Согласно ст. 34 Семейного кодекса РФ, имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. Факт оформления каждой из двух квартир на конкретного супруга и кредитных договоров на его имя юридического значения для квалификации имущества не имеет: обе квартиры, приобретенные за счет общих доходов в период брака, составляют совместную собственность обоих супругов независимо от записи в ЕГРН.
- Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.
- ... Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи ... независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено ...
— Семейный кодекс Российской Федерации, ст. 34
Первый вопрос — допустимо ли разделить квартиры без суда, простым соглашением. Ст. 38 СК РФ прямо предусматривает возможность раздела общего имущества по соглашению, причем такое соглашение подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Таким образом, супруги вправе заключить нотариальное соглашение о разделе, в котором за каждым признается право собственности на ту квартиру, которая фактически оформлена на него, и это будет законным способом раздела без судебного решения.
- Раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов...
- Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено.
— Семейный кодекс Российской Федерации, ст. 38
Однако, как указано в ст. 39 СК РФ, доли супругов в общем имуществе презюмируются равными. Если в соглашении доли будут признаны равными, а каждая квартира имеет свою рыночную стоимость, то стоимость квартир может быть разной, и разницу придется компенсировать либо деньгами, либо иным способом. Если же супруги согласны, что квартиры примерно равноценны, либо разница компенсируется передачей иного имущества, то соглашение возможно. Но главным препятствием является обременение квартир ипотекой.
В силу ст. 37 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» отчуждение заложенного имущества (в том числе доли в праве общей собственности) допускается только с согласия залогодержателя — банка. При заключении нотариального соглашения о разделе, по которому, например, супруга, не являющаяся заемщиком, отказывается от своей доли в квартире, оформленной на мужа, и наоборот, происходит переход долей между залогодателями и третьими лицами, что требует согласия банка. Если банк не даст согласия, соглашение может быть признано недействительным или регистрация перехода права будет приостановлена.
- Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
— Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 37
Кроме того, согласно ст. 38 того же Закона, лицо, которое приобрело заложенное имущество в результате отчуждения, становится на место залогодателя и несет все обязанности по договору об ипотеке. Если при разделе квартира перейдет к супругу, который изначально не был заемщиком по данной ипотеке, банк может потребовать его платежеспособности и кредитной истории. Без согласия банка такой переход залога может быть оспорен.
- Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства... становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке...
— Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 38
Именно поэтому юрист рекомендует обращение в суд. При судебном разделе (ст. 38 п. 3 СК РФ) суд привлекает банки в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, что позволяет учесть позицию каждого банка. Ст. 39 п. 3 СК РФ предписывает распределять общие долги супругов пропорционально присужденным долям. Поскольку каждая ипотека была оформлена на одного супруга, но обе являются общими долгами (деньги потрачены на общее имущество), суд может закрепить каждую квартиру за тем супругом, на кого она оформлена, и одновременно возложить на него обязанность по погашению соответствующего ипотечного кредита, а другого супруга освободить от ответственности по этому кредиту (в отношениях между супругами; перед банком ответственность остается на заемщике, если тот останется прежним). Такой подход не требует отчуждения долей при наличии согласия банка, если суд просто признает право собственности на квартиры в рамках раздела совместного имущества, а залоговые отношения не меняются. При этом ст. 353 ГК РФ гарантирует сохранение ипотеки при переходе прав на имущество — залог не прекращается, что защищает интересы банка.
- В случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества... либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется...
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 353
Что касается правильного составления искового заявления. ГПК РФ ст. 131 и 132 устанавливают требования к форме и содержанию иска, а также перечень документов. Применительно к ситуации иск должен содержать:
- требование о признании права собственности на квартиру, оформленную на истца, за истцом (с прекращением режима совместной собственности);
- аналогичное встречное требование по квартире ответчика;
- требование о распределении общих долгов: за каждым супругом признать долг по кредитному договору на ту квартиру, которая ему присуждается.
К иску прилагаются выписки из ЕГРН, кредитные договоры, брачный договор (если есть), свидетельство о расторжении брака, расчет стоимости квартир (можно кадастровой стоимости), документ об уплате госпошлины от цены иска, а также уведомление о вручении копии иска ответчику и третьим лицам — банкам.
Статья 131 ГПК РФ устанавливает форму и содержание искового заявления, включая обязательные реквизиты (наименование суда, сведения об истце и ответчике и т.д.).
— Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, ст. 131
Статья 132 ГПК РФ устанавливает перечень документов, прилагаемых к исковому заявлению, включая: 1) документ об уплате госпошлины; 2) доверенность представителя; 3) документы о досудебном порядке (если обязателен); 4) документы, подтверждающие обстоятельства, на которых истец основывает требования; 5) расчет взыскиваемой или оспариваемой суммы; 6) уведомление о вручении копий иска другим лицам; 7) документы о примирении (если имеются).
— Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, ст. 132
Для минимизации проблем с банками рекомендуется до подачи иска направить в каждый банк заявление с просьбой дать согласие на раздел квартиры в предлагаемой редакции (с сохранением залога и неизменностью заемщика). Если банк отказывает, в исковом заявлении необходимо обосновать, что раздел не ухудшает положение банка, так как залог сохраняется, а заемщик остается прежним — собственником квартиры. В случае, когда суд принимает решение о разделе без согласия банка, банк вправе оспорить решение, если оно нарушает его права. Однако, если банк привлечен к участию в деле и не заявил возражений, риск минимизирован.
Таким образом, квалифицируя ситуацию: совместная собственность на обе квартиры презюмируется (ст. 34 СК РФ). Раздел возможен как в судебном, так и во внесудебном порядке (ст. 38 СК РФ). Внесудебный порядок требует нотариального удостоверения и согласия банков (ст. 37 ФЗ об ипотеке). Судебный порядок предпочтительнее, если банки возражают или требуется учет интересов ребенка (алименты не дают оснований для отступления от равенства долей, но могут учитываться при распределении долгов). При судебном разделе суд распределяет общие долги (ст. 39 п. 3 СК РФ) и определяет доли, что позволяет оставить каждую квартиру фактическому владельцу без изменения заемщика, с сохранением залога (ст. 353 ГК РФ).
