В силу ст. 34 Семейного кодекса РФ дом, приобретенный вами в браке, является совместной собственностью супругов. Это означает, что у вас и вашего бывшего мужа равные права на этот дом, и для его отчуждения — например, продажи как единого объекта — необходимо согласие обоих сособственников. Тот факт, что вы указаны как основной заемщик, а муж как созаемщик, не меняет правового режима имущества: статус в кредитном договоре (заемщик/созаемщик) не влияет на объем прав собственности на недвижимость. Пока доли не выделены, вы оба владеете домом совместно.
- Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.
- К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредит
— Семейный кодекс Российской Федерации, ст. 34
Поскольку после развода вы и муж не достигли соглашения о судьбе дома, вы вправе инициировать раздел общего имущества супругов. Согласно ст. 38 СК РФ раздел может быть произведен по требованию любого из супругов как в период брака, так и после его расторжения. При отсутствии добровольного соглашения (нотариально удостоверенного) раздел осуществляется в судебном порядке. Ваше обращение в суд с иском о разделе дома позволит определить доли каждого из вас и решить вопрос о способе раздела — например, о выделе доли в натуре, выплате компенсации или продаже дома с распределением выручки.
- Раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов...
- Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества... должно быть нотариально удостоверено.
- В случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке.
— Семейный кодекс Российской Федерации, ст. 38
При разделе суд будет исходить из презумпции равенства долей супругов, что прямо установлено ст. 39 СК РФ. Это означает, что по умолчанию вам и мужу принадлежит по ½ доли в доме. Суд может отступить от равенства долей только в исключительных случаях (например, в интересах несовершеннолетних детей). Кроме того, эта норма предписывает, что общие долги супругов — в вашем случае ипотечный кредит — распределяются пропорционально присужденным долям. То есть после раздела каждый из вас будет нести ответственность по кредиту соразмерно своей доле в доме.
- При разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами.
- Суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей и (или) исходя из заслуживающего внимания интереса одного из супругов...
- Общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям.
— Семейный кодекс Российской Федерации, ст. 39
Поскольку дом находится в общей собственности, применимы нормы Гражданского кодекса РФ об общей собственности. В силу ст. 244 ГК РФ имущество может находиться в совместной собственности (без определения долей) или в долевой. В вашем случае до раздела доли не определены, поэтому действует режим совместной собственности. Однако по решению суда может быть установлена долевая собственность, что является первым шагом для продажи вашей части дома.
- Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
- Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
- По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 244
После того как доли будут определены (или даже до этого — если вы хотите продать не весь дом, а свою долю), вам нужно учитывать ст. 246 ГК РФ. Она устанавливает, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех участников. Это означает, что продать весь дом целиком вы не можете без согласия мужа — банк прав, требуя его одобрения. Однако вы вправе продать свою долю в праве собственности на дом (если доли уже выделены) без согласия мужа, но с соблюдением преимущественного права покупки (ст. 250 ГК РФ).
- Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
- Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 246
Статья 250 ГК РФ конкретизирует процедуру продажи доли: вы обязаны письменно известить мужа о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и условий. У него есть месяц на то, чтобы самому выкупить эту долю по той же цене. Если он откажется или не ответит, вы сможете продать долю любому другому лицу. Однако если муж не выходит на контакт, уведомление можно направить по последнему известному адресу, а также через нотариуса. В случае получения отказа или молчания в течение месяца вы вправе заключить сделку с третьим лицом.
- При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259.2 настоящего Кодекса.
- Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение де
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 250
Если же вы настаиваете на продаже всего дома, а муж препятствует, вам следует воспользоваться ст. 252 ГК РФ. Эта норма позволяет участнику долевой собственности требовать выдела своей доли в натуре или, если выдел невозможен (что почти всегда верно для жилого дома с ипотекой), выплаты стоимости его доли другими участниками. В судебном порядке вы можете заявить требование о разделе дома или о выплате вам компенсации за вашу долю, что фактически приведет к принудительному выкупу вашей доли мужем или, при его неспособности выплатить, к продаже дома с публичных торгов. Обратите внимание: для такого иска необходимо предварительно определить доли (через иск о разделе имущества супругов по ст. 38 СК РФ) либо совместить требования.
- Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
- Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
- При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
- ... Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 252
Отдельно стоит вопрос о сохранении ипотеки при продаже. Согласно ст. 353 ГК РФ, при переходе прав на заложенное имущество (дом или долю) к другому лицу залог сохраняется. Это означает, что покупатель вашей доли (или всего дома, если удастся продать с согласия всех) приобретет имущество с обременением — ипотекой в пользу банка. Банк не может воспрепятствовать продаже доли, если она осуществляется с соблюдением закона, однако он вправе требовать от нового собственника исполнения обязательств по кредитному договору как от правопреемника залогодателя. При продаже доли без согласия банка последний не может отменить сделку, но его требования остаются обеспеченными залогом доли.
- В случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется. Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем.
- Если имущество залогодателя, являющееся предметом залога, перешло в порядке правопреемства к нескольким лицам, каждый из правопреемников (приобретателей имущества) несет вытека
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 353
Наконец, для реализации ваших прав в суде ключевое значение имеет ст. 3 ГПК РФ, которая предоставляет вам право обратиться в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав. Поскольку муж отказывается от контакта и не дает согласия на продажу, ваше право распоряжаться имуществом нарушено. Вы можете подать иск о разделе общего имущества супругов (с определением долей) и одновременно — о выделе вашей доли в натуре или о выплате компенсации, либо о принудительной продаже дома с распределением выручки. В иске следует также поставить вопрос о распределении оставшегося ипотечного долга пропорционально долям (ст. 39 СК РФ). При этом суд учтет, что муж как созаемщик несет солидарную ответственность по кредиту, но это не блокирует раздел имущества.
Заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.
— Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, ст. 3
Таким образом, самостоятельно продать весь дом без участия мужа и без его согласия вы не можете — это прямо запрещено ст. 246 ГК РФ и подтверждается позицией банка. Однако закон предоставляет вам несколько судебных механизмов: определить доли в судебном порядке (ст. 38, 39 СК РФ), выделить свою долю или получить компенсацию (ст. 252 ГК РФ), а после этого продать свою долю с соблюдением преимущественного права покупки (ст. 250 ГК РФ) либо добиться принудительной продажи всего дома через суд. Учитывая, что дом в ипотеке, потребуется уведомить банк, но его согласие на продажу доли не требуется — залог перейдет к новому собственнику доли (ст. 353 ГК РФ). Ваш статус основного заемщика не дает вам дополнительных прав на единоличную продажу; правовой режим общей собственности здесь первичен.
