Права на дом и квартиру при разводе после приватизации служебной квартиры и дарения дома супруге

Права мужа на приватизированную квартиру

Приватизация служебной квартиры произведена на троих: мужа (вас), супругу и несовершеннолетнего сына. Согласно ст. 2 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ», жилое помещение передаётся в общую собственность всех участников приватизации:

Граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет. (В редакции Федерального закона от 16.10.2012 № 170-ФЗ) Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте до 14 лет, передаются им в собственность по заявлению родителей (усыновителей), опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечительства либо по инициативе указанных органов. Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, передаются им в собственность по их заявлению с согласия родителей (усыновителей), попечителей и органов опеки и попечительства. (Часть введена - Федеральный закон от 11.08.1994 № 26-ФЗ;
— ст. 2 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РФ»

Ключевой момент: приватизация означает передачу жилья не в совместную (супружескую), а в общую долевую собственность всех трёх лиц, указанных в договоре приватизации. Это подтверждается ст. 244 ГК РФ, которая устанавливает, что общая собственность является долевой всюду, где закон не предусмотрел совместную. Для приватизации закон совместной собственности супругов не устанавливает — приватизация производится в общую собственность всех участников (ст. 2 Закона № 1541-1):

Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. 2. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). 3. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. 4. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором. 5. По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.
— п. 1-2 ст. 244 ГК РФ

Поскольку приватизация проведена на троих — мужа, супругу и сына — квартира находится в долевой собственности всех трёх участников. Если доли не определены соглашением, они предполагаются равными — по 1/3 у каждого:

Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными. 2. Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества. 3. Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество. Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности, поступают в собственность того из участников, который их произвел.
— п. 1 ст. 245 ГК РФ

Это означает, что доля мужа в квартире (1/3) — это его личная доля в долевой собственности, а не часть совместного имущества супругов. Раздел совместной собственности супругов (ст. 38, 39 СК РФ) к этой квартире неприменим — она не подпадает под режим совместной собственности, предусмотренный ст. 34 СК РФ.

Аналогично, доля супруги (1/3) — её личное имущество, а не совместное. Доля несовершеннолетнего сына (1/3) принадлежит сыну лично: родители не имеют на неё прав (п. 4 ст. 60 СК РФ). Пленум ВС РФ № 15 (п. 15) также подтверждает, что разделу подлежит только общее совместное имущество — то, что нажито в браке, а не долевая собственность участников приватизации:

Общей совместной собственностью супругов, подлежащей разделу (п. п. 1 и 2 ст. 34 СК РФ), является любое нажитое ими в период брака движимое и недвижимое имущество, которое в силу ст. ст. 128, 129, п. п. 1 и 2 ст. 213 ГК РФ может быть объектом права собственности граждан, независимо от того, на имя кого из супругов оно было приобретено или внесены денежные средства, если брачным договором между ними не установлен иной режим этого имущества. Раздел общего имущества супругов производится по правилам, установленным ст. ст. 38, 39 СК РФ и ст. 254 ГК РФ. Стоимость имущества, подлежащего разделу, определяется на время рассмотрения дела. Если брачным договором изменен установленный законом режим совместной собственности, то суду при разрешении спора о разделе имущества супругов необходимо руководствоваться условиями такого договора. При этом следует иметь в виду, что в силу п. 3 ст. 42 СК РФ условия брачного договора о режиме совместного имущества, которые ставят одного из супругов в крайне неблагоприятное положение (например, один из супругов полностью лишается права собственности на имущество, нажитое супругами в период брака), могут быть признаны судом недействительными по требованию этого супруга. В состав имущества, подлежащего разделу, включается общее имущество супругов, имеющееся у них в наличии на время рассмотрения дела либо находящееся у третьих лиц. При разделе имущества учитываются также общие долги супругов (п. 3 ст. 39 СК РФ) и право требования по обязательствам, возникшим в интересах семьи. Не является общим совместным имущество, приобретенное хотя и во время брака, но на личные средства одного из супругов, принадлежавшие ему до вступления в брак, полученное в дар или в порядке наследования, а также вещи индивидуального пользования, за исключением драгоценностей и других предметов роскоши (ст. 36 СК РФ)
— п. 15 Постановления Пленума ВС РФ № 15 от 05.11.1998

Таким образом, муж сохраняет свою 1/3 долю в праве собственности на квартиру независимо от развода. Супруга сохраняет свою 1/3. Разделить квартиру как «общее имущество супругов» нельзя — она уже поделена долями между тремя собственниками при приватизации.

Муж вправе требовать выдела своей доли в натуре или выплаты компенсации за неё в порядке ст. 252 ГК РФ, если выдел невозможен:

Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. 3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. 4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию
— ст. 252 ГК РФ (пп. 3, 4)

Вывод: ваша доля в приватизированной квартире (1/3) — ваша личная собственность, не подлежащая разделу при разводе. Вы сохраняете её в полном объёме. Никаких требований жены на вашу долю через раздел совместного имущества не может быть — квартира не является совместной собственностью супругов.

