Однако использование средств материнского капитала вносит существенный императивный элемент. Хотя в представленном фрагменте ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» прямо не указана обязанность выделить доли детям, сама цель закона – улучшение жилищных условий семьи – подразумевает, что жильё, приобретённое с участием этих средств, должно поступать в общую собственность всех членов семьи, включая детей. Это обязательство установлено подзаконными правовыми актами, принятыми во исполнение данного федерального закона (в частности, Правилами направления средств материнского капитала). Фактически, когда вы направили маткапитал в счёт первоначального взноса, вы приняли на себя обязательство оформить квартиру в долевую собственность на вас, вашу супругу и всех детей. При этом то, что в договоре купли-продажи об этом ничего не сказано, не освобождает вас от этой обязанности – она возникает в силу закона и подлежит исполнению в разумный срок после снятия обременения (ипотеки) или полной выплаты кредита.
Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала в соответствии с заявлением о распоряжении могут направляться:
- на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах), путем безналичного перечисления указанных средств организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения, либо организации, в том числе кредитной, предоставившей по кредитному договору (договору)
— Федеральный закон от 29.12.2006 № 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей", ст. 10
Поскольку средства материнского капитала имеют строго целевое назначение, любая попытка установить брачным договором единоличную собственность супруга на всю квартиру, включая долю, приходящуюся на средства маткапитала, будет противоречить закону. В этом случае действует ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации: «Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна». Права детей в данном случае как раз являются охраняемыми законом интересами третьих лиц, а публичный интерес состоит в соблюдении целевого назначения государственной поддержки. Следовательно, условие брачного договора, исключающее право собственности детей (и, соответственно, обязанность выделить им доли), будет ничтожным. Такое условие не может быть исполнено, а сам брачный договор в этой части недействителен.
За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
- Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 168
Из-за маткапитала квартира изначально должна находиться в режиме общей долевой собственности (с определением долей на всех членов семьи), а не совместной. Даже если вы решите оформить брачный договор, он может затронуть только ту часть квартиры, которая соответствует вкладу ваших общих средств (наличного взноса и ипотечных средств), но не долю, пропорциональную материнскому капиталу. При этом банк-кредитор, выдавший ипотеку, является вашим кредитором. Согласно ст. 46 СК РФ, вы обязаны уведомить банк о заключении брачного договора, изменяющего режим собственности. Если вы этого не сделаете, вы будете отвечать по кредиту независимо от содержания брачного договора. Кроме того, брачный договор не должен ухудшать положение залогодержателя (банка) – изменение режима собственности на единоличную может потребовать согласия залогодержателя, так как предмет залога меняет своих собственников (из совместной собственности становится личной собственностью одного супруга). Такое требование вытекает из норм ГК РФ о залоге (ст. 346, 353 ГК РФ), которых в предоставленном контексте нет, но они являются общеприменяемыми.
Супруг обязан уведомлять своего кредитора (кредиторов) о заключении, об изменении или о расторжении брачного договора. При невыполнении этой обязанности супруг отвечает по своим обязательствам независимо от содержания брачного договора.
— Семейный кодекс Российской Федерации, ст. 46
Что касается обязанности выделить доли детям: в предоставленном контексте нормы об этом нет. Однако следует исходить из того, что неисполнение этой обязанности может повлечь применение общих норм об ответственности за нецелевое использование бюджетных средств – вплоть до требования Пенсионного фонда о возврате средств материнского капитала (что предусмотрено Правилами направления средств, не вошедшими в контекст). Также возможна принудительная регистрация долей за детьми по иску прокурора или органа опеки, а в случае продажи такой квартиры без выделения долей сделка может быть признана недействительной на основании ст. 168 ГК РФ. Прямые санкции (административные штрафы) могут быть установлены КоАП РФ, но в вашем наборе норм этот акт отсутствует. Вывод: ключевые ограничения связаны именно с материнским капиталом – он не позволяет установить единоличную собственность супруга на всю квартиру, так как часть её должна принадлежать детям, а оставшаяся часть (без учёта маткапитала) может быть предметом брачного договора с учётом интересов банка-кредитора.
