Государственная регистрация перехода права собственности осуществляется на основании заявления и документов, перечень которых установлен Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости». Статья 14 этого закона определяет, что основаниями для регистрации прав являются, в частности, договоры и другие сделки в отношении недвижимости. Договор мены, заключённый в простой письменной форме, будет являться таким основанием. Мужчина и бывшая жена (каждая сторона) должны подать совместное заявление о регистрации перехода права собственности на обе квартиры, приложив договор мены, правоустанавливающие документы на объекты (свидетельства о собственности или выписки из ЕГРН), кадастровые паспорта (при необходимости) и документы, удостоверяющие личности сторон.
Статья 14. Основания государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав 1. Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке. 2. Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: 1) акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права ил
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 14
При этом необходимо учитывать, что регистратор проверяет полномочия заявителей и отсутствие противоречий, иначе возможна приостановка по ст. 26 указанного закона. В частности, если бывшая жена не является собственником однокомнатной квартиры на момент подачи заявления, регистрация будет приостановлена. В данной ситуации она собственник, поэтому оснований для приостановки по пункту 1 части 1 статьи 26 не возникает.
Статья 26. Основания и сроки приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав 1. Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: 1) лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости;
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 26
Особого внимания требует вопрос о разрешении органов опеки и попечительства. В предоставленном контексте нормативных актов отсутствует прямая норма, обязывающая получать разрешение на регистрацию (прописку) несовершеннолетнего ребёнка в другую квартиру, если ребёнок не является собственником и не находится под опекой. Статья 21 Федерального закона «Об опеке и попечительстве» устанавливает необходимость предварительного разрешения на совершение сделок, влекущих уменьшение стоимости имущества подопечного, однако несовершеннолетний ребёнок, проживающий с родителями, не является подопечным (опека не установлена). Тем не менее, Семейный кодекс закрепляет принцип приоритетной защиты интересов детей. Статья 65 СК РФ гласит, что родительские права не могут осуществляться в противоречии с интересами детей, а обеспечение интересов детей должно быть предметом основной заботы родителей. Фактически планируемая продажа трёхкомнатной квартиры, в которой проживает несовершеннолетний ребёнок, может ухудшить его жилищные условия, если взамен ему не предоставляется равноценное жильё. Поскольку ребёнок не является собственником трёхкомнатной квартиры, для её продажи (после перехода права к бывшей жене по мене) формально не требуется разрешение опеки на саму продажу, однако опека может оценить, не нарушаются ли права ребёнка, если он лишается места проживания без предоставления альтернативы. В данном случае планируется регистрация ребёнка в однокомнатной квартире вместе с отцом, что может быть расценено как обеспечение жильём, но если площадь однушки существенно меньше, опека может усмотреть ущемление интересов.
Статья 65. Осуществление родительских прав 1. Родительские права не могут осуществляться в противоречии с интересами детей. Обеспечение интересов детей должно быть предметом основной заботы их родителей. При осуществлении родительских прав родители не вправе причинять вред физическому и психическому здоровью детей, их нравственному развитию. Способы воспитания детей должны исключать пренебрежительное, жестокое, грубое, унижающее человеческое достоинство обращение, оскорбление или эксплуатацию детей. Родители, осуществляющие родительские права в ущерб правам и интересам детей, несут ответственность в установленном законом порядке. 2. Все вопросы, касающиеся воспитания и образования детей, решаются родителями по их взаимному согласию исходя из интересов детей и с учетом мнения детей. Родител
— Семейный кодекс Российской Федерации, ст. 65
Что касается непосредственно права ребёнка на имущество, статья 60 СК РФ закрепляет его право собственности на доходы, полученные им, имущество, полученное в дар или в порядке наследования, а также на любое другое имущество. Данная норма не даёт ребёнку право на квартиру родителей, поэтому смена собственника трёхкомнатной квартиры сама по себе не затрагивает имущественных прав ребёнка, если он не является участником долевой собственности. Однако при продаже квартиры, где проживает несовершеннолетний, действует правовая позиция о необходимости получения согласия опеки, если жильё является единственным для ребёнка. Поскольку в предоставленном контексте нет прямой нормы, регулирующей этот аспект (например, ст. 292 ГК РФ или ст. 31 ЖК РФ), можно предположить, что при продаже трёхкомнатной квартиры после оформления мены бывшей жене потребуется согласие органов опеки, если ребёнок не будет зарегистрирован в однокомнатной квартире до совершения сделки. В описанной ситуации планируется сначала зарегистрировать ребёнка в однушке, что снизит риск признания сделки нарушающей права ребёнка.
Статья 60. Имущественные права ребенка 1. Ребенок имеет право на получение содержания от своих родителей и других членов семьи в порядке и в размерах, которые установлены разделом V настоящего Кодекса. 2. Суммы, причитающиеся ребенку в качестве алиментов, пенсий, пособий, поступают в распоряжение родителей (лиц, их заменяющих) и расходуются ими на содержание, воспитание и образование ребенка. Суд по требованию родителя, обязанного уплачивать алименты на несовершеннолетних детей, вправе вынести решение о перечислении не более пятидесяти процентов сумм алиментов, подлежащих выплате, на счета, открытые на имя несовершеннолетних детей в банках. 3. Ребенок имеет право собственности на доходы, полученные им, имущество, полученное им в дар или в порядке наследования, а также на любое другое имуще
— Семейный кодекс Российской Федерации, ст. 60
Для регистрации (прописки) несовершеннолетнего ребёнка в однокомнатной квартире вместе с отцом, который станет собственником этой квартиры, разрешение органов опеки и попечительства не требуется, поскольку ребёнок вселяется к одному из родителей в жилое помещение, принадлежащее этому родителю на праве собственности. В контексте нет специальных норм о регистрации детей, но Жилищный кодекс (ст. 30) даёт собственнику право вселять членов своей семьи. После регистрации перехода права собственности по договору мены мужчина станет собственником однокомнатной квартиры и вправе вселить туда своих детей без каких-либо дополнительных согласований. Однако для снятия ребёнка с регистрационного учёта в трёхкомнатной квартире (которая перейдёт к бывшей жене) и последующей продажи этой квартиры может потребоваться согласие опеки, если иное не будет предусмотрено законом. Поскольку в контексте нет ст. 31 ЖК РФ, регулирующей право пользования бывших членов семьи собственника, следует отметить, что после перехода права собственности к бывшей жене дети сохраняют право пользования трёхкомнатной квартирой как члены семьи нового собственника (если бывшая жена будет зарегистрирована там). В любом случае, для избежания рисков рекомендуется получить предварительное разрешение органа опеки на сделку по отчуждению трёхкомнатной квартиры, так как это соответствует общему принципу защиты прав несовершеннолетних, закреплённому в ст. 65 СК РФ.
Таким образом, основным документом для оформления передачи права собственности на однокомнатную квартиру является договор мены, после заключения которого стороны должны подать заявление о регистрации в МФЦ или Росреестр. Разрешение опеки на саму регистрацию ребёнка в однокомнатной квартире не требуется, но для последующей продажи трёхкомнатной квартиры (после её получения бывшей женой) такое разрешение может потребоваться, если не будет доказано, что ребёнку предоставлено другое благоустроенное жильё (однокомнатная квартира). Ввиду отсутствия в предоставленном контексте норм о согласии опеки на сделки с жильём, где проживают несовершеннолетние, рекомендуется руководствоваться общими положениями Гражданского кодекса (ст. 292 — не приведена) и разъяснениями Верховного Суда.
