Обязательность нотариальной формы договора дарения доли
Закон устанавливает двойное требование к нотариальной форме сделки по дарению доли:
Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; 4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона); 5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; 6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд
— ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ
Кроме того, с 26 декабря 2024 года пункт 3 статьи 574 ГК РФ требует нотариального удостоверения любого договора дарения недвижимости, заключённого между гражданами. Об этом прямо указано в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ от 22.12.2025 № 4/2025 (п. 52): «договор дарения недвижимого имущества, заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению. При этом закон не делает исключения из общего правила о нотариальном удостоверении договора дарения в отношении доли в праве общей собственности на недвижимое имущество».
Таким образом, договор дарения доли земельного участка обязательно подлежит нотариальному удостоверению. Без нотариуса сделка ничтожна (п. 3 ст. 163 ГК РФ). Это значит, что просто подписать договор между родственниками и самостоятельно подать его на регистрацию в Росреестр недостаточно — нужно идти к нотариусу. Нотариус составит договор, проверит документы и после удостоверения сам направит документы в Росреестр (удостоверение и подача — одно окно). Госпошлина нотариусу за удостоверение договора дарения недвижимости детям, супругу, родителям — 0,3% суммы договора (но не менее 200 руб.), другим лицам — 1% (ст. 22.1 Основ законодательства о нотариате).
Вывод: Договор дарения доли земельного участка независимо от того, кому дарится доля, требует обязательного нотариального удостоверения. Через нотариуса — единственный законный путь. Муж лично идти к нотариусу не обязан — он может выдать доверенность представителю, который от имени мужа заключит договор у нотариуса. Правомерность и оформление такой доверенности рассмотрены в следующем блоке.
Удостоверение доверенности военнослужащего в зоне СВО
Поскольку договор дарения доли требует нотариальной формы, доверенность на его совершение тоже должна быть нотариально удостоверена (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ). Однако закон прямо приравнивает к нотариальным доверенностям доверенности, удостоверенные командиром части:
К нотариально удостоверенным доверенностям приравниваются: 1) доверенности военнослужащих и других лиц, находящихся на излечении в госпиталях, санаториях и других военно-лечебных учреждениях, которые удостоверены начальником такого учреждения, его заместителем по медицинской части, а при их отсутствии старшим или дежурным врачом; 2) доверенности военнослужащих, а в пунктах дислокации воинских частей, соединений, учреждений и военно-учебных заведений, где нет нотариальных контор и других органов, совершающих нотариальные действия, также доверенности работников, членов их семей и членов семей военнослужащих, которые удостоверены командиром (начальником) этих части, соединения, учреждения или заведения; 3) доверенности лиц, находящихся в местах лишения свободы, которые удостоверены начальником соответствующего места лишения свободы; 4) доверенности совершеннолетних дееспособных граждан, проживающих в стационарных организациях социального обслуживания, которые удостоверены руководителями (их заместителями) таких организаций
— п. 2 ст. 185.1 ГК РФ
Для мужа, находящегося в зоне СВО, применимы два варианта:
Вариант 1 — удостоверение командиром (начальником) воинской части. В пунктах дислокации воинских частей, где нет нотариальных контор, командир (начальник) части вправе удостоверить доверенность военнослужащего, и она приравнивается к нотариальной (подп. 2 п. 2 ст. 185.1 ГК РФ). Это прямо подтверждено Постановлением Конституционного Суда РФ от 30.10.2025 № 36-П: «командирами воинских частей могут удостоверяться и доверенности на совершение сделок с недвижимостью».
Вариант 2 — если муж находится на излечении в госпитале, то его доверенность может удостоверить начальник госпиталя, его заместитель по медицинской части, а при их отсутствии — старший или дежурный врач (подп. 1 п. 2 ст. 185.1 ГК РФ).
