Можно ли выделить детям и супруге доли в квартире, купленной с использованием маткапитала, посредством обычного договора дарения? Сейчас собственник только супруг. Квартира приобреталась в ипотеку, маткапитал шел для погашения основного долга.
НейроадвокатЖилая недвижимость (квартира) была приобретена супругом в период брака с использованием кредитных средств (ипотека), часть которых была погашена за счёт средств материнского (семейного) капитала. В настоящий момент право собственности зарегистрировано только на имя супруга. Суть ситуации заключается в необходимости исполнить законное обязательство по оформлению жилого помещения в общую долевую собственность всех членов семьи (супруги и детей), которое возникает в силу использования средств материнского капитала.
Юридически значимым является то, что при направлении средств материнского капитала на погашение ипотечного долга лицо, получившее сертификат, даёт нотариально заверенное обязательство оформить жильё в общую собственность родителей и детей с определением размера долей по соглашению. Данное обязательство не исполнено: супруг остаётся единственным собственником. В связи с этим возникла необходимость перераспределить права на квартиру, чтобы включить в число собственников супругу (как второго родителя) и всех детей.
Правоотношения, затронутые в данной ситуации, относятся к семейному праву (обязанности по использованию средств маткапитала), жилищному праву (возникновение права общей долевой собственности) и обязательственному праву (распоряжение имуществом, обременённым ипотекой). Ключевой вопрос заключается в правовой квалификации способа оформления долей: является ли договор дарения надлежащим способом исполнения обязательства о выделении долей, либо законодательство требует иной правовой конструкции (соглашение о распределении долей, договор купли-продажи или иной акт). Также юридическую значимость имеет наличие обременения в виде ипотеки на квартиру, поскольку ипотека накладывает ограничения на распоряжение недвижимостью (в том числе на дарение долей) без согласия кредитора (банка).
Согласно ст. 209 ГК РФ собственник обладает правом отчуждать принадлежащее ему имущество по своему усмотрению, если это не нарушает закон и права других лиц. В рассматриваемой ситуации супруг является единственным титульным собственником квартиры, поэтому формально он вправе распоряжаться ею, в том числе дарить доли. Однако данное право ограничено императивными нормами, вытекающими из режима совместной собственности супругов и обязательств по выделению долей при использовании материнского капитала.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 209
Подробно опишите детали,
и Нейроадвокат подберёт решение
Выделение долей детям и супруге в ипотечной квартире, приобретённой с использованием материнского капитала, невозможно посредством обычного договора дарения в простой письменной форме. Договор дарения долей в недвижимости между гражданами подлежит обязательному нотариальному удостоверению, поэтому сделка без нотариуса не повлечёт перехода права собственности и будет ничтожной. Для супруги как сособственника в силу закона целесообразнее оформить выдел супружеской доли через нотариальное соглашение, а детям — дарение (также нотариальное), в обоих случаях требуется предварительное письменное согласие залогодержателя.
При неисполнении обязательства оформить жильё в общую собственность детей и супруги, данного при направлении маткапитала на погашение ипотеки:
