Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Раздел имущества при разводе

Как переоформить дом на жену, если он оформлен на мужа и построен в браке: договор дарения или купли-продажи, документы

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Заключите с мужем нотариально удостоверенное соглашение о разделе общего имущества, включив в него дом и участок, если он куплен в браке.
  2. 2
    Если участок — личная собственность мужа (получен до брака, в дар или по наследству), оформите на него отдельный нотариальный договор дарения.descriptionДоговор дарения земельного участка
  3. 3
    Передавайте дом и участок жене одновременно — отчуждение дома без участка не допускается.
  4. 4
    Подайте документы на регистрацию перехода права через нотариуса, МФЦ или в Росреестр.
  5. 5
    Оплатите госпошлину: 2 000 рублей за дом и 2 000 рублей за участок.
  6. 6
    Учитывайте, что налог при дарении между супругами не возникает, а при разделе дохода нет вовсе.

Документы и доказательства

  • Свидетельство о заключении брака — подтверждает, что дом построен в браке.
  • Выписка из ЕГРН на дом и земельный участок — фиксирует текущего правообладателя.
  • Правоустанавливающие документы на участок (договор купли-продажи, дарения, наследство) — определяют его режим.
  • Если дом не поставлен на кадастровый учет: Разрешение на строительство и технический план дома — нужны, если дом не поставлен на кадастровый учет.
  • Нотариально удостоверенное соглашение о разделе общего имущества — основание для регистрации права жены.
  • Если участок является личной собственностью мужа (получен до брака, в дар или по наследству): Договор дарения участка — потребуется, если участок является личной собственностью мужа.

  • Чего не делать

    • Не оформляйте договор дарения или купли-продажи дома — это совместное имущество, нужен раздел.
    • Не отчуждайте дом без земельного участка — они должны перейти к жене одновременно.
    • Не пытайтесь зарегистрировать переход права без нотариуса — соглашение о разделе требует удостоверения.
    • Не подавайте документы в Росреестр, если дом не поставлен на кадастровый учет — сначала оформите техплан.
    • Не скрывайте от нотариуса факт приобретения участка до брака — это изменит форму сделки.
    • Не рассчитывайте на налоговый вычет или льготы — при разделе дохода у жены не возникает.

  • Когда нужен адвокат

    • Обратитесь к адвокату, если не уверены, что сможете самостоятельно составить соглашение о разделе имущества и правильно зарегистрировать переход права.
    • Если муж откажется добровольно подписывать соглашение о разделе: Защита интересов в суде потребуется, если муж откажется добровольно подписывать соглашение о разделе дома и участка.
    • Если земельный участок был приобретён мужем до брака или получен в дар: Консультация юриста необходима, если земельный участок был приобретён мужем до брака или получен в дар — это меняет порядок оформления.
    • Привлеките адвоката для проверки документов на дом и участок, чтобы избежать ошибок, ведущих к приостановке регистрации в Росреестре.
    • Помощь специалиста оправдана, если у вас нет времени самостоятельно собирать документы и сопровождать сделку у нотариуса.

  • Альтернативные пути

    • Оформите нотариальное соглашение о разделе имущества — это оптимальный путь для совместно нажитого дома.
    • Если участок куплен в браке, включите его в то же соглашение о разделе.
    • Помните: дом и участок переходят к жене одновременно, раздельно их оформить нельзя.
    • Налоговых обязательств не возникнет: раздел не создает дохода, а дарение супругу освобождено от НДФЛ.
    • Учтите расходы: госпошлина — 2 000 рублей за каждый объект, плюс услуги нотариуса.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Ситуация. Супруги состоят в зарегистрированном браке. В период брака на земельном участке, титульным собственником которого в ЕГРН значится муж, возведён жилой дом. Право собственности на дом зарегистрировано в ЕГРН также на имя мужа. Супруги достигли согласия о передаче дома и земельного участка в единоличную собственность жены. Из изложенного следует: дом в силу прямого указания закона является совместной собственностью супругов независимо от регистрации права на одного из них; правовой режим земельного участка зависит от основания и момента его приобретения — если участок приобретён в браке по возмездной сделке, он также относится к совместной собственности, если получен мужем до брака, в дар или по наследству — является его личной собственностью.

