Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Раздел имущества при разводе

Нотариус требует от банка согласие на раздел ипотечной квартиры, банк дает другое согласие: какая форма правильная и нужна ли перерегистрация в ЕГРН?

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Потребуйте от банка письменное согласие именно на заключение соглашения о разделе имущества, а не на изменение состава собственников.descriptionЗаявление в банк о выдаче согласия на заключение соглашения о разделе имущества супругов (свободная форма)
  2. 2
    Приложите к заявлению проект нотариального соглашения о разделе, чтобы банк видел точную сделку.
  3. 3
    Если банк откажется менять формулировку, запросите у нотариуса письменное разъяснение, почему его формулировка обязательна.descriptionЗаявление нотариусу о предоставлении письменного разъяснения правовых оснований для требования конкретной формулировки согласия банка на раздел ипотечной кварти (свободная форма)
  4. 4
    При сохранении разногласий привлеките адвоката для досудебного урегулирования с банком.
  5. 5
    После получения правильного согласия удостоверьте соглашение у нотариуса и подайте документы в Росреестр.
  6. 6
    Сохраните все экземпляры согласия банка, соглашения и документов о выплате компенсации жене.

Документы и доказательства

  • Нотариальное соглашение о разделе имущества (проект, удостоверенный нотариусом).
  • Согласие банка-залогодержателя на заключение соглашения о разделе имущества (в формулировке, требуемой нотариусом).
  • Дополнительное соглашение к кредитному договору о выводе жены из состава созаемщиков.
  • Выписка из ЕГРН на квартиру (актуальная, с отметкой об ипотеке).
  • Документы, подтверждающие выплату компенсации жене (расписка, платежное поручение).
  • Свидетельство о расторжении брака.

  • Сроки и риски

    • Получите от банка письменное согласие именно на заключение соглашения о разделе имущества, как требует нотариус.
    • Подайте через нотариуса заявление в Росреестр для внесения записи о прекращении совместной собственности.

  • Альтернативные пути

    • Попросите банк выдать согласие именно на «заключение соглашения о разделе имущества», как требует нотариус, а не на «изменение состава собственников».
    • Если банк отказывается менять формулировку, предложите нотариусу принять имеющийся документ, сославшись на его правовой смысл.
    • При отказе нотариуса обратитесь к другому нотариусу — некоторые могут принять согласие банка в любой формулировке.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

В данной ситуации изначально имеется правовая коллизия между фактическим состоянием правоотношений и данными публичного реестра. Формально, по сведениям ЕГРН, единоличным собственником квартиры указан муж. Однако в силу закона (семейного законодательства) квартира, приобретенная супругами в период брака, является их совместной собственностью, независимо от того, на кого из них оформлено право собственности. Таким образом, даже при записи в ЕГРН на мужа, у жены сохраняется законная доля в праве на это имущество.

Юридически значимым действием является не передача права от жены к мужу (поскольку в реестре оно и так записано на мужа), а изменение правового режима имущества: прекращение режима совместной собственности (при котором оба супруга имеют равные права) и установление режима единоличной (личной) собственности мужа. Именно этот факт — изменение правового титула и прекращение права жены на долю в общем имуществе — нотариус должен засвидетельствовать.

Ключевой вопрос: какое именно действие должно быть согласовано с банком. Поскольку квартира находится в залоге (ипотеке) у банка, любое юридическое действие, которое меняет субъектный состав собственников, влияет на условия залога. Нотариус, требуя согласия на заключение соглашения о разделе имущества, исходит из того, что сам факт изменения правового режима (раздел) затрагивает права залогодержателя, так как меняется лицо, которое будет нести бремя содержания заложенного имущества и обязанности по кредиту. Банк, в свою очередь, предлагает формулировку «согласие на изменение состава собственников», что отражает его видение ситуации как технической корректировки реестра — регистрации перехода права. Разница в формулировках отражает разный взгляд на юридическую суть операции: нотариус видит сделку по разделу имущества, банк — регистрацию перехода уже существующего права.

