При разрешении вопроса о необходимости согласия бывшей супруги на продажу квартиры, приобретенной в 2005 году, решающее значение имеет правовой режим этого имущества. По общему правилу, закрепленному в Семейном кодексе РФ, имущество, нажитое супругами в период брака, является их совместной собственностью. Возможность отнесения спорной квартиры к совместно нажитому имуществу напрямую влияет на объем прав бывшей супруги и необходимость получения её согласия.
Согласно ст. 34 Семейного кодекса РФ, презюмируется, что любое имущество, приобретенное во время брака, входит в состав совместной собственности супругов, независимо от того, на имя кого из них оно оформлено. Эта норма применима к рассматриваемой ситуации, поскольку квартира была куплена в 2005 году, когда родственник состоял в зарегистрированном браке. Несмотря на то, что договор купли-продажи оформлен только на него, закон автоматически распространяет режим совместной собственности на такое приобретение. Следовательно, формально бывшая супруга обладает равными правами на эту квартиру, и для её отчуждения по общему правилу требуется её нотариально удостоверенное согласие.
- Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.
- ... Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи ... независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено ...
— Семейный кодекс Российской Федерации, ст. 34
Аналогичное правило содержится и в Гражданском кодексе РФ. Пункт 1 ст. 256 ГК РФ также устанавливает, что имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если брачным договором не установлено иное. Поскольку брачный договор в данной ситуации отсутствовал, действие этой нормы подтверждает, что квартира de jure остается совместной собственностью. Однако необходимо проверить, имеются ли исключения, которые могли бы вывести квартиру из этого режима.
- Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если брачным договором между ними не установлен иной режим этого имущества.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 256
Ключевым исключением, которое может изменить правовой статус квартиры, является норма ст. 36 Семейного кодекса РФ, определяющая личное имущество каждого из супругов. В соответствии с этой статьей, личной собственностью супруга признается имущество, полученное им во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам. В рассматриваемой ситуации квартира приобретена по возмездной сделке (купля-продажа), поэтому она не может быть отнесена к личной собственности по основанию, предусмотренному ст. 36 СК РФ. Таким образом, данная норма не дает оснований для вывода о том, что квартира является исключительной собственностью родственника.
- Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.
— Семейный кодекс Российской Федерации, ст. 36
Вместе с тем, существует специальное правило, которое может быть применено с учетом фактических обстоятельств — раздельное проживание супругов на момент приобретения квартиры. Пункт 4 ст. 38 Семейного кодекса РФ предусматривает, что суд может признать имущество, нажитое каждым из супругов в период их раздельного проживания при прекращении семейных отношений, собственностью каждого из них. Применительно к ситуации: родственник купил квартиру в 2005 году, уже не проживая с супругой, а брак расторгнут в 2008 году. Если будет доказано, что на дату покупки (2005 год) семейные отношения фактически прекратились и ведение общего хозяйства не осуществлялось, это имущество может быть признано судом личной собственностью родственника. Однако такое признание возможно только в судебном порядке и требует доказывания факта раздельного проживания и прекращения семейных отношений до приобретения квартиры. Без судебного решения презумпция совместной собственности сохраняется.
- Суд может признать имущество, нажитое каждым из супругов в период их раздельного проживания при прекращении семейных отношений, собственностью каждого из них.
— Семейный кодекс Российской Федерации, ст. 38
Далее необходимо оценить, истек ли срок исковой давности для возможных притязаний бывшей супруги. В соответствии с п. 7 ст. 38 Семейного кодекса РФ, к требованиям супругов о разделе общего имущества, брак которых расторгнут, применяется трехлетний срок исковой давности. Поскольку брак расторгнут в 2008 году, трехлетний срок истек в 2011 году. Однако начало течения срока исковой давности определяется не моментом расторжения брака, а моментом, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (ст. 200 ГК РФ). В данном случае бывшая супруга знала о приобретении квартиры (или должна была знать, так как покупка совершена в браке, и она могла узнать об этом при разводе). Состояние раздельного проживания также было ей известно. Таким образом, в 2008 году при разводе она уже знала о своих правах на квартиру. Более 16 лет она их не реализовывала. Срок исковой давности, по всей видимости, истек, и при заявлении родственником о пропуске срока суд откажет бывшей супруге в иске о разделе. Соответственно, риск судебного изъятия доли у покупателя существенно снижается. Общий срок исковой давности, установленный ст. 196 ГК РФ, составляет три года, причем п. 2 ст. 196 ГК РФ ограничивает его десятью годами со дня нарушения права, за исключением отдельных случаев (которые к семейным спорам о разделе не относятся). Десятилетний срок от нарушения права (2008 год) истек в 2018 году, что также подтверждает истечение исковой давности.
- К требованиям супругов о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, применяется трехлетний срок исковой давности.
— Семейный кодекс Российской Федерации, ст. 38
- Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.
- Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен...
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 196
- Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 200
Важно учесть, что сам по себе факт истечения срока исковой давности не аннулирует право собственности бывшей супруги на долю в квартире (если она не была признана личной собственностью), а лишь лишает её возможности принудительного взыскания через суд. Для целей продажи это означает, что формально родственник не может единолично распоряжаться квартирой без согласия бывшей супруги до тех пор, пока его единоличная собственность не будет установлена судом или пока бывшая супруга не откажется от своих прав. Механизм общей собственности закреплен в ст. 244 ГК РФ, согласно которой имущество может находиться в общей совместной собственности без определения долей. Именно такой режим действовал в браке. Поскольку раздел не производился, он сохраняется и после расторжения брака в отношении имущества, не разделенного в натуре. Следовательно, родственник не может продать квартиру как единоличный собственник, пока не будет изменен её правовой статус.
- Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
- Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
- Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 244
При возникновении судебного спора бремя доказывания распределяется в соответствии со ст. 56 ГПК РФ. Родственнику, желающему доказать, что квартира не является совместной собственностью, необходимо будет представить доказательства раздельного проживания и прекращения семейных отношений на момент её покупки (например, свидетельские показания, документы о регистрации по разным адресам, переписка, подтверждающая раздельное хозяйство). Если же он ссылается на истечение срока исковой давности, то должен заявить об этом в суде.
- Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
— Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, ст. 56
Таким образом, несмотря на истечение срока исковой давности, формально квартира продолжает считаться совместной собственностью бывших супругов. Для продажи без риска предъявления претензий со стороны покупателя и оспаривания сделки бывшей супругой (если она всё же обратится в суд и докажет уважительность пропуска срока или что не знала о нарушении) наиболее безопасным вариантом является обращение в суд с иском о признании квартиры личной собственностью на основании п. 4 ст. 38 СК РФ. Альтернативой может стать получение от бывшей супруги нотариального отказа от прав на квартиру или её согласия на продажу, что в условиях потери связи практически невыполнимо. Покупателю следует объяснить, что квартира приобреталась в браке, но в связи с истечением срока исковой давности (3 года) и фактическим раздельным проживанием бывшая супруга утратила право судебной защиты, а также что продавец намерен обратиться в суд для легализации статуса единоличной собственности, либо покупатель может потребовать снижения цены с учетом этого риска.