Затронутые правоотношения:

  • Семейные (законный режим имущества супругов) — определяют, что дом, построенный в браке, и участок, приобретённый в браке на общие средства, являются совместной собственностью супругов в силу ст. 34 СК РФ и ст. 256 ГК РФ, что исключает необходимость «передачи» права через куплю-продажу или дарение и делает юридически корректным способом оформления соглашение о разделе либо брачный договор.
  • Гражданские (сделки с недвижимостью и обязательственные отношения) — регулируют форму и порядок совершения соглашения о разделе общего имущества супругов (п. 2 ст. 38 СК РФ), брачного договора (ст. 41 СК РФ) либо договора дарения (ст. 574 ГК РФ), если участок является личной собственностью мужа; от выбора сделки зависят требования к нотариальной форме и регистрационные процедуры.
  • Земельные (принцип единства судьбы участка и строения) — в силу п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение дома без одновременного отчуждения земельного участка, принадлежащего тому же лицу, не допускается, что обязывает оформлять переход прав на оба объекта одновременно и одним пакетом документов.
  • Регистрационные (учётно-регистрационные действия Росреестра) — определяют перечень документов-оснований для регистрации перехода права (п. 2 ст. 14 Закона № 218-ФЗ), сокращённые сроки регистрации нотариально удостоверенных сделок (ч. 1 ст. 16 Закона № 218-ФЗ) и размер государственной пошлины (ст. 333.33 НК РФ).
  • Налоговые (НДФЛ) — устанавливают, что при соглашении о разделе дохода у супругов не возникает, а при дарении между супругами доход освобождается от налогообложения на основании п. 18.1 ст. 217 НК РФ, что исключает налоговые риски для обоих вариантов.

Юридически значимые обстоятельства, которые решают дело:

  • Дом построен в период брака — это обстоятельство в силу п. 2 ст. 34 СК РФ и п. 1 ст. 256 ГК РФ означает, что дом является совместной собственностью супругов, и жена уже обладает равными с мужем правами на него, независимо от того, что в ЕГРН правообладателем указан только муж.
  • Земельный участок приобретён в браке по возмездной сделке — участок также относится к совместной собственности супругов, что позволяет передать его жене по соглашению о разделе общего имущества, а не по договору дарения.
  • Земельный участок получен мужем до брака, в дар или по наследству — участок является личной собственностью мужа, и для его передачи жене требуется самостоятельное основание (договор дарения), в то время как доля мужа в доме передаётся по соглашению о разделе.
  • Супруги достигли взаимного согласия о передаче имущества жене — это позволяет использовать соглашение о разделе общего имущества (п. 2 ст. 38 СК РФ) или брачный договор (ст. 41 СК РФ), которые являются надлежащими правовыми инструментами для изменения режима совместной собственности и регистрации права единоличной собственности жены.
  • Дом и участок принадлежат одному лицу (мужу) согласно ЕГРН — в силу принципа единства судьбы, закреплённого в п. 4 ст. 35 ЗК РФ, отчуждение дома без участка невозможно, поэтому оба объекта должны переходить к жене одновременно, что требует включения обоих объектов в предмет соглашения о разделе либо одновременной подачи соглашения о разделе (на дом) и договора дарения (на участок) в регистрирующий орган.

Являются ли дом и участок совместной собственностью супругов?

Дом, построенный в браке, безусловно относится к общему имуществу супругов, независимо от того, что в ЕГРН собственником значится только муж.