Права жены на долю мужа в приватизированной квартире

Супруга (жена) имеет собственную 1/3 долю в квартире, полученную при приватизации. Она не может претендовать на долю мужа через раздел совместного имущества, поскольку приватизационная доля мужа — его личное имущество, а не совместное. Это прямо подтверждается ст. 256 ГК РФ:

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если брачным договором между ними не установлен иной режим этого имущества. (В редакции Федерального закона от 19.07.2018 № 217-ФЗ) 2. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также полученное одним из супругов во время брака в дар или в порядке наследования, является его собственностью. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и т.п.), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные во время брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался. Имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в течение брака за счет общего имущества супругов или личного имущества другого супруга были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и т.п.). Настоящее правило не применяется, если брачным договором между супругами предусмотрено иное. (В редакции федеральных законов от 30.12.2015 № 457-ФЗ, от 19.07.2018 № 217-ФЗ) Исключительное право на результат интеллектуальной деятельности, принадлежащее автору такого результата (статья 1228), не входит в общее имущество супругов. Однако доходы, полученные от использования такого результата, являются совместной собственностью супругов, если брачным договором между ними не предусмотрено иное. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 18.12.2006 № 231-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 19.07.2018 № 217-ФЗ) 3. По обязательствам одного из супругов взыскание может быть обращено лишь на имущество, находящееся в его собственности, а также на его долю в общем имуществе супругов, которая причиталась бы ему при разделе этого имущества. 4. Правила определения долей супругов в общем имуществе при его разделе и порядок такого раздела устанавливаются семейным законодательством
— ст. 256 ГК РФ, п. 1

Ст. 256 ГК РФ повторяет ст. 36 СК РФ: имущество, полученное в дар или по иным безвозмездным сделкам — личное. Приватизация — безвозмездная сделка, и её результат — личное имущество каждого из участников.

Жена также не может выселить мужа из квартиры или лишить его доли. Регистрация (прописка) в квартире даёт право пользования. Муж зарегистрирован в квартире, проживает в ней с сыном около 2 лет — он обладает правом пользования как сособственник и член семьи.

Единственный способ для жены получить долю мужа в квартире — это договор выкупа доли или выдел доли с выплатой компенсации через ст. 252 ГК РФ. Однако, учитывая, что доля мужа составляет 1/3 и его проживание в квартире подтверждает его существенный интерес в использовании общего имущества, суд не вправе обязать его к выплате компенсации без его согласия (п. 4 ст. 252 ГК РФ):

Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. 3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. 4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию
— ст. 252 ГК РФ (пп. 3, 4)

Риски утраты доли мужем: принудительно лишить мужа доли в праве собственности без его согласия и без предусмотренных законом оснований (ст. 235 ГК РФ — прекращение права собственности только по основаниям, предусмотренным законом) невозможно. Жена не может через суд по разделу имущества получить долю мужа, поскольку квартира не является совместной собственностью. Риск утраты доли минимален и возможен только в случае добровольной продажи, дарения или иного отчуждения самим мужем.

Вывод: супруга имеет только свою 1/3 долю. На вашу долю она претендовать через развод не может. Риск утраты доли отсутствует. Её право на квартиру — ровно та доля, которую она получила при приватизации.

Права мужа на дом, подаренный тёщей супруге

Дом построен в браке, но оформлен на тёщу, которая затем подарила его супруге. По общему правилу, имущество, полученное одним из супругов в дар, — его личная собственность (ст. 36 СК РФ):

Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью. 2. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные в период брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался. 3. Исключительное право на результат интеллектуальной деятельности, созданный одним из супругов, принадлежит автору такого результата. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 18.12.2006 № 231-ФЗ) Статья 37. Признание имущества каждого из супругов их совместной собственностью Имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и другие). (В редакции Федерального закона от 30.12.2015 № 457-ФЗ) Статья 38. Раздел общего имущества супругов 1.
— п. 1 ст. 36 СК РФ

То есть дом является личным имуществом супруги, и разделу как совместное имущество он по умолчанию не подлежит.

