Анализ ситуации
В 2013 году супруги приобрели квартиру в долевую собственность (по 1/2 доли каждому) с использованием ипотечного кредита. Первоначально эта недвижимость находилась в общей долевой собственности супругов, что является стандартным режимом для имущества, оформленного по договору купли-продажи с указанием долей. Впоследствии, после рождения второго ребенка, часть ипотеки была погашена за счет средств материнского (семейного) капитала. Это обстоятельство наложило на супругов обязанность оформить ипотечное жилье в общую собственность всех членов семьи (включая детей) и выделить доли детям, что предусмотрено законодательством о дополнительных мерах государственной поддержки семей с детьми.
В 2022 году, после полного погашения ипотеки, супруги исполнили свою обязанность: они составили соглашение о выделении долей, подали его через МФЦ, и Росреестр зарегистрировал переход права. Однако в этом соглашении, помимо выделения долей детям, супруги изменили режим владения остатком квартиры: вместо того чтобы сохранить свои доли в прежнем размере (по 1/2), они определили, что оставшаяся часть квартиры принадлежит им на праве общей совместной собственности (без указания долей). Это ключевой юридический момент: первоначально между супругами существовала долевая собственность, а после соглашения — совместная.
Юридически значимым здесь является то, что режим общей совместной собственности супругов (когда доли не определены) возникает законом по умолчанию для имущества, нажитого в браке, если иное не установлено договором. Однако если супруги ранее отошли от этого режима и установили долевую собственность (как в 2013 году), то обратное изменение — перевод из долевой в совместную собственность — требует особой формы: брачного договора или соглашения о разделе имущества, которые должны быть нотариально удостоверены. Соглашение, поданное через МФЦ, таким удостоверением не обладает.
Таким образом, суть проблемы в том, что супруги изменили правовой режим имущества (из долевого в совместный) без соблюдения обязательной нотариальной формы, что может повлечь недействительность этого изменения. При этом выделение долей детям само по себе формально могло быть проведено без нотариуса (в упрощенном порядке через МФЦ при наличии обязательства, данного при использовании материнского капитала), и эта часть соглашения могла быть законной. Но переквалификация оставшейся части в совместную собственность создает правовую коллизию: Росреестр зарегистрировал такой переход, но нотариус (а впоследствии и суд) может признать его ничтожным из-за нарушения формы сделки.
Сейчас, при попытке продать квартиру, возникает препятствие: права на жилье зарегистрированы как общая совместная собственность супругов (плюс доли детей), но это основание может быть оспорено. Для продажи необходимо, чтобы каждый участник долевой собственности (включая супругов с определенными долями) выразил согласие, а доля супругов в совместной собственности не определена, что делает невозможным корректное оформление сделки без предварительного уточнения долей. Ситуация осложняется тем, что в соглашении, по-видимому, не соблюдена форма, требуемая для изменения режима имущества, а Росреестр зарегистрировал его без проверки этого обстоятельства (так как при выделении долей детям — упрощенный порядок, но изменение режима супругов выходит за его пределы).
Анализ применимых норм опирается на положения Семейного кодекса РФ и Федерального закона № 218-ФЗ, приведённые в исходных данных. Прежде всего, следует определить правовой режим квартиры на момент совершения оспариваемого соглашения. Изначально супруги зарегистрировали долевую собственность по ½ доли, однако в силу закона имущество, нажитое в браке, является совместным. Статья 34 СК РФ закрепляет презумпцию общности имущества супругов:
"Статья 34. Совместная собственность супругов 1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. ... Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи..."
— Семейный кодекс Российской Федерации, ст. 34
Квартира, купленная в 2013 году в период брака, является общим совместным имуществом супругов по закону, несмотря на то что в ЕГРН была отражена долевая собственность. Этот режим может быть изменён только по специальным правилам.
Супруги в 2022 году попытались изменить режим собственности в отношении оставшейся после выделения долей детям части квартиры — они указали в соглашении общую совместную собственность (без долей). Такое изменение режима с долевой (фактически установленной ими при покупке) на совместную представляет собой раздел общего имущества или определение долей, который подчиняется императивным требованиям о форме. Согласно статье 38 СК РФ:
"Статья 38. Раздел общего имущества супругов
- Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено."
— Семейный кодекс Российской Федерации, ст. 38
В данном случае супруги заключили соглашение о выделении долей детям и одновременно определили судьбу оставшейся части квартиры — установили совместную собственность. По своей правовой природе эта часть соглашения является соглашением о разделе общего имущества (или об изменении режима собственности), так как меняет личное имущественное положение супругов по отношению друг к другу. Закон прямо требует нотариального удостоверения такого соглашения, однако оно было совершено в простой письменной форме через МФЦ. Отсутствие нотариального удостоверения влечёт ничтожность данного условия в силу статьи 168 ГК РФ (сделка, не соответствующая закону, ничтожна, если закон не указывает иного). Ничтожность может быть установлена судом по требованию любого заинтересованного лица (например, нотариуса или самих сторон). Таким образом, условие о совместной собственности супругов является недействительным с момента заключения соглашения.
На это не влияет тот факт, что Росреестр зарегистрировал право совместной собственности на основании данного соглашения. Статья 59 Федерального закона № 218-ФЗ устанавливает особенности регистрации прав на основании нотариально удостоверенных документов, однако не исцеляет ничтожность сделки:
"Статья 59. Осуществление государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании нотариально удостоверенного документа. 1. Права на недвижимое имущество на основании нотариально удостоверенного документа подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом с учетом особенностей, установленных настоящей статьей. 2. При осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов..."
— Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 59
Указанная норма регулирует порядок регистрации, но не придаёт законную силу сделке, которая её не имеет. Регистрация ничтожной сделки не влечёт её действительности — запись в ЕГРН подлежит погашению, если сделка признана ничтожной.
Таким образом, соглашение в части установления совместной собственности супругов ничтожно из-за несоблюдения нотариальной формы, предусмотренной статьёй 38 СК РФ. Выдел долей детям, если он был произведён в рамках той же сделки, может быть частично действительным, если бы сам по себе не требовал нотариального удостоверения, но в контексте общего соглашения эта часть может быть оспорена как взаимосвязанная. Для исправления ситуации супругам необходимо признать в судебном порядке ничтожным соглашение в части установления совместной собственности, после чего восстановить в ЕГРН запись о долевой собственности (по ½ доли) и заключить новое нотариально удостоверенное соглашение о распределении долей с учётом интересов детей и супругов — например, установить долевую собственность с указанием конкретных долей каждого.