  1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. 2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства
    — п. 1, 2 ст. 34 СК РФ

Эта норма означает: жена уже сейчас является полноправным совладельцем дома в силу закона. Оформление права мужа в ЕГРН — это регистрация права только на имя того супруга, чьи документы подавались; второй супруг от этого не утрачивает права совместной собственности. Это же подтверждает и ГК РФ:

  1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если брачным договором между ними не установлен иной режим этого имущества. (В редакции Федерального закона от 19.07.2018 № 217-ФЗ) 2. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также полученное одним из супругов во время брака в дар или в порядке наследования, является его собственностью. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и т.п.), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные во время брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался. Имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в течение брака за счет общего имущества супругов или личного имущества другого супруга были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и т.п.). Настоящее правило не применяется, если брачным договором между супругами предусмотрено иное. (В редакции федеральных законов от 30.12.2015 № 457-ФЗ, от 19.07.2018 № 217-ФЗ) Исключительное право на результат интеллектуальной деятельности, принадлежащее автору такого результата (статья 1228), не входит в общее имущество супругов. Однако доходы, полученные от использования такого результата, являются совместной собственностью супругов, если брачным договором между ними не предусмотрено иное.
    — п. 1 ст. 256 ГК РФ

С земельным участком возможна развилка в зависимости от того, когда и на каком основании он был приобретён мужем:

  • Если участок приобретён в браке (по договору купли-продажи, на общие средства) — он также является совместной собственностью супругов по тем же основаниям, что и дом (п. 2 ст. 34 СК РФ).

  • Если участок получен мужем до брака, унаследован или подарен лично ему — это его личная собственность (п. 2 ст. 256 ГК РФ). Однако суд может признать такой участок совместной собственностью, если за счёт общих средств супругов были произведены вложения, значительно увеличившие его стоимость (капитальный ремонт, реконструкция — абз. 3 п. 2 ст. 256 ГК РФ).

Вывод: дом является совместной собственностью, и жена уже сейчас обладает равными правами на него. Участок — совместная собственность, если приобретён в браке; если же он личная собственность мужа, это существенно меняет выбор способа переоформления, о чём пойдёт речь далее.

Какой способ переоформления выбрать: дарение, купля-продажа, соглашение о разделе или брачный договор?

Поскольку дом (а возможно и участок) уже являются совместной собственностью, дарение и купля-продажа между супругами — это юридически некорректный и неоптимальный путь. Вы не можете передать друг другу то, что вам обоим уже принадлежит. Рассматривать нужно три реальных варианта:

Вариант 1 (оптимальный при обоюдном согласии): соглашение о разделе общего имущества супругов

  1. Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено
    — п. 2 ст. 38 СК РФ

Супруги договариваются, что дом и участок переходят в единоличную собственность жены. Соглашение удостоверяется нотариусом (обязательная нотариальная форма). Затем на основании этого соглашения Росреестр регистрирует переход права собственности от мужа к жене.

Этот вариант прямо предназначен СК РФ для вашей ситуации. Нотариус проверит законность сделки и отсутствие заведомо невыгодных условий для одной из сторон.

Вариант 2 (альтернативный): брачный договор

  1. Брачный договор может быть заключен как до государственной регистрации заключения брака, так и в любое время в период брака. Брачный договор, заключенный до государственной регистрации заключения брака, вступает в силу со дня государственной регистрации заключения брака. 2. Брачный договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению
    — п. 1, 2 ст. 41 СК РФ

Брачный договор позволяет изменить режим совместной собственности супругов и установить режим раздельной собственности, при котором дом и участок будут принадлежать только жене (ст. 42 СК РФ). Так же как и соглашение о разделе, брачный договор подлежит нотариальному удостоверению и последующей регистрации в Росреестре. Отличие в том, что брачный договор может быть заключён и на будущее имущество, а соглашение о разделе — только в отношении уже нажитого.

Вариант 3: договор дарения — только если участок является личной (НЕ совместной) собственностью мужа

Если земельный участок — личная собственность мужа (приобретён до брака / получен в дар / унаследован), то для его передачи жене действительно потребуется договор дарения (или купли-продажи).

  1. Договор дарения недвижимого имущества , заключенный между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению
    — п. 3 ст. 574 ГК РФ

Дарение участка от мужа жене требует нотариального удостоверения. При этом:

  • НДФЛ с дарения не уплачивается — супруги являются близкими родственниками для целей п. 18.1 ст. 217 НК РФ (Обзор ВС от 21.10.2015, п. 6 прямо подтверждает это).
  • Дом на таком участке — совместная собственность, поэтому передача доли мужа в доме жене может идти по соглашению о разделе.
  • Купля-продажа между супругами в этом сценарии невыгодна: жена заплатит мужу деньги (из семейного бюджета), а при продаже дома ранее 3 (5) лет возможен НДФЛ.

