Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Раздел имущества при разводе

Купили квартиру в долевую собственность, после погашения ипотеки материнским капиталом выделили доли детям, а остальное оформили в совместную собственность. Нотариус говорит, что соглашение ничтожно. Как исправить и продать квартиру?

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Если нотариус откажется дать письменный отказ (может отказаться, сославшись на устное мнение): Получите у нотариуса письменный отказ в удостоверении сделки с указанием на ничтожность соглашения 2022 года.
  2. 2
    Подайте в районный суд по месту нахождения квартиры иск о признании ничтожным условия о совместной собственности супругов.
  3. 3
    Приложите к иску соглашение 2022 года, выписки из ЕГРН и документы об использовании материнского капитала.
  4. 4
    После решения суда подайте заявление в Росреестр для аннулирования записи о совместной собственности.
  5. 5
    Составьте у нотариуса новое соглашение об определении долей всех членов семьи в долевой собственности.descriptionСоглашение об установлении долевой собственности и определении долей в общем имуществе
  6. 6
    Зарегистрируйте долевую собственность в Росреестре, после чего оформляйте продажу квартиры у нотариуса.

Документы и доказательства

  • Соглашение о выделении долей от 2022 года, поданное через МФЦ.
  • Выписки из ЕГРН на квартиру до и после регистрации соглашения 2022 года.
  • Первоначальный договор купли-продажи квартиры от 2013 года с указанием долей по 1/2.
  • Документы об использовании материнского капитала (сертификат, обязательство о выделении долей).
  • Свидетельства о рождении детей и документы о погашении ипотеки (справка из банка).

  • Срочно: первые шаги

    • Приложите к иску копии: договора купли-продажи 2013 года, соглашения 2022 года, выписок из ЕГРН и отказа нотариуса.
    • Добейтесь в суде прекращения записи о совместной собственности и восстановления долей по 1/2 у каждого супруга.
    • Зарегистрируйте долевую собственность в Росреестре, затем продавайте квартиру через нотариуса.

  • Сроки и риски

    • Приложите к иску: договор купли-продажи 2013 года, соглашение 2022 года, выписки из ЕГРН, документы о материнском капитале и отказ нотариуса.
    • Зарегистрируйте нотариальное соглашение в Росреестре, затем оформляйте куплю-продажу у нотариуса с учетом прав несовершеннолетних детей.

  • Чего не делать

    • Не пытайтесь продать квартиру до исправления режима собственности — сделка будет оспорена.
    • Не заключайте новое соглашение о выделении долей без нотариуса — это повторит ошибку.
    • Не игнорируйте письменный отказ нотариуса — он станет ключевым доказательством в суде.
    • Не подавайте иск о признании всего соглашения недействительным — оспаривайте только условие о совместной собственности супругов.
    • Не пытайтесь аннулировать запись в ЕГРН через МФЦ — это возможно только по решению суда.
    • Не продавайте квартиру без определения долей всех собственников — нарушите права несовершеннолетних детей.

  • Когда нужен адвокат

    • Если другой нотариус согласится дать письменный отказ (может отказаться, сославшись на отсутствие полномочий): Обратитесь к другому нотариусу для получения письменного отказа в удостоверении сделки с указанием на ничтожность соглашения.
    • Требуйте в иске прекратить запись в ЕГРН о совместной собственности и восстановить долевую по 1/2.
    • После решения суда заключите новое нотариальное соглашение об определении долей всех членов семьи.
    • Зарегистрируйте долевую собственность в Росреестре на основании нотариального соглашения.
    • Без адвоката не обойтись из-за сложности судебного спора о ничтожности сделки и риска отказа в иске.

  • Альтернативные пути

    • Попробуйте обратиться к другому нотариусу для удостоверения сделки купли-продажи: возможно, он сочтет регистрацию права совместной собственности достаточной.
    • Предложите покупателю заключить предварительный договор купли-продажи с условием об устранении дефекта до подписания основного договора.
    • Рассмотрите возможность продажи квартиры как единого объекта с одновременным определением долей супругов в нотариальном соглашении до регистрации перехода права.
    • Проверьте, не истек ли срок исковой давности для оспаривания соглашения 2022 года, чтобы оценить риски судебного пути.
    • Уточните в Росреестре, возможна ли регистрация нового нотариального соглашения об определении долей без предварительного аннулирования текущей записи.
    • Если покупатель согласен, оформите сделку через суд с одновременным признанием ничтожности условия о совместной собственности.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Анализ ситуации