Однако существуют две правовые развилки, при которых у мужа может возникнуть право на дом или на компенсацию:

Развилка 1: признание дома совместной собственностью через ст. 37 СК РФ

Если в период брака за счёт общего имущества супругов или личного труда мужа были произведены вложения, значительно увеличившие стоимость дома (а строительство — это именно такое вложение!), дом может быть признан совместной собственностью:

Имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и другие). (В редакции Федерального закона от 30.12.2015 № 457-ФЗ) Статья 38. Раздел общего имущества супругов 1. Раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов, а также в случае заявления кредитором требования о разделе общего имущества супругов для обращения взыскания на долю одного из супругов в общем имуществе супругов. 2. Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) 3. В случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке. При разделе общего имущества супругов суд по требованию супругов определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов. В случае, если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация. 4.
— ст. 37 СК РФ, п. 3

Это ключевая норма для вашей ситуации. Если вы докажете, что строительство дома велось на общие средства супругов (ваша зарплата как военнослужащего, общие накопления), а не на личные средства тёщи/жены, и/или что вы вкладывали в строительство свой личный труд, суд может признать дом совместной собственностью — и тогда он подлежит разделу с долями, равными по 1/2 каждому из супругов (ст. 39 СК РФ).

Развилка 2: взыскание неосновательного обогащения (ст. 1102 ГК РФ)

Если дом останется личным имуществом жены, но муж докажет, что он вкладывал в строительство свои личные или общие средства, он вправе требовать возврата этих сумм как неосновательного обогащения:

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ

В этом случае муж не получит долю в доме, но получит денежную компенсацию вложенных средств в размере, подтверждённом доказательствами (чеки, квитанции, договоры на стройматериалы, свидетельские показания, банковские выписки). Важно: неосновательное обогащение здесь возникает, потому что средства супругов были вложены в имущество, которое юридически оформлено на тёщу/жену и впоследствии стало личным имуществом жены без компенсации мужу.

Влияние раздельного проживания

Вы указали, что около 2 лет проживаете раздельно с супругой. По п. 4 ст. 38 СК РФ и п. 16 Пленума ВС № 15, имущество, нажитое каждым из супругов в период раздельного проживания при прекращении семейных отношений, может быть признано судом его личной собственностью:

Суд может признать имущество, нажитое каждым из супругов в период их раздельного проживания при прекращении семейных отношений, собственностью каждого из них. 5. Вещи, приобретенные исключительно для удовлетворения потребностей несовершеннолетних детей (одежда, обувь, школьные и спортивные принадлежности, музыкальные инструменты, детская библиотека и другие), разделу не подлежат и передаются без компенсации тому из супругов, с которым проживают дети. Вклады, внесенные супругами за счет общего имущества супругов на имя их общих несовершеннолетних детей, считаются принадлежащими этим детям и не учитываются при разделе общего имущества супругов. 6. В случае раздела общего имущества супругов в период брака та часть общего имущества супругов, которая не была разделена, а также имущество, нажитое супругами в период брака в дальнейшем, составляют их совместную собственность. 7. К требованиям супругов о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, применяется трехлетний срок исковой давности. Статья 39. Определение долей при разделе общего имущества супругов 1. При разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами. 2.
— п. 4 ст. 38 СК РФ

Если после фактического прекращения семейных отношений и ведения общего хозяйства супруги совместно имущество не приобретали, суд в соответствии с п. 4 ст. 38 СК РФ может произвести раздел лишь того имущества, которое являлось их общей совместной собственностью ко времени прекращения ведения общего хозяйства
— п. 16 Постановления Пленума ВС РФ № 15 от 05.11.1998

Это не влияет на дом, который был подарен супруге до фактического прекращения семейных отношений.

Дополнительно: п. 19 Пленума ВС № 15 устанавливает, что трёхлетний срок исковой давности по разделу имущества исчисляется не с даты развода, а со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права:

Течение трехлетнего срока исковой давности для требований о разделе имущества, являющегося общей совместной собственностью супругов, брак которых расторгнут (п. 7 ст. 38 СК РФ), следует исчислять не со времени прекращения брака (дня государственной регистрации расторжения брака в книге регистрации актов гражданского состояния при расторжении брака в органах записи актов гражданского состояния, а при расторжении брака в суде - дня вступления в законную силу решения), а со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (п. 1 ст. 200 ГК РФ)
— п. 19 Постановления Пленума ВС РФ № 15 от 05.11.1998

Вывод: по умолчанию дом — личное имущество жены. Но у вас есть серьёзный шанс через суд добиться либо признания дома совместной собственностью (ст. 37 СК РФ — если докажете вложения общих средств в строительство и/или ваш личный труд), либо денежной компенсации вложенных средств (ст. 1102 ГК РФ). Исход полностью зависит от объёма доказательств вашего участия в финансировании и строительстве дома. Срок давности не пропущен — он начнёт течь только с момента, когда супруга откажет вам в признании прав на дом.

Процедура раздела имущества и сроки исковой давности

Раздел имущества может производиться:

1. По соглашению сторон — нотариально удостоверенное соглашение о разделе (п. 2 ст. 38 СК РФ).
2. В судебном порядке — при наличии спора (п. 3 ст. 38 СК РФ). Иск подаётся в районный суд. Для недвижимости действует исключительная подсудность — по месту нахождения недвижимости (ст. 30 ГПК РФ).