Вывод: при условии, что и дом, и участок — совместная собственность супругов (оба приобретены/созданы в браке), оптимальный способ — нотариально удостоверенное соглашение о разделе общего имущества супругов, по которому дом и участок переходят в единоличную собственность жены. Если участок — личная собственность мужа, то для участка потребуется договор дарения (нотариальный), а доля мужа в доме передаётся по соглашению о разделе.

Судьба земельного участка: принцип единства с домом

При любом способе переоформления дома действует принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нём строения.

  1. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев: (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса; (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) 3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута, на основании публичного сервитута; (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 23.06.2014 № 171-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 341-ФЗ) 4) отчуждение объекта культурного наследия в соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" путем продажи на конкурсе либо продажи на аукционе, если предметом аукциона является объект культурного наследия, находящийся в собственности субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя. (Дополнение подпунктом - Федеральный закон от 24.07.2023 № 370-ФЗ) Отчуждение здания, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц. (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. (В редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ) Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок
    — п. 4 ст. 35 ЗК РФ

Это означает: нельзя передать дом жене, оставив земельный участок за мужем. Дом и участок должны перейти к жене одновременно. Если оба объекта находятся в совместной собственности — это решается единым соглашением о разделе. Если участок — личная собственность мужа, а дом — совместная, то схемы комбинируются: участок дарится, доля в доме передаётся по соглашению о разделе, и оба документа подаются в Росреестр одновременно.

Вывод: при любом сценарии дом и участок переходят к жене как единый объект недвижимости. Раздельное отчуждение не допускается.

Порядок регистрации, сроки и госпошлина

После нотариального удостоверения соглашения о разделе (и/или договора дарения) необходимо зарегистрировать переход права в Росреестре. Заявление можно подать как непосредственно в Росреестр, так и через МФЦ.

Основание регистрации: нотариально удостоверенное соглашение о разделе / договор дарения является правоустанавливающим документом для регистрации (пп. 2 п. 2 ст. 14 Закона № 218-ФЗ).

Сроки регистрации:

  1. три рабочих дня с даты приема или поступления в орган регистрации прав заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов на основании нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов, а в случае поступления таких заявления и документов в электронной форме - в течение одного рабочего дня, следующего за днем поступления соответствующих документов; 10) пять рабочих дней с даты приема многофункциональным центром заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов на основании нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов; 11) пять рабочих дней с даты приема или поступления в орган регистрации прав заявления на осуществление государственной регистрации ипотеки жилого помещения и прилагаемых к нему документов;
    — ч. 1 ст. 16 Закона № 218-ФЗ

При подаче через МФЦ — 5 рабочих дней (для нотариально удостоверенных сделок). При подаче непосредственно в Росреестр — 3 рабочих дня. В электронной форме — 1 рабочий день.

Госпошлина (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ): за государственную регистрацию права собственности физического лица на объект недвижимости — 2 000 рублей за каждый объект (дом и участок — две госпошлины).

Если право на дом ещё не зарегистрировано в ЕГРН (дом построен, но право не оформлялось), то потребуется одновременный кадастровый учёт и регистрация права — госпошлина в этом случае составит 350 рублей (пп. 24 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Кто подаёт заявление: после нотариального удостоверения сделки нотариус вправе (и обычно это делает) подать документы в Росреестр в электронной форме самостоятельно — это сокращает срок до 1 рабочего дня. Если нотариус не направляет документы, заявление подают оба супруга через МФЦ.

Вывод: процедура занимает от 1 до 5 рабочих дней после подачи. Общий размер госпошлины — 4 000 рублей (за дом и участок), если право на дом уже зарегистрировано. Плюс оплата услуг нотариуса (зависит от региона и стоимости имущества).