Важно: доверенность, которую удостоверит командир, должна содержать точные данные о представителе (ФИО, паспорт), о предмете дарения (кадастровый номер участка, размер доли), об одаряемом (на имя кого дарится), а также явно выраженное полномочие представителя на заключение и подписание договора дарения. Без указания одаряемого и предмета дарения доверенность не позволит заключить договор — это вытекает из ст. 574 и 572 ГК РФ.
Что касается срока: > Если в доверенности не указан срок ее действия, она сохраняет силу в течение года со дня ее совершения. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Доверенность, в которой не указана дата ее совершения, ничтожна
— п. 1 ст. 186 ГК РФ
Если командир не укажет срок, доверенность действительна 1 год. Этого более чем достаточно для нотариального оформления и регистрации.
Вывод: Муж может удостоверить доверенность у командира своей воинской части (или начальника госпиталя, если он на лечении). Эта доверенность приравнивается к нотариальной. Нотариус обязан принять такую доверенность. Доверенность должна содержать: реквизиты мужа и представителя, кадастровый номер участка, размер отчуждаемой доли, ФИО одаряемого. С этой доверенностью представитель (например, жена) идёт к нотариусу и заключает договор от имени мужа.
Согласие супруги и других сособственников
Согласие супруги. Поскольку доля земельного участка, скорее всего, является общим совместным имуществом супругов (куплена в браке на общие средства — ст. 34 СК РФ), для её дарения требуется нотариально удостоверенное согласие другого супруга:
Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года
— п. 3 ст. 35 СК РФ
Это означает: если доля была нажита в браке и муж дарит её постороннему лицу (не жене), то жена должна дать нотариально удостоверенное согласие на дарение. Без такого согласия сделка может быть признана недействительной в суде в течение года.
Если муж дарит долю жене (одаривает свою супругу — ту же самую), то ситуация парадоксальная: жена одновременно является дарителем (через представителя) и одаряемой. Формально ст. 35 СК требует согласия, но нотариусы на практике в этом случае могут не требовать отдельного согласия, поскольку жена сама участвует в сделке как одаряемая. Однако во избежание приостановки регистрации Росреестром рекомендуется всё же оформить согласие.
Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. 2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства
— ст. 34 СК РФ, п. 1
Если доля — личное имущество мужа (подарена ему, унаследована или приобретена до брака), то согласия жены по ст. 35 СК не требуется.
Согласие других сособственников (ст. 250 ГК РФ). При дарении доли постороннему лицу преимущественное право покупки других сособственников НЕ действует — ст. 250 ГК РФ применяется только к возмездному отчуждению (продаже и мене), на что прямо указывает п. 5 ст. 250 ГК РФ: «Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены». Дарение — безвозмездная сделка, ст. 250 ГК на неё не распространяется. Изымать долю через преимущественное право сособственники не могут.
Вывод: Нотариально удостоверенное согласие супруги на дарение доли требуется, если доля нажита в браке и дарится не супруге. Согласие других участников долевой собственности на дарение не требуется — преимущественное право покупки не работает при безвозмездном отчуждении.
Налоговые последствия (НДФЛ)
Поскольку дарение — это безвозмездная передача имущества, у одаряемого возникает доход в натуральной форме. Однако от налогообложения освобождаются доходы, полученные в порядке дарения от близких родственников и членов семьи:
доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, ценных бумаг, производных финансовых инструментов, цифровых финансовых активов, цифровых прав, включающих одновременно цифровые финансовые активы и утилитарные цифровые права, цифровой валюты, долей, паев, если иное не предусмотрено настоящим пунктом. Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами
— п. 18.1 ст. 217 НК РФ
Исключение составляет дарение недвижимости, долей, паёв — такие доходы облагаются НДФЛ по ставке 13%, за исключением случаев, когда даритель и одаряемый являются членами семьи или близкими родственниками: супругами, родителями и детьми, дедушкой/бабушкой и внуками, братьями и сёстрами.
Таким образом:
- Если муж дарит долю жене — НДФЛ не возникает, т.к. супруги — члены семьи.
- Если муж дарит долю ребёнку, родителю, брату/сестре — НДФЛ не возникает, т.к. это близкие родственники.