Срок исковой давности — 3 года с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Это подтверждается и п. 7 ст. 38 СК РФ, и п. 19 Пленума ВС № 15:

К требованиям супругов о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, применяется трехлетний срок исковой давности. Статья 39. Определение долей при разделе общего имущества супругов 1. При разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами. 2. Суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей и (или) исходя из заслуживающего внимания интереса одного из супругов, в частности, в случаях, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или совершал недобросовестные действия, которые привели к уменьшению общего имущества супругов, в том числе совершал без необходимого в силу пункта 3 статьи 35 настоящего Кодекса согласия другого супруга на невыгодных условиях такие сделки по отчуждению общего имущества супругов, к которым судом не были применены последствия их недействительности по требованию другого супруга . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ) 3. Общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям. ГЛАВА 8. ДОГОВОРНЫЙ РЕЖИМ ИМУЩЕСТВА СУПРУГОВ Статья 40. Брачный договор Брачным договором признается соглашение лиц, вступающих в брак, или соглашение супругов, определяющее имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) в случае его расторжения. Статья 41.
— п. 7 ст. 38 СК РФ

Течение трехлетнего срока исковой давности для требований о разделе имущества, являющегося общей совместной собственностью супругов, брак которых расторгнут (п. 7 ст. 38 СК РФ), следует исчислять не со времени прекращения брака (дня государственной регистрации расторжения брака в книге регистрации актов гражданского состояния при расторжении брака в органах записи актов гражданского состояния, а при расторжении брака в суде - дня вступления в законную силу решения), а со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (п. 1 ст. 200 ГК РФ)
— п. 19 Постановления Пленума ВС РФ № 15 от 05.11.1998

Это означает, что даже после развода в течение 3 лет муж может заявить иск о разделе или о признании дома совместной собственностью, если его права нарушены. Поскольку вы ещё только решаете разводиться, срок не начал течь — нарушение права ещё не произошло.

Иск о признании дома совместной собственностью (ст. 37 СК РФ) и иск о неосновательном обогащении (ст. 1102 ГК РФ) могут быть заявлены в одном производстве либо последовательно. Государственная пошлина по искам о разделе имущества рассчитывается от цены иска (стоимости спорного имущества) по правилам ст. 333.19 НК РФ.

Вывод: при отсутствии соглашения — иск в районный суд по месту нахождения недвижимости. Срок исковой давности — 3 года с момента нарушения права, сейчас не пропущен. Раздел приватизированной квартиры через ст. 38-39 СК РФ невозможен (она в долевой собственности), но возможен выдел доли через ст. 252 ГК РФ.

Права несовершеннолетнего сына

Сын является собственником 1/3 доли в квартире. Он не имеет прав на дом (дом подарен супруге). Родители не имеют прав на его долю в квартире, а сын — на имущество родителей:

Ребенок имеет право собственности на доходы, полученные им, имущество, полученное им в дар или в порядке наследования, а также на любое другое имущество, приобретенное на средства ребенка. Право ребенка на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом определяется статьями 26 и 28 Гражданского кодекса Российской Федерации . При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 Гражданского кодекса Российской Федерации ). 4. Ребенок не имеет права собственности на имущество родителей, родители не имеют права собственности на имущество ребенка. Дети и родители, проживающие совместно, могут владеть и пользоваться имуществом друг друга по взаимному согласию. 5. В случае возникновения права общей собственности родителей и детей их права на владение, пользование и распоряжение общим имуществом определяются гражданским законодательством
— ст. 60 СК РФ, п. 3

При разводе место жительства ребёнка определяется соглашением или судом. Поскольку сын проживает с отцом около 2 лет, это существенный фактор при определении места его жительства после развода (п. 3 ст. 65 СК РФ). Суд также может отступить от равенства долей при разделе общего имущества в интересах несовершеннолетнего (п. 2 ст. 39 СК РФ), но в вашей ситуации это применимо не к квартире (в долевой собственности), а к иному общему имуществу супругов, если таковое имеется.

Что касается риска для доли сына в квартире: доля несовершеннолетнего защищена особо. Любое отчуждение доли несовершеннолетнего (продажа, мена, дарение) требует предварительного разрешения органов опеки и попечительства (ст. 37 ГК РФ, применяемая к имуществу несовершеннолетних через ст. 60 СК РФ). Без этого согласия сделка ничтожна. Ни один из родителей не вправе единолично распорядиться долей сына.

Вывод: доля сына в квартире (1/3) неприкосновенна для раздела и не может быть предметом имущественного спора между супругами. Факт проживания сына с отцом — сильный аргумент при определении места жительства ребёнка после развода.