При этом важно учитывать, что жена уже выведена из состава созаемщиков по кредитному договору с согласия банка. Это означает, что банк согласился на то, чтобы в обязательстве перед ним остался только муж. Однако освобождение от статуса созаемщика не равно автоматическому освобождению от права собственности на квартиру или от обязанностей, вытекающих из залога. Вывод из состава созаемщиков меняет обязательственную сторону (долг), но не вещно-правовую (титул собственника, обременение в виде ипотеки). Для полного прекращения прав жены на квартиру и исключения ее из числа залогодателей (сособственников, обремененных залогом) необходимо отдельное волеизъявление банка в отношении залогового обязательства.

Относительно регистрации в ЕГРН: соглашение о разделе имущества, удостоверенное нотариусом, является основанием для внесения изменений в реестр. Несмотря на то, что в записи о праве собственности муж уже значится единственным собственником, в реестре отсутствует запись о прекращении права совместной собственности или об изменении режима. Пока в реестре нет отметки о том, что данная квартира перестала быть совместным имуществом и стала личной собственностью мужа, юридически будет считаться, что она находится в общей совместной собственности бывших супругов. Поэтому внесение изменений в ЕГРН необходимо — это позволит зафиксировать новый правовой статус имущества и устранить расхождение между законным (прежним) и договорным (новым) режимом собственности.

В данном случае центральным вопросом является правовой режим квартиры, приобретенной в браке, и условия её раздела при наличии ипотечного обременения. Прежде всего, необходимо определить объем прав супругов на это имущество. Согласно ст. 34 Семейного кодекса РФ, имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, и факт регистрации права только на одного из супругов не изменяет этого режима:

  1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.
  2. ... Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов ... недвижимые вещи ... независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено ...
    — Семейный кодекс Российской Федерации, ст. 34

Это означает, что, хотя в ЕГРН собственником указан муж, жена как участник совместной собственности имеет равные права на квартиру. Поскольку брак расторгнут, супруги вправе произвести раздел. Ст. 38 СК РФ допускает раздел как в период брака, так и после его расторжения, причем соглашение сторон подлежит обязательному нотариальному удостоверению:

  1. Раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов...
  2. Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено.
    — Семейный кодекс Российской Федерации, ст. 38

Согласно ст. 39 СК РФ, при разделе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором (в данном случае — соглашением о разделе). В описанной ситуации супруги отступают от равенства: муж получает квартиру, жена — компенсацию; соответственно, долги распределяются пропорционально получаемому имуществу:

  1. При разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами.
  2. Общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям.
    — Семейный кодекс Российской Федерации, ст. 39

Поскольку квартира находится в залоге у банка, раздел имущества (переход от совместной собственности к единоличной собственности мужа) по существу является отчуждением доли жены. В силу п. 5 ст. 244 ГК РФ участники совместной собственности вправе по соглашению установить долевую собственность, а затем один из участников может отказаться от своей доли в пользу другого, что и происходит при соглашении о разделе. Соответственно, для перехода прав на предмет ипотеки необходимо согласие залогодержателя. Ст. 37 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» прямо устанавливает, что заложенное имущество может быть отчуждено залогодателем другому лицу лишь с согласия залогодержателя, если договором не предусмотрено иное:

  1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
    — Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 37

Закон не предписывает строгую формулировку такого согласия — оно должно быть письменным и ясно выражать волю банка на конкретную сделку. Банк предлагает «Согласие на изменение состава собственников по квартире согласно Договора на основании которого проводится регистрация перехода права собственности в пользу мужа». Эта формулировка, хотя и не называет прямо «соглашение о разделе имущества», по смыслу охватывает то же действие: отчуждение доли жены с переходом права к мужу. Однако нотариус, удостоверяя соглашение, несёт ответственность за его законность и может требовать более точного указания на основание перехода права, чтобы исключить риски оспаривания. С точки зрения существа, согласие банка должно быть дано именно на сделку, которая влечёт смену собственника и залогодателя. Поскольку жена уже выведена из состава созаёмщиков, банк признал её долю погашенной или переведённой на мужа, и теперь требуется согласие на отчуждение имущества. Если нотариус настаивает на формулировке, прямо ссылающейся на соглашение о разделе, а банк не может её дать, то следует обратиться в банк с просьбой переоформить согласие, указав: «Согласие на отчуждение (переход права) в пользу мужа на основании соглашения о разделе общего имущества супругов». В противном случае, если нотариус откажет, придётся решать вопрос через суд. Полагаю, что банковская формулировка юридически достаточна, так как позволяет однозначно идентифицировать квартиру, мужа как приобретателя и сделку, на основании которой будет произведена регистрация. Дополнительно стоит учесть, что после заключения соглашения залог в силу ст. 353 ГК РФ и ст. 38 Закона об ипотеке сохраняется за мужем как правопреемником:

