Поскольку дом признан кадастровыми инженерами неделимым в натуре, физически выделить вам 3/4 площади невозможно. Значит, вы вправе требовать от бывшего супруга компенсацию за пользование той частью имущества, которая приходится на вашу долю. Эта компенсация по своей правовой природе аналогична арендной плате, хотя формально это не аренда, а плата за фактическое пользование чужой долей. Размер компенсации может быть определен исходя из рыночной стоимости аренды вашей доли. При этом статья 248 ГК РФ дополнительно закрепляет, что все доходы от использования общего имущества (в том числе сбереженная арендная плата) поступают в состав общего имущества и распределяются между сособственниками пропорционально их долям.
Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 248
Таким образом, ваше требование о внесении платы за пользование вашей долей является законным – вы можете взыскивать с бывшего супруга ежемесячную компенсацию, рассчитанную пропорционально вашей доле (3/4) от рыночной арендной платы за весь дом.
Теперь о принудительном выкупе вашей доли бывшим супругом. Вы вправе требовать, чтобы он выкупил вашу долю, но в судебном порядке это возможно только при соблюдении условий, установленных статьей 252 ГК РФ. Согласно пункту 3 этой статьи, если выдел доли в натуре невозможен (а в вашем случае это подтверждено кадастровыми инженерами), участник долевой собственности вправе требовать выплаты ему стоимости его доли другими участниками. Однако это право не безусловно – закон предусматривает, что такое требование может быть заявлено как самим сособственником, желающим выйти из общей собственности, так и другими участниками. В вашей ситуации, когда вы не хотите сохранять долю, а бывший супруг пользуется всем домом, суд может обязать его выплатить вам стоимость вашей доли, если будет установлено, что выдел невозможен. Применяется пункт 3 статьи 252:
При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 252, п. 3
Обратите внимание: пункт 4 той же статьи допускает принудительный выкуп даже без согласия собственника, если его доля незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества. Однако ваша доля составляет 3/4 – это значительная доля, поэтому данный пункт к вам не применим. Вы можете инициировать именно требование о выплате стоимости вашей доли по пункту 3.
Параллельно вы имеете право продать свою долю третьему лицу, но с соблюдением преимущественного права покупки, установленного статьей 250 ГК РФ. При продаже доли постороннему вы обязаны письменно известить бывшего супруга о намерении продать долю с указанием цены и условий. Если он не приобретет долю в течение месяца (для недвижимости), вы вправе продать ее любому лицу. Этот механизм также может привести к выкупу, но уже добровольному со стороны бывшего супруга.
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259.2 настоящего Кодекса.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 250, п. 1
Таким образом, вы вправе потребовать выкупа вашей доли в судебном порядке по статье 252, а также можете продать долю на рынке, предложив ее в первую очередь бывшему супругу по правилам статьи 250.
Касательно доступных правовых механизмов реализации стоимости вашей доли – их несколько, и они регулируются указанными выше нормами, а также общими положениями о разделе имущества супругов (хотя брачный договор уже определил доли). Статья 38 Семейного кодекса предусматривает, что при разделе общего имущества супругов суд может передать одному из супругов имущество, стоимость которого превышает его долю, с присуждением другому денежной компенсации. В вашем случае это может быть применено, если бывший супруг захочет оставить весь дом себе, выплатив вам стоимость вашей доли. Но для этого нужно ваше согласие или решение суда по иску о разделе.
Раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов... В случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке. При разделе общего имущества супругов суд по требованию супругов определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов. В случае, если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация.
— Семейный кодекс Российской Федерации, ст. 38, п. 1 и 3
Комбинируя нормы, вы можете выбрать один из путей:
- Взыскать с бывшего супруга ежемесячную компенсацию за пользование вашей долей (ст. 247, 248 ГК РФ) – это не лишает вас права в будущем продать долю.
- Потребовать в суде выплаты стоимости вашей доли по правилам ст. 252 ГК РФ, приложив отчет об оценке (27 млн руб. за дом, ваша доля – 20,25 млн руб.).
- Продать долю третьему лицу с соблюдением преимущественного права покупки (ст. 250 ГК РФ).
- Инициировать раздел имущества по ст. 38 СК РФ, попросив суд передать ответчику весь дом с выплатой вам компенсации.
Учтите, что ремонт, выполненный бывшим супругом, может повлиять на размер вашей доли, если эти улучшения неотделимы и произведены с соблюдением порядка – это регулируется статьей 245 ГК РФ, но она не была приведена в полном виде в контексте; её текст неполон. В вашем контексте дана лишь часть пункта 3: «Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли...» – это означает, что если бывший супруг сделал неотделимые улучшения (ремонт первого этажа) без вашего согласия и без установленного порядка использования, он может не получить увеличения доли. Но если порядок был соблюден (что маловероятно при отсутствии соглашения), его доля может возрасти, что уменьшит вашу долю. Этот аспект требует дополнительного анализа в рамках конкретного дела.