- Если одаряемый — постороннее лицо (не входит в перечень из п. 18.1 ст. 217 НК РФ) — одаряемый обязан подать декларацию 3-НДФЛ и уплатить 13% от кадастровой стоимости доли (не ниже 70% кадастровой стоимости).
Вывод: Чтобы избежать налога в 13%, дарить долю разумно супруге, ребёнку или родителю. При дарении постороннему возникает обязанность уплаты НДФЛ.
Процедура: пошаговый план действий
С учётом всех норм, оптимальный алгоритм таков:
Шаг 1. Муж удостоверяет доверенность у командира части (или начальника госпиталя). В доверенности обязательно указать: паспортные данные мужа и представителя, кадастровый номер участка, размер доли, ФИО и паспортные данные одаряемого, полномочие на заключение и подписание договора дарения, а также на подачу и получение документов в Росреестре. Доверенность должна быть датирована — без даты она ничтожна (п. 1 ст. 186 ГК РФ). Муж направляет оригинал доверенности представителю.
Шаг 2. Супруга оформляет нотариальное согласие на дарение (если доля — совместно нажитое имущество и одаряемый — не супруга). Согласие оформляется у любого нотариуса.
Шаг 3. Представитель обращается к нотариусу с доверенностью, правоустанавливающими документами на участок, выпиской из ЕГРН, паспортом, согласием супруги (если нужно). Нотариус готовит договор дарения доли.
Шаг 4. Нотариус удостоверяет договор и сам направляет документы в Росреестр (ч. 2 ст. 54 ФЗ № 218-ФЗ). Срок регистрации — 3 рабочих дня (ч. 12 ст. 16 ФЗ № 218-ФЗ), если документы поданы нотариусом в электронном виде.
Шаг 5. Одаряемый получает выписку из ЕГРН о регистрации права. При необходимости одаряемый подаёт декларацию 3-НДФЛ (если не является близким родственником дарителя).
Дистанционная альтернатива (два нотариуса): если муж находится в месте, где есть нотариус (или к нему можно вызвать нотариуса), возможно удостоверение сделки по видеоконференцсвязи с участием двух нотариусов (ст. 44.3 Основ законодательства о нотариате). Один нотариус — по месту нахождения мужа, второй — по месту нахождения представителя/одаряемого. Это позволяет обойтись без доверенности и оформить договор напрямую. Однако в зоне боевых действий нотариусов, как правило, нет, поэтому вариант с доверенностью от командира — наиболее реалистичный.
Вывод: Основной маршрут — доверенность от командира части → представитель у нотариуса → нотариальное удостоверение договора → электронная регистрация в Росреестре через нотариуса. Весь процесс от получения доверенности до регистрации занимает ориентировочно 1–2 недели.
Развилка: статус мужа — доброволец, не военнослужащий
Если муж является добровольцем (БАРС, добровольческий отряд), а не военнослужащим по контракту или мобилизованным, то пункт 2 ст. 185.1 ГК РФ к нему не применяется — он распространяется только на «военнослужащих». В этом случае доверенность командира отряда не приравнивается к нотариальной и не будет принята нотариусом.
Варианты действий для добровольца:
- Попытаться найти нотариуса в ближайшем населённом пункте (некоторые нотариусы выезжают в прифронтовую зону).
- Удостоверить доверенность дистанционно (ст. 44.3 Основ законодательства о нотариате — два нотариуса через видеосвязь), если муж имеет доступ к устойчивой видеосвязи и паспорту.
- Отложить сделку до возвращения мужа с СВО.
Если муж — мобилизованный или контрактник (военнослужащий по закону № 53-ФЗ), то пункт 2 ст. 185.1 ГК РФ действует в полном объёме.
Вывод: Необходимо точно знать статус мужа: военнослужащий (контрактник, мобилизованный, кадровый) — доверенность удостоверяет командир; доброволец — доверенность командира не приравнивается к нотариальной, нужны другие способы удостоверения (дистанционный нотариат или выездной нотариус).