  1. В случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества ... залог сохраняется. Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем.
    — Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), ст. 353
  1. Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем. Новый залогодатель может быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей лишь по соглашению с залогодержателем.
    — Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 38

Таким образом, банк не теряет обеспечение, а муж становится единственным залогодателем, что отвечает интересам банка.

Относительно необходимости перерегистрации в ЕГРН: несмотря на то, что запись в ЕГРН уже содержит сведения о муже как о собственнике, эта запись не отражает режим совместной собственности — она предполагает, что супруг является единоличным собственником, но закон (ст. 34 СК РФ) устанавливает, что такое имущество является общим. Соглашение о разделе прекращает режим совместной собственности и превращает право мужа в единоличное. В соответствии с п. 2 ст. 14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» нотариальное соглашение является самостоятельным основанием для регистрации прав:

  1. Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются:
  1. договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки;
    — Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 14

Следовательно, после нотариального удостоверения соглашения о разделе необходимо подать заявление в Росреестр о государственной регистрации права собственности мужа на квартиру как на единоличное имущество (с прекращением права общей совместной собственности). На практике нотариус обычно сам направляет документы в электронном виде, поэтому перерегистрация обязательна. Без внесения изменений в ЕГРН жена сохранит формальный статус участника совместной собственности, несмотря на выплату компенсации, что может привести к спорам в будущем.

Итоговые рекомендации:

  • Согласие банка в формулировке «Согласие на изменение состава собственников» при условии указания реквизитов квартиры и конкретного правообладателя (мужа) сочтено достаточным, однако для избежания отказа нотариуса целесообразно добиться от банка формулировки, прямо упоминающей соглашение о разделе. Если нотариус не примет банковское согласие, потребуется урегулировать разногласия либо в судебном порядке.
  • Перерегистрация в ЕГРН (внесение записи о прекращении совместной собственности) необходима, так как соглашение является новым основанием для регистрации права, отличным от уже имеющейся записи.

Супруг вправе оформить квартиру в единоличную собственность на основании нотариального соглашения о разделе имущества, но для этого необходимо получить согласие банка-залогодержателя. Банк обязан выдать согласие именно на сделку по разделу имущества, а не на «изменение состава собственников», так как нотариус правомерно требует документ, соответствующий правовой сути операции — прекращению права совместной собственности. Внесение изменений в ЕГРН после удостоверения соглашения обязательно, поскольку запись о праве собственности мужа должна быть дополнена отметкой о прекращении режима общей совместной собственности.

Рекомендуемые действия

  • Обратиться в банк с письменным заявлением о выдаче согласия в требуемой нотариусом формулировке, сославшись на обязанность залогодержателя согласовать отчуждение доли по сделке, и приложить проект нотариального соглашения о разделе имущества.
  • В случае отказа банка скорректировать формулировку направить нотариусу письменный запрос с просьбой разъяснить возможность принятия имеющегося документа банка и указать конкретные правовые основания, по которым формулировка банка считается недостаточной.
  • При сохранении разногласий привлечь адвоката для подготовки мотивированного обращения в банк с требованием выдать согласие надлежащего содержания, а также для оценки перспектив судебного обжалования действий банка как препятствующих реализации законного права на раздел имущества.
  • После урегулирования вопроса с согласием банка удостоверить соглашение о разделе у нотариуса и незамедлительно подать через нотариуса (в электронном виде) заявление в Росреестр о внесении в ЕГРН записи о прекращении права совместной собственности и регистрации права личной собственности мужа.
  • Сохранить все экземпляры согласия банка, соглашения о разделе и документов о выплате компенсации жене для исключения будущих имущественных споров и подтверждения законности единоличного владения квартирой.