Развод: квартира куплена в ипотеку после продажи квартиры, полученной по мене доли мужа, как делится, если был ремонт и вложение совместных средств

Согласно ст. 34 СК РФ, имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. Первая квартира была приобретена в 2014 году по договору мены в период брака. Формально такая сделка является возмездной, и сам факт приобретения в браке порождает презумпцию общности этого имущества. Муж может оспаривать её, ссылаясь на то, что квартира получена в обмен на его личную добрачную долю, однако из буквального содержания ст. 34 следует, что всё приобретённое в браке за общие доходы — совместное, а источником средств для первой квартиры послужило личное имущество мужа (доля отца), что может изменить квалификацию. Но сама ст. 34 не делает исключений для случаев, когда взамен личного имущества получено другое, — она лишь называет общее правило.

1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.
2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредит
   — Семейный кодекс Российской Федерации, ст. 34

Ст. 36 СК РФ перечисляет основания, при которых имущество остаётся личной собственностью супруга: получение в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам. Договор мены, по которому муж обменял свою добрачную долю на квартиру, не является безвозмездным — это возмездная сделка, предполагающая встречное предоставление. Следовательно, ст. 36 прямо не относит первую квартиру к личному имуществу мужа. В контексте данного дела ст. 36 не даёт оснований для признания первой квартиры личной, но и не исключает квалификации её как совместной, если не доказано, что она приобретена исключительно за счёт личных средств мужа (что требует анализа, выходящего за пределы этой нормы). В судебной практике при отсутствии прямого регулирования суд может руководствоваться принципом, что имущество, приобретённое на личные средства одного супруга, остаётся его личным, однако в представленном блоке НПА такой нормы нет.

1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.
   — Семейный кодекс Российской Федерации, ст. 36

Даже если суд сочтёт первую квартиру личным имуществом мужа (например, признав, что она приобретена в обмен на личное имущество и не подпадает под ст. 36 только из-за формы сделки), в дело вступает ст. 37 СК РФ. Эта норма позволяет признать личное имущество супруга их совместной собственностью, если за счёт общих средств или труда другого супруга были произведены вложения, значительно увеличившие стоимость этого имущества. Супруги сделали в первой квартире ремонт и заменили проводку — это неотделимые улучшения, которые объективно увеличили её рыночную стоимость. Если жена докажет, что ремонт и замена проводки производились из общего бюджета или её личным трудом, и что эти вложения были существенными (значительное увеличение стоимости), суд вправе признать первую квартиру совместной собственностью, несмотря на возможный личный статус по ст. 36. Применение ст. 37 зависит от фактической значимости улучшений и их финансирования.

Имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и другие).
— Семейный кодекс Российской Федерации, ст. 37

После продажи первой квартиры вырученные средства были направлены на первоначальный взнос по ипотеке. Если первая квартира (или соответствующая доля) была признана совместной, то и взнос считается общим, и ипотечная квартира, приобретённая на эти общие средства и с использованием кредитных средств, погашаемых из семейного бюджета, целиком является совместной собственностью супругов. Если же суд установит, что первая квартира осталась личным имуществом мужа (несмотря на ст. 37), то взнос будет считаться личным вложением мужа. В этом случае ипотечная квартира окажется объектом со смешанным правовым режимом: часть, пропорциональная личному взносу, — личная собственность мужа, а часть, приобретённая за счёт кредитных средств, погашаемых из общих доходов, — совместная собственность. По общему правилу ст. 39 доли в совместном имуществе признаются равными, но если один из супругов внёс больше личных средств, суд может отступить от равенства, определив доли пропорционально вложениям каждого. При этом ст. 39 говорит о долях в общем имуществе, а не о разделе личного.

1. При разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами.
2. Суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей и (или) исходя из заслуживающего внимания интереса одного из супругов...
   — Семейный кодекс Российской Федерации, ст. 39

Ипотечный долг, хотя и оформлен на мужа, фактически выплачивался из общих доходов семьи. В силу ст. 39 п. 3 общие долги супругов при разделе распределяются пропорционально присуждённым долям. Поскольку ипотека была взята в интересах семьи и погашается из общего бюджета, она признаётся общим долгом. Даже если квартира будет признана частично личной, долг в части, обеспеченной личным вкладом мужа, может быть признан его личным, но в части, погашаемой из общих средств, — общим. Однако ст. 39 п. 3 прямо устанавливает, что при разделе общего имущества общие долги распределяются между супругами пропорционально долям. Следовательно, если суд признает ипотечную квартиру полностью совместной, весь остаток долга делится пополам; если частично — долг делится соразмерно долям в праве собственности на квартиру.

1. Общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям.
   — Семейный кодекс Российской Федерации, ст. 39

Что касается компенсации за увеличение стоимости квартиры (например, из-за роста цен), то ст. 38 п. 3 предусматривает: если одному из супругов передаётся имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, другому может быть присуждена денежная или иная компенсация. Если ипотечная квартира будет признана частично совместной, и при разделе суд присудит жене долю, меньшую, чем её вложения (например, только пропорционально выплатам из общего бюджета без учёта роста стоимости), то она вправе требовать компенсации за счёт того, что муж получил больший актив (включая прирост стоимости). Рост рыночной стоимости учитывается в стоимости имущества на момент раздела. Таким образом, ст. 38 п. 3 даёт жене возможность получить не только возврат вложенных средств, но и часть прироста, если это повлияло на превышение доли мужа.

1. В случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке. При разделе общего имущества супругов суд по требованию супругов определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов. В случае, если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация.
   — Семейный кодекс Российской Федерации, ст. 38