В 2013 году супруги приобрели квартиру в долевую собственность (по 1/2 доли каждому) с использованием ипотечного кредита. Первоначально эта недвижимость находилась в общей долевой собственности супругов, что является стандартным режимом для имущества, оформленного по договору купли-продажи с указанием долей. Впоследствии, после рождения второго ребенка, часть ипотеки была погашена за счет средств материнского (семейного) капитала. Это обстоятельство наложило на супругов обязанность оформить ипотечное жилье в общую собственность всех членов семьи (включая детей) и выделить доли детям, что предусмотрено законодательством о дополнительных мерах государственной поддержки семей с детьми.

В 2022 году, после полного погашения ипотеки, супруги исполнили свою обязанность: они составили соглашение о выделении долей, подали его через МФЦ, и Росреестр зарегистрировал переход права. Однако в этом соглашении, помимо выделения долей детям, супруги изменили режим владения остатком квартиры: вместо того чтобы сохранить свои доли в прежнем размере (по 1/2), они определили, что оставшаяся часть квартиры принадлежит им на праве общей совместной собственности (без указания долей). Это ключевой юридический момент: первоначально между супругами существовала долевая собственность, а после соглашения — совместная.

Юридически значимым здесь является то, что режим общей совместной собственности супругов (когда доли не определены) возникает законом по умолчанию для имущества, нажитого в браке, если иное не установлено договором. Однако если супруги ранее отошли от этого режима и установили долевую собственность (как в 2013 году), то обратное изменение — перевод из долевой в совместную собственность — требует особой формы: брачного договора или соглашения о разделе имущества, которые должны быть нотариально удостоверены. Соглашение, поданное через МФЦ, таким удостоверением не обладает.

Таким образом, суть проблемы в том, что супруги изменили правовой режим имущества (из долевого в совместный) без соблюдения обязательной нотариальной формы, что может повлечь недействительность этого изменения. При этом выделение долей детям само по себе формально могло быть проведено без нотариуса (в упрощенном порядке через МФЦ при наличии обязательства, данного при использовании материнского капитала), и эта часть соглашения могла быть законной. Но переквалификация оставшейся части в совместную собственность создает правовую коллизию: Росреестр зарегистрировал такой переход, но нотариус (а впоследствии и суд) может признать его ничтожным из-за нарушения формы сделки.

Сейчас, при попытке продать квартиру, возникает препятствие: права на жилье зарегистрированы как общая совместная собственность супругов (плюс доли детей), но это основание может быть оспорено. Для продажи необходимо, чтобы каждый участник долевой собственности (включая супругов с определенными долями) выразил согласие, а доля супругов в совместной собственности не определена, что делает невозможным корректное оформление сделки без предварительного уточнения долей. Ситуация осложняется тем, что в соглашении, по-видимому, не соблюдена форма, требуемая для изменения режима имущества, а Росреестр зарегистрировал его без проверки этого обстоятельства (так как при выделении долей детям — упрощенный порядок, но изменение режима супругов выходит за его пределы).

Анализ применимых норм опирается на положения Семейного кодекса РФ и Федерального закона № 218-ФЗ, приведённые в исходных данных. Прежде всего, следует определить правовой режим квартиры на момент совершения оспариваемого соглашения. Изначально супруги зарегистрировали долевую собственность по ½ доли, однако в силу закона имущество, нажитое в браке, является совместным. Статья 34 СК РФ закрепляет презумпцию общности имущества супругов:

"Статья 34. Совместная собственность супругов 1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. ... Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи..."
— Семейный кодекс Российской Федерации, ст. 34

Квартира, купленная в 2013 году в период брака, является общим совместным имуществом супругов по закону, несмотря на то что в ЕГРН была отражена долевая собственность. Этот режим может быть изменён только по специальным правилам.

Супруги в 2022 году попытались изменить режим собственности в отношении оставшейся после выделения долей детям части квартиры — они указали в соглашении общую совместную собственность (без долей). Такое изменение режима с долевой (фактически установленной ими при покупке) на совместную представляет собой раздел общего имущества или определение долей, который подчиняется императивным требованиям о форме. Согласно статье 38 СК РФ:

"Статья 38. Раздел общего имущества супругов

  1. Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено."