Налоговые последствия

НДФЛ при соглашении о разделе имущества. Соглашение о разделе общего имущества супругов — это не сделка дарения и не купля-продажа. Это способ определения долей в уже принадлежащем супругам совместном имуществе. Поскольку никакого дохода у жены не возникает (она и так совладелец), НДФЛ не уплачивается.

НДФЛ при дарении (если участок — личная собственность мужа). Супруги являются членами семьи и близкими родственниками (ст. 14 СК РФ). В силу п. 18.1 ст. 217 НК РФ доходы, полученные в порядке дарения между близкими родственниками, полностью освобождаются от НДФЛ.

пункте 18.1 статьи 217 НК РФ, доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения не облагаются налогом, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, акций, долей, паев между лицами, которые не являются членами семьи и (или) близкими родственниками. При получении от физических лиц, не имеющих статуса индивидуального предпринимателя, доходов в денежной и натуральной формах в порядке дарения в тех случаях, когда такие доходы не освобождены от налогообложения, гражданин обязан самостоятельно исчислить и уплатить налог в бюджет (подпункт 7 пункта 1, пункт 2 статьи 228 Кодекса). Следовательно, передача в дар упомянутого в пункте 18.1 статьи 217 НК РФ имущества, например, квартиры, гражданину другим физическим лицом, не являющимся членом семьи и (или) родственником налогоплательщика, образует объект налогообложения. Облагаемым налогом доходом в этом случае по существу выступает вменяемая гражданину выгода в виде экономии на расходах по созданию 8 (приобретению) соответствующего имущества. В ряде случаев суды соглашаются с доводами налоговых органов о том, что при дарении имущества налоговая база должна рассчитываться исходя из рыночной стоимости такого имущества, в качестве надлежащего источника сведений о которой принимается отчет независимого оценщика.
— п. 18.1 ст. 217 НК РФ (по Обзору ВС 21.10.2015, п. 6)

Это прямо подтверждает, что получение в дар дома и/или участка от супруга не облагается налогом.

Налог на имущество. После регистрации права собственности на жену она становится плательщиком налога на имущество физических лиц (ст. 400 НК РФ). Для жилых домов налоговая база — кадастровая стоимость; применяются стандартные вычеты и льготы.

Вывод: ни при одном из описанных вариантов переоформления налог (НДФЛ) для жены не возникает. Дополнительных налоговых обязательств не появляется.

Необходимые документы

Для соглашения о разделе общего имущества супругов:

  1. Паспорта обоих супругов
  2. Свидетельство о заключении брака
  3. Правоустанавливающие документы на дом и земельный участок (договор купли-продажи участка, разрешение на строительство, выписка из ЕГРН о зарегистрированном праве мужа на дом, свидетельство о праве собственности)
  4. Технический план дома (если дом не стоит на кадастровом учёте) — готовится кадастровым инженером
  5. Выписка из ЕГРН на земельный участок и дом
  6. Согласие супруга на раздел (оформляется в тексте самого соглашения)

Дополнительно для договора дарения участка:

  1. Нотариально удостоверенное согласие жены на принятие дара (формальность, включается в текст договора или оформляется отдельно)

После нотариального удостоверения — для подачи в Росреестр (через МФЦ):

  • Нотариально удостоверенное соглашение о разделе (и/или договор дарения) — в 3-х экземплярах
  • Заявление о государственной регистрации перехода права (формируется в МФЦ или Росреестре)
  • Паспорта сторон
  • Квитанции об уплате госпошлины

Вывод: основной документ, которого у вас, вероятно, нет — это технический план дома, если право на дом ещё не зарегистрировано в ЕГРН. Его изготовление занимает несколько дней и стоит от 8 000 до 15 000 рублей в зависимости от региона. Также необходима выписка из ЕГРН (заказывается через МФЦ или портал Госуслуг, срок — до 3 рабочих дней, стоимость — от 350 до 700 рублей).

Прямой ответ: переоформлять дом и участок через договор дарения или купли-продажи не нужно — оптимальный способ для вас как супругов, наживших имущество в браке, это нотариально удостоверенное соглашение о разделе общего имущества, по которому всё переходит в единоличную собственность жены.

