Нужно ли согласие супруга-иностранца на продажу квартиры, купленной в браке за границей и оформленной на одного из супругов

Центральное значение для определения необходимости согласия супруга на продажу квартиры, находящейся за границей, имеет коллизионная норма о вещных правах. Согласно ст. 1205 ГК РФ, право собственности и иные вещные права на недвижимость определяются по праву страны, где это имущество находится. Следовательно, вопрос о том, является ли приобретённая в браке квартира, оформленная на имя жены, её единоличной собственностью или общей совместной собственностью супругов, должен решаться исключительно по законодательству того государства, на территории которого расположена квартира. Если, например, по местному праву (страны нахождения недвижимости) действует режим раздельной собственности (как, допустим, в ряде штатов США или некоторых европейских странах), то квартира считается личной собственностью жены, и согласие мужа на её продажу не требуется. Если же по местному праву установлен режим общности имущества (как в России, Франции, Германии), то имущество, приобретённое в браке, считается общим независимо от того, на кого оно оформлено, и тогда для его продажи необходимо согласие другого супруга.

Право собственности и иные вещные права на недвижимое и движимое имущество определяются по праву страны, где это имущество находится.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья), ст. 1205

Дополнительно момент возникновения права собственности на квартиру (который важен для квалификации имущества как общего или раздельного) также определяется по праву страны места нахождения имущества на момент его приобретения в силу ст. 1206 ГК РФ. Если по праву страны покупки квартира стала собственностью только жены (например, поскольку была приобретена на её личные средства или по местному закону такое приобретение не порождает общности), то и впоследствии она остаётся её раздельной собственностью, и согласие мужа не нужно. Если же по праву страны покупки квартира автоматически поступила в общую собственность супругов (как это было бы в России), то она является общей, и требуется согласие.

Возникновение и прекращение права собственности и иных вещных прав на имущество определяются по праву страны, где это имущество находилось в момент, когда имело место действие или иное обстоятельство, послужившие основанием для возникновения либо прекращения права собственности и иных вещных прав, если иное не предусмотрено законом.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья), ст. 1206

Договор купли-продажи этой квартиры также подчиняется праву страны места её нахождения. Согласно ст. 1213 ГК РФ, при отсутствии соглашения сторон о применимом праве к договору в отношении недвижимости применяется право страны, с которой договор наиболее тесно связан, а таковым по общему правилу признаётся право страны, где находится недвижимость. Таким образом, все требования к порядку заключения сделки, в том числе необходимость получения согласия супруга, определяются по праву страны расположения квартиры. Если по местному праву для продажи общей недвижимости требуется письменное или нотариальное согласие супруга, то его необходимо получить именно в той форме, которая установлена местным законом.

1. При отсутствии соглашения сторон о праве, подлежащем применению к договору в отношении недвижимого имущества, применяется право страны, с которой договор наиболее тесно связан. Правом страны, с которой такой договор наиболее тесно связан, считается, если иное явно не вытекает из закона, условий или существа договора либо совокупности обстоятельств дела, право страны, где находится недвижимое имущество.
   — Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья), ст. 1213

Форма сделки (включая форму согласия супруга) также подчиняется праву страны нахождения недвижимости на основании ст. 1209 ГК РФ. Это означает, что если местное право требует нотариального удостоверения согласия супруга (как, например, в России для сделок с недвижимостью общего имущества), то нужно будет оформить его нотариально по законам той страны. Если же местное право допускает простое письменное согласие, то достаточно будет документа, подписанного мужем и заверенного, например, консульским учреждением или местным нотариусом. При этом не требуется, чтобы согласие было оформлено именно в России; достаточно соблюсти требования иностранного права, если сделка совершается за границей.

Форма сделки в отношении недвижимого имущества подчиняется праву страны, где находится это имущество, а в отношении недвижимого имущества, которое внесено в государственный реестр в Российской Федерации, российскому праву.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья), ст. 1209

Если же по каким-то причинам выяснить содержание иностранного права не удастся (например, местные нормы неясны или противоречивы), то на случай рассмотрения спора в российском суде применяется ст. 166 СК РФ. Она позволяет при невозможности установить содержание норм иностранного семейного права применить российское законодательство. Однако это вспомогательная норма, и приоритет остаётся за местным правом.

1. При применении норм иностранного семейного права суд или органы записи актов гражданского состояния и иные органы устанавливают содержание этих норм в соответствии с их официальным толкованием, практикой применения и доктриной в соответствующем иностранном государстве.
2. Если содержание норм иностранного семейного права, несмотря на предпринятые в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи меры, не установлено, применяется законодательство Российской Федерации.
   — Семейный кодекс Российской Федерации, ст. 166

Что касается самого брака, то он признаётся в России в силу ст. 158 СК РФ, если заключён за границей с соблюдением местного законодательства и не содержит препятствий по ст. 14 СК РФ. Это означает, что супруг считается супругом и для целей семейных правоотношений, но режим имущества, как указано выше, определяется по праву страны нахождения недвижимости и (для личных и имущественных прав) по ст. 161 СК РФ.