— Семейный кодекс Российской Федерации, ст. 38

В данном случае супруги заключили соглашение о выделении долей детям и одновременно определили судьбу оставшейся части квартиры — установили совместную собственность. По своей правовой природе эта часть соглашения является соглашением о разделе общего имущества (или об изменении режима собственности), так как меняет личное имущественное положение супругов по отношению друг к другу. Закон прямо требует нотариального удостоверения такого соглашения, однако оно было совершено в простой письменной форме через МФЦ. Отсутствие нотариального удостоверения влечёт ничтожность данного условия в силу статьи 168 ГК РФ (сделка, не соответствующая закону, ничтожна, если закон не указывает иного). Ничтожность может быть установлена судом по требованию любого заинтересованного лица (например, нотариуса или самих сторон). Таким образом, условие о совместной собственности супругов является недействительным с момента заключения соглашения.

На это не влияет тот факт, что Росреестр зарегистрировал право совместной собственности на основании данного соглашения. Статья 59 Федерального закона № 218-ФЗ устанавливает особенности регистрации прав на основании нотариально удостоверенных документов, однако не исцеляет ничтожность сделки:

"Статья 59. Осуществление государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании нотариально удостоверенного документа. 1. Права на недвижимое имущество на основании нотариально удостоверенного документа подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом с учетом особенностей, установленных настоящей статьей. 2. При осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов..."
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 59

Указанная норма регулирует порядок регистрации, но не придаёт законную силу сделке, которая её не имеет. Регистрация ничтожной сделки не влечёт её действительности — запись в ЕГРН подлежит погашению, если сделка признана ничтожной.

Таким образом, соглашение в части установления совместной собственности супругов ничтожно из-за несоблюдения нотариальной формы, предусмотренной статьёй 38 СК РФ. Выдел долей детям, если он был произведён в рамках той же сделки, может быть частично действительным, если бы сам по себе не требовал нотариального удостоверения, но в контексте общего соглашения эта часть может быть оспорена как взаимосвязанная. Для исправления ситуации супругам необходимо признать в судебном порядке ничтожным соглашение в части установления совместной собственности, после чего восстановить в ЕГРН запись о долевой собственности (по ½ доли) и заключить новое нотариально удостоверенное соглашение о распределении долей с учётом интересов детей и супругов — например, установить долевую собственность с указанием конкретных долей каждого.

Соглашение в части установления общей совместной собственности супругов на оставшуюся после выделения долей детям часть квартиры является ничтожным, так как оно изменяет ранее установленный долевой режим собственности без обязательного нотариального удостоверения, требуемого статьей 38 Семейного кодекса РФ. Фактическая регистрация права совместной собственности в Росреестре не устраняет порок формы сделки и не делает её законной, что в настоящий момент препятствует продаже квартиры из-за правовой неопределенности с долями супругов. Для исправления ситуации необходимо признать ничтожность указанного условия в судебном порядке, аннулировать запись о совместной собственности и заключить новое, нотариально удостоверенное соглашение об определении долей всех членов семьи.

Рекомендуемые действия

  • Получить у нотариуса, который указал на ничтожность, письменный отказ в совершении нотариального действия по удостоверению сделки купли-продажи с указанием конкретной причины, связанной с дефектом соглашения 2022 года.
  • Обратиться в районный суд по месту нахождения квартиры с исковым заявлением о признании условия об установлении общей совместной собственности супругов в соглашении о выделении долей недействительным (ничтожным) и о прекращении в ЕГРН записи о праве общей совместной собственности.
  • Подготовить для суда необходимые документы: копии первоначального договора купли-продажи с долями по 1/2, соглашения 2022 года и выписок из ЕГРН до и после его регистрации, документы об использовании материнского капитала, письменный отказ нотариуса и государственную пошлину.
  • На основании вступившего в законную силу решения суда аннулировать в Росреестре запись о совместной собственности и восстановить запись о долевой собственности супругов по 1/2 доле у каждого.
  • После восстановления в ЕГРН режима долевой собственности составить в нотариальной форме новое соглашение об определении размера долей в праве общей долевой собственности на квартиру, закрепляющее конкретные доли за всеми членами семьи (каждым супругом и детьми).
  • Зарегистрировать право общей долевой собственности всех членов семьи в Росреестре на основании нотариального соглашения, после чего проводить сделку купли-продажи у нотариуса с соблюдением прав несовершеннолетних детей.