Дом, построенный в браке, уже является вашей совместной собственностью в силу закона (п. 1, 2 ст. 34 СК РФ), даже если в ЕГРН записан только муж. Поэтому вы не можете «подарить» или «продать» друг другу то, что и так принадлежит обоим. Правильный путь — не передача права от одного к другому, а раздел уже существующей общей собственности, результатом которого станет выделение всего имущества жене.

Судьба земельного участка зависит от того, когда и как он приобрётен мужем:

  • Если участок куплен в браке — он тоже совместная собственность (п. 2 ст. 34 СК РФ), и вы включаете его в то же соглашение о разделе.
  • Если участок получен мужем до брака, в дар или по наследству — это его личное имущество (п. 2 ст. 256 ГК РФ). Тогда для передачи участка жене действительно потребуется договор дарения, который также подлежит обязательному нотариальному удостоверению (п. 3 ст. 574 ГК РФ). Доля мужа в доме при этом всё равно передаётся по соглашению о разделе.

В любом случае действует принцип единства судьбы участка и строения: нельзя передать дом жене, оставив участок за мужем (п. 4 ст. 35 ЗК РФ). Оба объекта должны перейти к жене одновременно — либо одним соглашением о разделе, либо комбинацией соглашения о разделе (на дом) и договора дарения (на участок, если он личный).

Налоговых последствий для вас нет. При соглашении о разделе никакого дохода у жены не возникает — она и так совладелец. Если же участок дарится, то дарение между супругами полностью освобождено от НДФЛ, поскольку вы являетесь близкими родственниками (п. 18.1 ст. 217 НК РФ).

Госпошлина за регистрацию составит 2 000 рублей за каждый объект недвижимости — то есть 4 000 рублей за дом и участок. Если право собственности на дом ещё не зарегистрировано в ЕГРН, потребуется одновременный кадастровый учёт и регистрация права — размер госпошлины в этом случае определяется по НК РФ. Плюс оплата услуг нотариуса, размер которой зависит от региона и стоимости имущества.

Сроки регистрации после подачи документов (ч. 1 ст. 16 Закона № 218-ФЗ):

  • при подаче через МФЦ — 9 рабочих дней (общий порядок) либо 5 рабочих дней (на основании нотариально удостоверенной сделки);
  • при подаче непосредственно в Росреестр на основании нотариально удостоверенной сделки — 3 рабочих дня;
  • если нотариус подаст документы в электронной форме — 1 рабочий день.

Пошаговые действия

  1. Подготовьте документы: паспорта обоих супругов, свидетельство о заключении брака, правоустанавливающие документы на дом и земельный участок (договор купли-продажи участка, разрешение на строительство, выписка из ЕГРН о зарегистрированном праве мужа, свидетельство о праве собственности), технический план дома (если дом не стоит на кадастровом учёте).

  2. Обратитесь к нотариусу по месту жительства. Заключите и нотариально удостоверьте соглашение о разделе общего имущества супругов (если участок тоже совместный) либо соглашение о разделе дома и отдельный договор дарения участка (если участок — личная собственность мужа). Нотариус проверит законность сделки и разъяснит все условия.

  3. Подайте документы на регистрацию перехода права. Это можно сделать:

    • через самого нотариуса (он вправе направить документы в Росреестр в электронной форме — срок регистрации 1 рабочий день);
    • через МФЦ (срок — 5 рабочих дней для нотариально удостоверенной сделки);
    • непосредственно в Росреестр (срок — 3 рабочих дня для нотариально удостоверенной сделки).

  4. Оплатите госпошлину: 2 000 рублей за регистрацию права на дом и 2 000 рублей за регистрацию права на участок (либо в размере, установленном НК РФ, если дом требует одновременной постановки на кадастровый учёт).

  5. Получите выписку из ЕГРН, подтверждающую регистрацию права собственности жены на дом и участок. С этого момента жена становится единоличным собственником и плательщиком налога на имущество.

Если нотариус откажет в удостоверении соглашения (например, при отсутствии необходимых документов или сомнениях в законности), устраните замечания и подайте документы повторно. При возникновении спора между супругами о разделе имущества вопрос решается в судебном порядке по месту нахождения недвижимости.