Как выделить доли в квартире, купленной с маткапиталом до брака, если есть дети от первого брака и родился общий ребенок: инструкция

В данном случае речь идёт о квартире, приобретённой пользователем в период, когда она не состояла в браке. Это означает, что имущество было куплено исключительно на её имя и за счёт средств, которые на тот момент являлись её личной собственностью. Однако в сделке использовался материнский (семейный) капитал — это обстоятельство кардинально меняет правовую природу собственности.

С точки зрения закона, средства материнского капитала не являются личным имуществом одного из супругов или родителя. Они предоставляются государством на целевые нужды, в том числе на улучшение жилищных условий всей семьи. Соответственно, если при покупке жилья использовался материнский капитал, то такое жильё поступает в общую долевую собственность всех членов семьи — родителей и детей. Это прямое требование закона, и оно не зависит от того, состоял ли покупатель в браке на момент сделки или нет. Поскольку на момент приобретения квартиры у пользователя уже было двое детей, именно они вместе с ней должны были стать собственниками долей в этой квартире. Тот факт, что в документах собственником указана только она, не отменяет обязанности выделить доли детям — это является нарушением установленного порядка.

Далее, третий ребёнок родился уже в браке. Этот ребёнок также является членом семьи, на которого распространяются обязательства, связанные с использованием материнского капитала. Однако здесь возникает важный нюанс: средства материнского капитала были израсходованы на покупку квартиры до появления третьего ребёнка. Тем не менее, поскольку обязательство выделить доли всем детям (в том числе рождённым после покупки) прямо предусмотрено правилами использования материнского капитала, третий ребёнок также должен быть наделён долей в этой квартире. В противном случае его права на часть жилья, приобретённого с участием материнского капитала, будут нарушены.

Что касается мужа (супруга, с которым пользователь состоит в браке сейчас), его правовой статус в отношении этой квартиры принципиально иной. Квартира была куплена до брака, то есть не является совместно нажитым имуществом. Однако, если в сделке использовались средства материнского капитала, а супруг на момент покупки не являлся членом семьи (родителем или ребёнком-получателем), то его право на долю в этой квартире, как правило, не возникает. Но если впоследствии, уже в браке, из общего бюджета супругов производились существенные улучшения квартиры (ремонт, реконструкция, погашение ипотеки и т.п.), это может повлиять на распределение долей и создать у мужа право претендовать на часть имущества. В чистом виде — при покупке исключительно за средства пользователя и маткапитала без финансового участия супруга — муж не имеет права на долю.

Таким образом, юридически значимым является факт использования материнского капитала. Это порождает обязанность выделить доли всем детям (двоим от первого брака и одному совместному), а также самой себе. Супруг (если не вкладывал личные средства в покупку или существенное улучшение) по общему правилу не имеет права на долю в этой квартире. Невыделение долей детям является нарушением Федерального закона № 256-ФЗ и может повлечь за собой ответственность, включая судебные иски со стороны органов опеки или прокуратуры.

Согласно ст. 36 Семейного кодекса Российской Федерации, имущество, принадлежавшее супругу до вступления в брак, является его личной собственностью. Поскольку квартира приобретена вами до регистрации брака, она относится к вашему личному имуществу, и супруг не приобретает на неё права собственности, за исключением случаев, указанных в законе.

1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.
   — Семейный кодекс Российской Федерации, ст. 36

Далее, в силу ст. 34 СК РФ, имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. Квартира приобретена до брака, поэтому данный режим на неё не распространяется, и она не входит в состав общего имущества супругов.

Вы обязаны выделить доли в праве собственности на квартиру всем троим детям: двоим от первого брака и третьему совместному ребёнку. Супруг права на долю не имеет, поскольку жильё приобретено до брака и не является совместно нажитым имуществом, а вложения, значительно увеличивающие стоимость квартиры, отсутствуют. Неисполнение обязанности по выделению долей детям влечёт риск судебного понуждения и иных санкций.

Рекомендуемые действия

• Рассчитайте доли детей исходя из суммы материнского капитала, разделённой поровну между всеми членами семьи (вы и трое детей). Оставшаяся часть квартиры, оплаченная вашими личными средствами до брака, является вашей долей и не подлежит разделу между детьми.
• Составьте письменное соглашение об определении долей в простой письменной форме с последующим нотариальным удостоверением, указав точные размеры долей всех детей и вашу долю.
• Обратитесь к нотариусу для удостоверения соглашения, так как сделки с долями в праве собственности на жилое помещение, приобретённое с использованием средств материнского капитала, требуют обязательной нотариальной формы.
• Подайте через МФЦ или в электронном виде через портал Госуслуг заявление на государственную регистрацию права общей долевой собственности в Росреестр, приложив нотариально удостоверенное соглашение.
• Если при распоряжении средствами маткапитала вы давали нотариальное обязательство о выделении долей, исполните его в установленный обязательством срок (как правило, 6 месяцев после перечисления средств Пенсионным фондом, снятия обременения или ввода объекта в эксплуатацию). Просрочка влечёт риск прокурорских проверок и исков органов опеки.
• В случае отказа второго родителя детей (если требуется его участие) либо возникновения спора с органами опеки или Социальным фондом — незамедлительно обратитесь к адвокату, специализирующемуся на семейном и жилищном праве.

Документы и доказательства

• Ваш паспорт и свидетельства о рождении всех троих детей.
• Документ-основание приобретения квартиры (договор купли-продажи, передаточный акт), где указано, что вы являетесь единственным покупателем и собственником.
• Государственный сертификат на материнский капитал и справка Социального фонда о размере использованных средств (или выписка о перечислении).
• Правоустанавливающий документ на квартиру (выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности старого образца).
• Нотариально удостоверенное обязательство о выделении долей (если оформлялось при получении маткапитала).
• Документы, подтверждающие отсутствие совместных вложений супруга в улучшение квартиры (выписки по личным счетам, подтверждение оплаты ремонта до брака и т.д., на случай спора).

Сроки и риски

• Обязательство по выделению долей должно быть исполнено в срок, указанный в нотариальном обязательстве (чаще всего 6 месяцев после перечисления средств материнского капитала продавцу или после снятия ипотечного обременения). Если квартира приобреталась без ипотеки, отсчёт идёт от даты перечисления маткапитала.
• Нарушение срока может повлечь обращение прокуратуры или органов опеки в суд с требованием обязать вас выделить доли, а также взыскать средства маткапитала как нецелевое использование.
• До выделения долей любые сделки с квартирой (продажа, мена, дарение) могут быть оспорены и признаны недействительными, поскольку у детей возникает право на доли в силу закона.

Когда нужен адвокат

• Если второй родитель детей (биологический отец) не даёт согласие или оспаривает выделение долей.
• Если органы опеки отказывают в согласовании размера долей или требуют выделить доли также супругу.
• Если Социальный фонд инициирует проверку по факту невыделения долей и угрожает взысканием средств.
• Если возник спор о признании квартиры совместной собственностью супругов из-за ремонта за общий счёт.
• Для подготовки соглашения и представительства в суде в случае судебного разбирательства.