Можно ли продать квартиру, если бывший супруг матери умер и не претендовал на долю?

В описанной ситуации ключевым имущественным вопросом является правовой режим квартиры, приобретенной в 2005 году, и влияние на него брака матери с Сергеем, заключенного в 2004 году.

Фактически в 2005 году произошла не просто смена объекта недвижимости, а возмездное приобретение новой квартиры. Однако источником средств для этой покупки послужило добрачное имущество матери (ее 1/2 доля в старой квартире, принадлежавшая ей до брака, а также ее личные денежные накопления). С юридической точки зрения, имущество, приобретенное в период брака, но на средства, принадлежавшие одному из супругов до его заключения, не становится совместной собственностью супругов. Новая квартира в части доли матери должна рассматриваться как ее личная (раздельная) собственность, несмотря на то что оформление сделки произошло после регистрации брака. Отсутствие Сергея в договоре купли-продажи 2005 года и оплата из личных средств матери являются юридически значимыми обстоятельствами, которые могут подтверждать, что он не вносил вклад в приобретение этого жилья.

Для правовой квалификации важен и временной фактор. Брак между матерью и Сергеем был расторгнут в 2008 году. С этого момента началось течение срока исковой давности для возможных требований о разделе имущества, которое могло бы считаться совместно нажитым. Даже если допустить, что квартира или ее часть каким-либо образом подпадали под режим совместной собственности, Сергей не предъявлял никаких требований на протяжении более 15 лет, что имеет существенное правовое значение. Сама по себе смерть Сергея в 2022 году не возобновляет истекшие сроки и не создает новых прав на имущество для его наследников, которых не существовало на момент раздела имущества при жизни наследодателя.

Таким образом, в ситуации пересекаются несколько правоотношений: семейно-правовые (режим имущества супругов, определение личного и совместного имущества), наследственные (возможность наследования прав на недвижимость, которые существовали у наследодателя на момент смерти) и гражданско-правовые (сроки исковой давности, защита прав собственника). Юридически значимым является установление факта, что новая квартира была приобретена исключительно за счет личных средств матери, и отсутствие каких-либо притязаний со стороны бывшего супруга при его жизни в течение длительного времени после развода.

Прежде всего, необходимо определить правовой режим квартиры, приобретённой в 2005 году. Исходная квартира (2003 год) принадлежала автору и его матери на праве общей долевой собственности (по 1/2 каждому) и являлась добрачным имуществом матери. В 2005 году эта квартира была обменяна на новую с доплатой 30 000 рублей. Доплата произведена из личных средств матери (вклад). Поскольку новая квартира приобретена взамен добрачного имущества и полностью за счёт средств, принадлежавших матери до брака (средства от обмена и личный вклад), она сохраняет режим личной собственности матери. Это прямо следует из статьи 36 Семейного кодекса РФ, которая устанавливает, что имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, остаётся его собственностью. Доплата из личного вклада матери также не меняет этого режима, так как вклад, как и средства от продажи добрачной доли, не является общим доходом супругов.

1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.
   — Семейный кодекс Российской Федерации, ст. 36

Таким образом, доля матери в квартире (1/2) не вошла в состав совместной собственности супругов. Доля автора (1/2) изначально принадлежала ему и никогда не была предметом спора. Сергей, не являясь ни собственником, ни участником сделки 2005 года, не приобрёл никаких прав на эту квартиру.

Квартира, приобретённая в 2005 году, не входила в состав совместно нажитого имущества супругов и является личной собственностью матери и автора. Сергей при жизни не имел права на долю в ней, а к моменту его смерти какие-либо возможные требования о разделе имущества были безнадёжно утрачены ввиду пропуска срока исковой давности. Продажа квартиры возможна исключительно по волеизъявлению двух законных собственников без получения согласий третьих лиц.

Рекомендуемые действия

• Подготовить для предъявления в Росреестр и покупателю договор купли-продажи, где указано, что отчуждаемое имущество не является совместной собственностью супругов, так как приобретено на личные средства продавцов, один из которых в сделке не участвовал.
• Приложить к пакету документов на сделку договор обмена 2005 года и выписки со счетов матери о движении личных средств, чтобы документально зафиксировать происхождение денег и исключить сомнения регистратора.
• Разъяснить риелтору со ссылкой на ст. 36 и 38 СК РФ, а также ст. 196 ГК РФ, что нотариальное согласие бывшего супруга или его наследников не требуется, и настаивать на регистрации сделки в обычном порядке.
• В случае необоснованной приостановки государственной регистрации по инициативе Росреестра — направить письменное обращение с правовым обоснованием и потребовать провести регистрацию без истребования дополнительных разрешений.
• Если наследники Сергея попытаются обратиться в суд за разделом или признанием права на долю — немедленно заявить в суде ходатайство о применении срока исковой давности, который истёк не позднее 2011 года, что является самостоятельным основанием для отказа в иске.