- Раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов...
- Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено.
— Семейный кодекс Российской Федерации, ст. 38
Согласно ст. 39 СК РФ, при разделе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором (в данном случае — соглашением о разделе). В описанной ситуации супруги отступают от равенства: муж получает квартиру, жена — компенсацию; соответственно, долги распределяются пропорционально получаемому имуществу:
- При разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами.
- Общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям.
— Семейный кодекс Российской Федерации, ст. 39
Поскольку квартира находится в залоге у банка, раздел имущества (переход от совместной собственности к единоличной собственности мужа) по существу является отчуждением доли жены. В силу п. 5 ст. 244 ГК РФ участники совместной собственности вправе по соглашению установить долевую собственность, а затем один из участников может отказаться от своей доли в пользу другого, что и происходит при соглашении о разделе. Соответственно, для перехода прав на предмет ипотеки необходимо согласие залогодержателя. Ст. 37 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» прямо устанавливает, что заложенное имущество может быть отчуждено залогодателем другому лицу лишь с согласия залогодержателя, если договором не предусмотрено иное:
- Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
— Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 37
Закон не предписывает строгую формулировку такого согласия — оно должно быть письменным и ясно выражать волю банка на конкретную сделку. Банк предлагает «Согласие на изменение состава собственников по квартире согласно Договора на основании которого проводится регистрация перехода права собственности в пользу мужа». Эта формулировка, хотя и не называет прямо «соглашение о разделе имущества», по смыслу охватывает то же действие: отчуждение доли жены с переходом права к мужу. Однако нотариус, удостоверяя соглашение, несёт ответственность за его законность и может требовать более точного указания на основание перехода права, чтобы исключить риски оспаривания. С точки зрения существа, согласие банка должно быть дано именно на сделку, которая влечёт смену собственника и залогодателя. Поскольку жена уже выведена из состава созаёмщиков, банк признал её долю погашенной или переведённой на мужа, и теперь требуется согласие на отчуждение имущества. Если нотариус настаивает на формулировке, прямо ссылающейся на соглашение о разделе, а банк не может её дать, то следует обратиться в банк с просьбой переоформить согласие, указав: «Согласие на отчуждение (переход права) в пользу мужа на основании соглашения о разделе общего имущества супругов». В противном случае, если нотариус откажет, придётся решать вопрос через суд. Полагаю, что банковская формулировка юридически достаточна, так как позволяет однозначно идентифицировать квартиру, мужа как приобретателя и сделку, на основании которой будет произведена регистрация. Дополнительно стоит учесть, что после заключения соглашения залог в силу ст. 353 ГК РФ и ст. 38 Закона об ипотеке сохраняется за мужем как правопреемником:
- В случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества ... залог сохраняется. Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 353
- Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем. Новый залогодатель может быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей лишь по соглашению с залогодержателем.
— Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 38
Таким образом, банк не теряет обеспечение, а муж становится единственным залогодателем, что отвечает интересам банка.
Относительно необходимости перерегистрации в ЕГРН: несмотря на то, что запись в ЕГРН уже содержит сведения о муже как о собственнике, эта запись не отражает режим совместной собственности — она предполагает, что супруг является единоличным собственником, но закон (ст. 34 СК РФ) устанавливает, что такое имущество является общим. Соглашение о разделе прекращает режим совместной собственности и превращает право мужа в единоличное. В соответствии с п. 2 ст. 14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» нотариальное соглашение является самостоятельным основанием для регистрации прав:
- Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются:
- договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки;
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 14
Следовательно, после нотариального удостоверения соглашения о разделе необходимо подать заявление в Росреестр о государственной регистрации права собственности мужа на квартиру как на единоличное имущество (с прекращением права общей совместной собственности). На практике нотариус обычно сам направляет документы в электронном виде, поэтому перерегистрация обязательна. Без внесения изменений в ЕГРН жена сохранит формальный статус участника совместной собственности, несмотря на выплату компенсации, что может привести к спорам в будущем.
Итоговые рекомендации:
- Согласие банка в формулировке «Согласие на изменение состава собственников» при условии указания реквизитов квартиры и конкретного правообладателя (мужа) сочтено достаточным, однако для избежания отказа нотариуса целесообразно добиться от банка формулировки, прямо упоминающей соглашение о разделе. Если нотариус не примет банковское согласие, потребуется урегулировать разногласия либо в судебном порядке.
- Перерегистрация в ЕГРН (внесение записи о прекращении совместной собственности) необходима, так как соглашение является новым основанием для регистрации права, отличным от уже имеющейся записи.
