недвижимостью для детей.
При продаже квартиры, приобретенной с использованием средств материнского капитала, ключевым является обеспечение прав несовершеннолетних детей на жилое помещение, равноценное или лучшее по площади и стоимости, с учётом того, что их доли были выделены ранее. Согласно статье 37 Гражданского кодекса РФ, распоряжение имуществом несовершеннолетних подлежит строгому контролю со стороны органов опеки и попечительства.
- Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 37
Вы, как законный представитель несовершеннолетних детей, обязаны получить предварительное разрешение органа опеки и попечительства на продажу квартиры. Орган опеки проверит, не ухудшаются ли жилищные права детей; продажа без одновременного приобретения другого жилья или без предоставления детям долей в ином жилом помещении, как правило, не допускается, если только не будет доказана необходимость (например, вырученные деньги сразу направляются на покупку нового жилья). В вашем случае — переезд на съёмное жильё без приобретения недвижимости — орган опеки почти наверняка откажет в разрешении.
Тем не менее, закон допускает выделение детям долей в квартире свекрови (бабушки), если это равнозначное или лучшее жилье. Однако для этого также требуется согласие самой свекрови, поскольку она является собственником, и проверка со стороны органа опеки, что такая замена не ущемляет интересы детей. Прямого запрета на такой вариант в предоставленных нормах нет, но он должен быть одобрен органом опеки. При этом сама процедура распоряжения квартирой, находящейся в долевой собственности, регулируется статьёй 246 Гражданского кодекса РФ.
- Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 246
Поскольку квартира принадлежит вам, детям и наследодателю (умершему мужу) в долях, продажа возможна только при согласии всех участников долевой собственности. После смерти мужа его доля перешла к наследникам. В состав наследства входит доля умершего в совместно нажитом имуществе, что подтверждается статьёй 1112 ГК РФ.
В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 1112
Таким образом, доля мужа в квартире (1/2 от совместно нажитого имущества?) входит в наследственную массу. Согласно статье 1150 ГК РФ, вы как переживший супруг сохраняете право на свою долю в общем имуществе, а доля мужа наследуется вами и детьми.
Принадлежащее пережившему супругу наследодателя в силу завещания или закона право наследования не умаляет его права на часть имущества, нажитого во время брака с наследодателем и являющегося их совместной собственностью. Доля умершего супруга в этом имуществе, определяемая в соответствии со статьей 256 настоящего Кодекса, входит в состав наследства и переходит к наследникам в соответствии с правилами, установленными настоящим Кодексом.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 1150
Поскольку квартира приобретена в браке, она является совместной собственностью супругов согласно статье 34 Семейного кодекса РФ. Это означает, что половина (1/2) — ваша личная доля, а вторая половина (1/2) — наследство, которое делится между вами, детьми и, возможно, другими наследниками первой очереди (например, родители мужа). Следовательно, для продажи необходимо не только ваше согласие, но и согласие всех наследников, принявших наследство, а также разрешение органа опеки на отчуждение долей детей.
- Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.
- К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредит
— Семейный кодекс Российской Федерации, ст. 34
Что касается судьбы средств материнского капитала. При продаже квартиры, приобретённой с его использованием, сам материнский капитал не возвращается государству, если доли детям уже выделены. Однако при нарушении обязательств (например, если при продаже не будет предоставлено другое жильё детям) может возникнуть обязанность возврата средств в бюджет. Федеральный закон №256-ФЗ в статье 7 регулирует распоряжение средствами, но не содержит прямого указания на продажу; обязательство выделить доли уже выполнено. Тем не менее, при отчуждении жилья без одновременного наделения детей равноценной собственностью органы прокуратуры или Пенсионного фонда могут потребовать возврата маткапитала как использованного не по целевому назначению. В предоставленном контексте нет конкретной нормы, прямо устанавливающей последствия такого отчуждения; её можно искать в статье 12 того же закона (устанавливающей ответственность за нецелевое использование) или в подзаконных актах (постановления Правительства). В любом случае, без приобретения нового жилья и без разрешения органа опеки сделка будет незаконной.
Статья 7. Распоряжение средствами материнского (семейного) капитала
- Распоряжение средствами (частью средств) материнского (семейного) капитала осуществляется лицами, указанными в частях 1 и 3 статьи 3 настоящего Федерального закона, получившими сертификат, путем подачи в территориальный орган Фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации непосредственно либо через многофункциональный центр заявления о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала (далее - заявление о распоряжении), в котором указывается направление использования материнского (семейного) капитала в соответствии с настоящим Федеральным законом.
- Лица, получившие сертификат, могут распоряжаться средствами материнского (семейного) капитала в полном объеме либо по частям по следующим направле
— Федеральный закон от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», ст. 7
Статья 10 того же закона, хотя и не регулирует напрямую продажу, задаёт принцип использования средств исключительно на улучшение жилищных условий. Если вы продаёте квартиру, не приобретая новую, цель улучшения жилищных условий не достигается, что может быть расценено как нецелевое использование, влекущее обязанность возврата средств. В контексте содержится лишь общая характеристика, а не текст нормы, поэтому применять её к фактам можно только в качестве общего принципа.
Статья 10 регулирует направления использования средств материнского капитала на улучшение жилищных условий, включая приобретение, строительство, реконструкцию жилья. Прямо не регулирует продажу квартиры, приобретенной с использованием маткапитала, или выделение долей детям в другом жилье, но устанавливает общие принципы целевого использования средств.
— Федеральный закон от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», ст. 10
Аналогичные требования к предварительному разрешению органа опеки содержатся и в статье 21 Федерального закона «Об опеке и попечительстве», которая детализирует, что при обнаружении сделки без такого разрешения орган опеки может обратиться в суд с требованием о её расторжении, если она не совершена к выгоде подопечного.
Статья 21 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» устанавливает, что опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать сделки по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), а также любые другие сделки, влекущие уменьшение стоимости имущества подопечного. Предварительное разрешение требуется во всех случаях, если действия опекуна могут повлечь уменьшение стоимости имущества подопечного. При обнаружении факта заключения договора без такого разрешения орган опеки обязан обратиться в суд с требованием о расторжении договора, за исключением случаев, если договор заключен к выгоде подопечного.
— Федеральный закон от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве», ст. 21
Таким образом, продажа квартиры возможна только при одновременном предоставлении детям равноценного жилья (например, долей в квартире свекрови) и при наличии разрешения органа опеки. Деньги от продажи остаются в семье, но маткапитал, как правило, не возвращается, если обязательство по выделению долей выполнено, однако при нецелевом использовании возможны претензии контролирующих органов. Выделение долей детям у свекрови допустимо при её согласии и после получения положительного заключения органа опеки о равноценности такого жилья.