1. Браки между гражданами Российской Федерации и браки между гражданами Российской Федерации и иностранными гражданами или лицами без гражданства, заключенные за пределами территории Российской Федерации с соблюдением законодательства государства, на территории которого они заключены, признаются действительными в Российской Федерации, если отсутствуют предусмотренные статьей 14 настоящего Кодекса обстоятельства, препятствующие заключению брака.
   — Семейный кодекс Российской Федерации, ст. 158

Статья 161 СК РФ определяет, каким правом регулируются личные неимущественные и имущественные права и обязанности супругов: по совместному месту жительства, а при его отсутствии — по последнему совместному месту жительства, а если его не было — то на территории РФ применяется российское право. Однако эта норма касается именно семейно-правового режима имущества (например, право на содержание, раздел имущества в суде), но не вещно-правового статуса недвижимости. Поскольку недвижимость находится за границей, вещный вопрос (является ли она общей) решается по ст. 1205 ГК РФ, а семейно-правовой режим (например, как делить доходы от продажи) — по праву, определяемому ст. 161 СК РФ. В рассматриваемой ситуации, если супруги не имеют совместного места жительства (например, живут в разных странах), и последнего совместного места жительства тоже нет, то при разрешении спора в России их имущественные права и обязанности будут определяться российским правом. Однако это не отменяет того, что сама недвижимость может быть признана раздельной собственностью жены по праву страны её нахождения, и тогда российский суд, скорее всего, будет исходить из того, что квартира не входит в общее имущество супругов, даже если по российскому праву она была бы общей (принцип lex rei sitae имеет приоритет в вещных вопросах).

1. Личные неимущественные и имущественные права и обязанности супругов определяются законодательством государства, на территории которого они имеют совместное место жительства, а при отсутствии совместного места жительства законодательством государства, на территории которого они имели последнее совместное место жительства. Личные неимущественные и имущественные права и обязанности супругов, не имевших совместного места жительства, определяются на территории Российской Федерации законодательством Российской Федерации.
   — Семейный кодекс Российской Федерации, ст. 161

Если бы применимым оказалось российское право (например, если супруги имеют совместное место жительства в РФ, но недвижимость за границей, или если невозможно установить иностранное право), то сработали бы нормы СК РФ о законном режиме имущества супругов. Согласно ст. 33 СК РФ, законным режимом является режим совместной собственности. Статья 34 СК РФ устанавливает, что имущество, нажитое супругами во время брака (включая недвижимость), является их совместной собственностью независимо от того, на имя кого оно оформлено. Поскольку брачный контракт не заключался, действует именно этот режим. В таком случае квартира считалась бы общей совместной собственностью, и для её продажи потребовалось бы согласие мужа в соответствии со ст. 35 СК РФ. Однако, как подчёркивалось, это применимо только если право страны нахождения недвижимости не устанавливает иного режима или если в силу коллизионных норм российское право признаётся компетентным регулировать вещный статус данной квартиры, что маловероятно для недвижимости за границей.

1. Законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности. Законный режим имущества супругов действует, если брачным договором не установлено иное.
   — Семейный кодекс Российской Федерации, ст. 33

1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.
2. ... Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи ... независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено ...
   — Семейный кодекс Российской Федерации, ст. 34

Что касается ст. 35 СК РФ, она регулирует порядок распоряжения общим имуществом и последствия отсутствия согласия. Если бы квартира признавалась общей по применимому праву, то по российским правилам (если бы они применялись) согласие мужа предполагалось бы (п. 2 ст. 35), но для сделок с недвижимостью, права на которую подлежат государственной регистрации, требуется нотариально удостоверенное согласие супруга (абз. 2 п. 3 ст. 35). Отсутствие такого согласия делает сделку оспоримой по требованию супруга, но только если доказано, что другая сторона знала или должна была знать о несогласии. Однако, повторим, эта норма применима лишь в случае, если российское право регулирует данные отношения, что при продаже недвижимости за границей маловероятно — в первую очередь следует руководствоваться правом страны нахождения квартиры, которое может не содержать аналогов российской презумпции согласия или может вовсе не требовать согласия.

1. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.
2. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.
3. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной
   — Семейный кодекс Российской Федерации, ст. 35

Итак, определяющим для ответа на все четыре подвопроса является право страны нахождения квартиры. Вам необходимо обратиться к законодательству этой страны: изучить, признаётся ли недвижимость, приобретённая в браке, общей или раздельной, и требуется ли согласие супруга на её отчуждение. Без информации о конкретной стране невозможно дать однозначный ответ. Если по местному праву согласие не требуется, вы можете продавать квартиру самостоятельно. Если требуется, то форма и порядок согласия (письменное, нотариальное, апостилирование и т.д.) также определяются местным правом. В случае неясности или отсутствия информации, можно обратиться к консульским учреждениям или местным юристам.