Ситуация связана с разделом имущества, приобретенного в период брака с использованием кредитных средств, после расторжения брака и при наличии особых обстоятельств – признания сторон обманутыми дольщиками. Квартира была приобретена по возмездной сделке (договор долевого участия) во время брака, при этом заемщиком по ипотечному кредиту выступала только жена. Юридически значимым является то, что независимо от того, на кого оформлен договор или кредит, имущество, приобретенное за счет общих доходов супругов в период брака, презюмируется совместной собственностью. Участие обоих супругов в приобретении объекта на этапе долевого строительства (заключение договора, внесение средств) создает режим общей совместной собственности.
Факт того, что собственность на квартиру зарегистрирована единолично за женой после ввода дома в эксплуатацию (уже после развода), не меняет правовой природы имущества как совместно нажитого, поскольку право требования к застройщику возникло у обоих супругов в браке. Регистрация права в упрощенном порядке на одного из бывших супругов не является основанием изменения режима собственности без согласия второго или судебного решения.
Признание супругов обманутыми дольщиками также не отменяет их совместных прав на объект: несмотря на задержку строительства и сложные отношения с застройщиком, титул собственника возник из общего обязательственного права, приобретенного в браке.
Ситуация осложняется тем, что после развода ипотека гасилась единолично женой. Это создает правоотношения по возмещению расходов: бывший муж, претендуя на долю в квартире, должен будет компенсировать жене половину выплаченных ею после развода сумм в счет погашения общего долга. Однако право на долю в самой квартире у него может сохраниться, если истекший срок исковой давности (три года) не делает это требование утратившим силу.
Юридически значимо, что жена выплачивала кредит за счет своих личных средств, а не за счет общих доходов. Если платежи производились из средств, которые не являются совместным имуществом, это может быть основанием для уменьшения доли бывшего мужа при разделе или для взыскания с него компенсации, но не лишает его права на долю как такового.
Ключевой вопрос – момент начала течения срока исковой давности: для бывшего мужа он может исчисляться с момента, когда он узнал (или должен был узнать) о нарушении своего права, то есть о регистрации права собственности только на жену. Так как регистрация произошла недавно, исковая давность, скорее всего, не истекла, что дает бывшему мужу потенциальную возможность обратиться в суд с требованием о признании права на долю и разделе имущества.
Согласно ст. 34 Семейного кодекса РФ, имущество, нажитое супругами во время брака, признается их совместной собственностью независимо от того, на имя кого из них оно приобретено или зарегистрировано. В рассматриваемой ситуации квартира была приобретена по договору долевого участия, заключенному в период брака, то есть обязательственные права по ДДУ возникли у супругов в момент, когда они состояли в зарегистрированном браке. Хотя заемщиком по ипотечному кредиту выступила жена, а впоследствии она единолично зарегистрировала право собственности, это не меняет правового режима имущества как совместно нажитого. Пока не доказано иное, предполагается, что все средства, в том числе кредитные, были потрачены из общего бюджета супругов. Таким образом, квартира по общему правилу является их общей совместной собственностью.
- Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.
- ... Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи ... и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.
— Семейный кодекс Российской Федерации, ст. 34
Аналогичное правило закреплено и в ст. 256 ГК РФ, которая устанавливает, что имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если брачным договором не установлено иное. Поскольку брачного договора в описанной ситуации нет, данная норма также подтверждает, что квартира изначально поступила в совместную собственность супругов.
- Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если брачным договором между ними не установлен иной режим этого имущества.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 256
Факт признания супругов обманутыми дольщиками сам по себе не влияет на правовой режим квартиры как совместной собственности. Признание дольщиков пострадавшими не изменяет статус имущества, приобретенного в браке, — оно по-прежнему считается нажитым в период брака. Однако это обстоятельство может иметь значение для определения момента, когда у бывшего мужа возникло право требовать раздела, и для исчисления срока исковой давности.
После расторжения брака супруги фактически прекратили вести общее хозяйство, и жена единолично выплачивала ипотеку. В этой части важное значение имеет ст. 38 СК РФ, которая позволяет суду отступить от общего правила и признать имущество, нажитое каждым из супругов в период их раздельного проживания при прекращении семейных отношений, собственностью каждого из них. Поскольку развод состоялся 4 года назад, и все это время супруги проживали раздельно, а жена одна погашала кредит, есть основания для вывода о том, что квартира (или, по крайней мере, та ее часть, которая была оплачена после развода) может быть признана ее личной собственностью. Однако важно отметить, что если обязательства по ДДУ возникли в браке, квартира считается нажитой в браке, и раздел возможен с учетом последующих выплат.
Статья 38. Раздел общего имущества супругов
- Раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов...
- В случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке. При разделе общего имущества супругов суд по требованию супругов определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов. В случае, если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация.
- Суд может признать имущество, нажитое каждым из супругов в период их раздельного проживания при прекращении семейных отношений, собственностью каждого
— Семейный кодекс Российской Федерации, ст. 38
При этом ст. 39 СК РФ устанавливает презумпцию равенства долей супругов в общем имуществе, но одновременно предоставляет суду право отступить от этого принципа с учетом заслуживающих внимания интересов одного из супругов. В данном случае жена единолично выплачивала ипотеку в течение 4 лет после развода. Если она сможет доказать, что средства на погашение кредита были ее личными (например, получены от продажи ее личного имущества, в дар или заработаны ею после прекращения брака при отсутствии участия бывшего мужа), суд может не только признать часть квартиры, оплаченную после развода, ее личной собственностью, но и взыскать с бывшего мужа компенсацию за выплаты, произведенные ею из общих средств до развода.
Статья 39. Определение долей при разделе общего имущества супругов
- При разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами.
- Суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей и (или) исходя из заслуживающего внимания интереса одного из супругов, в частности, в случаях, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или совершал недобросовестные действия, которые привели к уменьшению общего имущества супругов...
- Общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям.
— Семейный кодекс Российской Федерации, ст. 39
Что касается срока исковой давности, то нормы СК РФ специального срока для раздела имущества после развода не устанавливают, поэтому применяется общий срок, предусмотренный ст. 200 ГК РФ. Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Поскольку бывший муж мог не знать о том, что дом достроен и право зарегистрировано только на жену, срок может исчисляться именно с момента, когда он узнал или должен был узнать о регистрации. Однако учитывая, что развод состоялся 4 года назад, а квартира была достроена недавно, есть риск, что суд признает, что бывший муж должен был знать о своих правах ранее, например, с момента, когда строительство было завершено и информация стала публичной. В любом случае, жена может защититься, заявив о пропуске срока исковой давности, если с момента, когда бывший муж узнал о регистрации, прошло более трех лет.
- Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 200
Таким образом, у бывшего мужа есть формальные основания претендовать на долю в квартире как на совместно нажитое имущество, однако его шансы существенно снижаются тем, что после развода жена единолично погашала ипотеку, а супруги проживали раздельно. Для защиты своих прав жене целесообразно обратиться в суд с иском о разделе имущества, признав квартиру совместной, но с отступлением от равенства долей (вплоть до признания ее единоличной собственностью на основании ст. 38 СК РФ) и одновременным распределением ипотечного долга, уже погашенного ею после развода (ст. 39 СК РФ). Либо, если риск предъявления иска бывшим мужем невелик, можно дождаться истечения срока исковой давности, начиная с момента его осведомленности о нарушении права.
