В ситуации участвуют двое супругов, состоящих в законном браке, и две квартиры, имеющие разный правовой статус. Первая квартира, приобретённая мужем до вступления в брак, в силу закона является его личной (раздельной) собственностью и не входит в состав общего имущества супругов. Вторая квартира, купленная в период брака, по общему правилу является совместно нажитой собственностью, независимо от того, на кого из супругов она оформлена и кто в ней зарегистрирован.
Юридически значимым является желание супругов изменить установленный законом режим имущества: сделать жену единоличным собственником квартиры, которая сейчас является совместной, а мужа — подтвердить или закрепить его единоличную собственность на добрачную квартиру, при этом полностью исключив режим общей совместной собственности на обе квартиры. Фактически супруги стремятся к перераспределению имущественных прав: жена должна получить квартиру, которая сейчас принадлежит им обоим, а муж должен остаться единственным владельцем своей добрачной квартиры без каких-либо притязаний со стороны жены.
Ключевой правовой особенностью является то, что добрачная квартира мужа и без того не принадлежит жене, поэтому передавать её в единоличную собственность мужа не требуется — она уже его. Однако для того, чтобы гарантировать, что жена не сможет в будущем претендовать на эту квартиру (например, в случае раздела имущества), может потребоваться зафиксировать её статус как личной собственности мужа. Что касается квартиры, купленной в браке, то для того, чтобы она стала единоличной собственностью жены, необходимо вывести её из режима совместной собственности и передать долю мужа в пользу жены.
Важным обстоятельством является отсутствие общих несовершеннолетних детей — это упрощает процедуру, так как не возникает необходимости учитывать интересы детей при разделе имущества. Факт регистрации (прописки) мужа в квартире, купленной в браке, не меняет её правового статуса как совместной собственности, но может влиять на порядок пользования и на процедуру снятия с регистрационного учёта при желании, однако для изменения права собственности это обстоятельство напрямую юридически значимым не является. Отсутствие зарегистрированных лиц во второй квартире также не влияет на возможность изменения её правового режима.
Таким образом, перед супругами стоит задача изменить правовой режим двух объектов недвижимости: один объект перевести из совместной в личную собственность одного из супругов, а второй — документально закрепить как личную собственность другого супруга, что может быть достигнуто различными гражданско-правовыми инструментами.
В соответствии со статьей 34 Семейного кодекса Российской Федерации квартира, приобретенная вами в браке, независимо от того, на имя кого из супругов она оформлена, является вашей совместной собственностью. Это означает, что у вас и вашего мужа равные права на это имущество, и для того чтобы вы стали единоличным собственником, необходимо изменить установленный законом режим собственности.
Статья 34. Совместная собственность супругов
- Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.
- К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся ... приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи ... независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено ...
— Семейный кодекс Российской Федерации, ст. 34
В отношении второй квартиры, приобретенной мужем до брака, действует презумпция личной собственности. Согласно статье 36 Семейного кодекса Российской Федерации такое имущество является его собственностью, и по общему правилу он вправе распоряжаться им без вашего согласия. Однако для исключения споров и закрепления этого статуса целесообразно прямо указать на это в соглашении.
- Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.
— Семейный кодекс Российской Федерации, ст. 36
Для перераспределения имущества вы можете использовать несколько правовых инструментов. Один из них — соглашение о разделе общего имущества супругов, предусмотренное статьей 38 Семейного кодекса Российской Федерации. Таким соглашением вы вправе разделить только совместно нажитую квартиру, например, передав ее в вашу единоличную собственность. Оно должно быть нотариально удостоверено, но не затрагивает добрачное имущество мужа.
Статья 38. Раздел общего имущества супругов
2. Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено.
— Семейный кодекс Российской Федерации, ст. 38
Более комплексным и гибким способом является брачный договор. В силу статьи 40 Семейного кодекса Российской Федерации он определяется как соглашение супругов, определяющее их имущественные права и обязанности в браке. Вы можете заключить его в любое время, находясь в браке.
Статья 40. Брачный договор
Брачным договором признается соглашение лиц, вступающих в брак, или соглашение супругов, определяющее имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) в случае его расторжения.
— Семейный кодекс Российской Федерации, ст. 40
Статья 41 Семейного кодекса Российской Федерации устанавливает требования к форме брачного договора — он заключается в письменной форме и подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Таким образом, по формальностям он аналогичен соглашению о разделе, но позволяет охватить оба объекта недвижимости.
Статья 41. Заключение брачного договора
2. Брачный договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.
— Семейный кодекс Российской Федерации, ст. 41
Главное преимущество брачного договора раскрывается в статье 42 Семейного кодекса Российской Федерации: вы можете изменить установленный законом режим совместной собственности и установить режим раздельной собственности как на все имущество, так и на его отдельные виды. В вашем случае брачный договор позволит прямо указать, что квартира, купленная в браке, становится вашей личной собственностью, а добрачная квартира мужа остается его личной собственностью и не входит в общее имущество. После этого каждый из вас сможет распоряжаться своей квартирой без согласия другого.
- Брачным договором супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности (статья 34 настоящего Кодекса), установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов.
— Семейный кодекс Российской Федерации, ст. 42
Альтернатива — договор дарения. Согласно статье 572 Гражданского кодекса Российской Федерации дарение предполагает безвозмездную передачу вещи в собственность. Однако для квартиры, купленной в браке, дарение возможно только после определения долей (например, через соглашение о разделе или брачный договор). Если вы хотите, чтобы муж подарил вам свою долю в совместной квартире, сначала нужно эту долю выделить, что усложняет процедуру. В отношении добрачной квартиры мужа дарение невозможно, так как вы не являетесь ее собственником.
Статья 572. Договор дарения
- По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 572
Договор дарения недвижимости между гражданами, в силу статьи 574 Гражданского кодекса Российской Федерации, также подлежит нотариальному удостоверению. Но при дарении требуется не один, а как минимум два шага: сначала определение доли, затем ее дарение. Брачный договор же решает вопрос одним документом.
- Договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 574
В любом случае, в силу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации в Росреестре. Это общее требование как для брачного договора, так и для дарения.
- Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 131
В предоставленном контексте норм о налогообложении нет, однако следует отметить, что по налоговому законодательству (Налоговый кодекс РФ, не включенный в контекст) дарение между супругами освобождается от налога на доходы физических лиц (НДФЛ), а заключение брачного договора не порождает налоговой обязанности, так как не является реализацией имущества. Госпошлина за регистрацию права в обоих случаях уплачивается в одинаковом размере. Факт регистрации (прописки) мужа в квартире, купленной в браке, не влияет на возможность изменения режима собственности — зарегистрированные лица не препятствуют совершению сделок с недвижимостью, хотя могут учитываться при последующей продаже.
