В описанной ситуации имеет место приобретение жилого помещения в общую долевую собственность двумя лицами, не состоящими в зарегистрированном браке (гражданскими супругами). Правоотношения сторон регулируются не нормами семейного права о совместной собственности супругов, а гражданским законодательством о долевой собственности, поскольку брак не зарегистрирован. Юридически значимым является тот факт, что квартира оформлена в ипотеку, где один из сособственников (гражданский муж) является основным заёмщиком, а второй (гражданская жена) — созаёмщиком. Это означает, что оба несут солидарную ответственность перед банком по кредитному договору.
Ключевым обстоятельством является использование средств материнского (семейного) капитала для внесения первоначального взноса по ипотеке. Федеральное законодательство устанавливает обязательство владельцев сертификата оформить жилое помещение, приобретённое с использованием средств маткапитала, в общую долевую собственность всех членов семьи (включая супруга и детей), с определением размера долей по соглашению. В данном случае, несмотря на наличие пункта в договоре (или обязательстве, данном в Пенсионный фонд) о выделении долей детям после погашения ипотеки, это обязательство не исполнено, дети не наделены долями, и ипотека на момент анализа не погашена. Это создаёт риск применения к сторонам мер ответственности и может рассматриваться как нецелевое использование средств маткапитала.
Юридически значимо, что квартира находится в залоге у банка (ипотека в силу закона или договора), что накладывает ограничения на любые сделки с недвижимостью — раздел, отчуждение долей или выделение долей детям требуют согласия залогодержателя (банка). При этом сам по себе факт прекращения семейных отношений между гражданскими супругами не изменяет их обязательств перед банком: оба остаются созаёмщиками, и банк вправе требовать исполнения от любого из них.
Определение долей в квартире должно учитывать, какая часть стоимости была оплачена за счёт средств маткапитала (которая подлежит распределению на всех членов семьи, включая детей с обязательным выделением им долей позднее), а какая — за счёт кредитных средств и личных сбережений сторон. Поскольку стороны не состояли в браке, их доли в праве собственности определяются не автоматически (поровну), а пропорционально размеру внесённых каждым личных средств. При этом важно установить, кто именно вносил ежемесячные платежи по ипотеке и из чьих средств.
Вариант выкупа доли гражданским мужем возможен, но потребует согласования с банком (изменение условий кредитного договора, исключение созаёмщика из обязательств) или одновременного перевода долга на него с согласия банка и снятия обременения с доли. В любом случае, средства маткапитала, уже вложенные в квартиру, не могут быть возвращены или компенсированы простым денежным расчётом без учёта обязательств перед детьми. Любая схема раздела должна предусматривать либо одновременное выделение долей детям (с согласия банка), либо заключение нотариального обязательства о таком выделении после снятия ипотеки, что не решает проблему немедленного выдела сособственников.
Ситуация осложняется тем, что добровольный раздел общего имущества без обращения в суд при неисполнении обязательства по маткапиталу и наличии спора о размере долей маловероятен, так как Пенсионный фонд (Социальный фонд) может оспорить любую сделку, нарушающую права несовершеннолетних детей.
Правовой режим квартиры, приобретённой вами с гражданским мужем, определяется правилами об общей долевой собственности, поскольку на отношения гражданских супругов (не состоящих в зарегистрированном браке) не распространяется режим совместной собственности супругов. В силу п. 3 ст. 244 ГК РФ общая собственность предполагается долевой, если законом прямо не установлено иное. Зарегистрированный брак в данном случае отсутствует, следовательно, ваше имущество — это общая долевая собственность.
- Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 244
Размер долей в такой собственности по умолчанию определяется на основании ст. 245 ГК РФ: доли считаются равными, если иное не установлено соглашением. Однако ваше соглашение о порядке выплаты ипотеки и внесение первоначального взноса средствами материнского капитала — это вклад каждого в приобретение имущества, который может повлиять на размер долей. Вы как созаёмщик вносили свои средства в погашение кредита, а значит, можете претендовать на долю, соразмерную вашему фактическому вкладу. При недостижении согласия доли определяются судом с учётом всех обстоятельств.
- Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными.
- Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 245
Ключевая особенность — использование средств материнского капитала для первоначального взноса. Согласно ст. 10 Федерального закона № 256-ФЗ, средства маткапитала могут направляться на улучшение жилищных условий, в том числе на уплату первоначального взноса по ипотеке. Но при этом ст. 7 того же закона устанавливает, что распоряжение этими средствами осуществляется лицами, получившими сертификат, и имеет строго целевой характер — обеспечение жильём семьи с детьми. Следовательно, часть квартиры, оплаченная маткапиталом, не может считаться вашей личной долевой собственностью с гражданским мужем — она обременена обязательством наделить детей долями.
- Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала в соответствии с заявлением о распоряжении могут направляться: 1) на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах), путем безналичного перечисления указанных средств организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения, либо организации, в том числе кредитной, предоставившей по кредитному договору (договору
— Федеральный закон от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», ст. 10
Даже если в договоре указано, что доли детям должны быть выделены после погашения ипотеки, это условие не отменяет императивного требования закона. Обязанность выделить доли детям возникает у вас обоих как у лиц, распорядившихся маткапиталом. Ипотека — лишь временное обременение; после её погашения вы обязаны исполнить это условие. Однако при разделе имущества до погашения ипотеки нужно учитывать, что часть стоимости квартиры (пропорционально сумме маткапитала) уже «принадлежит» детям в том смысле, что её нельзя поделить только между вами и мужем.
Что касается ваших прав как созаёмщика по ипотеке, то согласно ст. 322 и 323 ГК РФ, если договор ипотеки не содержит иных условий, вы с мужем несёте солидарную ответственность перед банком. Это означает, что банк может требовать погашения долга от любого из вас, и раздельное проживание этого не меняет. Если муж продолжает платить один, это не освобождает вас от обязательств перед банком, но даёт вам право требовать от него компенсации, если вы решите, что он будет единоличным собственником.
- Солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом, в частности при неделимости предмета обязательства.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 322
- При солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 323
Ваш вопрос о том, может ли гражданский муж выкупить вашу долю, решается по правилам ст. 246 и 250 ГК РФ. Вы вправе продать ему свою долю, причём он как участник долевой собственности имеет преимущественное право покупки. Однако тут есть два серьёзных ограничения: во-первых, квартира находится в залоге у банка, и любое отчуждение (продажа доли) требует согласия залогодержателя. Это прямо предусмотрено ст. 37 Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»: отчуждение заложенного имущества возможно лишь с согласия залогодержателя, если договором не установлено иное. Во-вторых, при определении стоимости вашей доли нужно будет вычесть часть, приходящуюся на маткапитал (которая фактически «принадлежит» детям), и, возможно, оставшуюся сумму долга по ипотеке.
- Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
— Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 37
При этом, если муж выкупит вашу долю, ипотека сохранится на всю квартиру в силу ст. 38 Закона № 102-ФЗ — новый собственник (ваш муж) становится на место залогодателя и несёт все обязанности по ипотеке. Если же вы решите не продавать долю, а выделить её в натуре, это практически невозможно из-за неделимости квартиры как объекта ипотеки. В таком случае суд может присудить мужу выплатить вам стоимость вашей доли с одновременным прекращением вашего права собственности на неё — это предусмотрено ст. 252 ГК РФ.
Возможные варианты раздела: 1) заключить соглашение о разделе квартиры с указанием долей (вашей и мужа, а также фиксацией обязательства выделить доли детям после погашения ипотеки) и получить согласие банка на такую сделку; 2) если муж полностью погасит ипотеку (например, с помощью рефинансирования только на себя) и снимет обременение — вы сможете либо продать ему долю, либо оформить дарение детям, но с учётом маткапитала; 3) судебный раздел с установлением долей с учётом маткапитала и обязательством мужа выплатить вам компенсацию.
Отдельно о защите прав детей. Если вы вообще не выделите им доли — это будет нарушением обязательства, данного при использовании маткапитала. Прокуратура или органы опеки могут обязать вас это сделать через суд. Более того, нотариус может не удостоверить сделку по отчуждению доли без наличия такого обязательства, а Росреестр — не зарегистрировать переход права. Поэтому при любом варианте раздела необходимо предусмотреть, что часть квартиры, приобретённая за счёт маткапитала, должна быть оформлена на детей в соответствующих долях после снятия обременения.
