Нужно ли нотариальное соглашение о выделении долей супругам при покупке квартиры в общую совместную собственность, если доли по умолчанию 50/50?

Совместная собственность супругов по умолчанию: равные ли доли 50/50?

По закону квартира, купленная в браке, является общей совместной собственностью супругов — доли НЕ определены, они предполагаются равными в силу закона, но именно равенство долей (50/50) юридически фиксируется только при разделе или определении долей через соглашение/суд.

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. 2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. 3. Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.
— п. 1 ст. 34 СК РФ

Это означает, что пока квартира зарегистрирована в ЕГРН как «общая совместная собственность», её правовой режим таков: у каждого из супругов нет конкретной выделенной доли (1/2, 1/3 и т.д.), но при разделе — доли признаются равными.

При разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами. 2. Суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей и (или) исходя из заслуживающего внимания интереса одного из супругов, в частности, в случаях, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или совершал недобросовестные действия, которые привели к уменьшению общего имущества супругов, в том числе совершал без необходимого в силу пункта 3 статьи 35 настоящего Кодекса согласия другого супруга на невыгодных условиях такие сделки по отчуждению общего имущества супругов, к которым судом не были применены последствия их недействительности по требованию другого супруга . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ) 3. Общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям. ГЛАВА 8. ДОГОВОРНЫЙ РЕЖИМ ИМУЩЕСТВА СУПРУГОВ
— п. 1 ст. 39 СК РФ

Таким образом, презумпция равенства долей действует при разделе, но сама по себе совместная собственность без указания долей в ЕГРН — это НЕ то же самое, что долевая собственность с долями 1/2 у каждого. Пока в реестре значится «совместная собственность», вы не можете, например, продать или подарить «свою половину» отдельно — сначала нужно определить доли.

Вывод: доли действительно по умолчанию равны (50/50) при разделе, но юридически это зафиксировано не в ЕГРН, а в режиме совместной собственности. Чтобы превратить совместную собственность в долевую с конкретными долями, требуется соглашение об определении долей — именно его нотариальную форму мы и обсуждаем далее.

Нужен ли нотариус для соглашения об определении долей 50/50?

Короткий ответ: нет, нотариально удостоверять соглашение об определении долей супругов в размере 1/2 каждому не требуется. Такое соглашение можно оформить в простой письменной форме и подать через МФЦ в Росреестр.

Теперь — почему, и в чём разница между ситуациями.

Нотариус ОБЯЗАТЕЛЕН для:

▸ Соглашения о РАЗДЕЛЕ общего имущества супругов:

Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) 3. В случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке. При разделе общего имущества супругов суд по требованию супругов определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов. В случае, если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация. 4. Суд может признать имущество, нажитое каждым из супругов в период их раздельного проживания при прекращении семейных отношений, собственностью каждого из них. 5. Вещи, приобретенные исключительно для удовлетворения потребностей несовершеннолетних детей (одежда, обувь, школьные и спортивные принадлежности, музыкальные инструменты, детская библиотека и другие), разделу не подлежат и передаются без компенсации тому из супругов, с которым проживают дети. Вклады, внесенные супругами за счет общего имущества супругов на имя их общих несовершеннолетних детей, считаются принадлежащими этим детям и не учитываются при разделе общего имущества супругов. 6.
— п. 2 ст. 38 СК РФ

▸ Брачного договора:

Брачный договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.
— п. 2 ст. 41 СК РФ

▸ Сделок по отчуждению долей в праве общей долевой собственности (продажа, дарение доли постороннему лицу и т.д.):

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; 4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона); 5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; 6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд. (часть 1.1 введена Федеральным законом от 30.04.2021 N 120-ФЗ) 2.
— ч. 1.1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ

Нотариус НЕ обязателен для соглашения об ОПРЕДЕЛЕНИИ долей (перевод из совместной в долевую с равными долями 50/50). Это ключевая позиция, закреплённая Верховным Судом РФ:

данное соглашение не является сделкой по отчуждению общего имущества, нажитого супругами в период брака, а потому отсутствие нотариального удостоверения соглашения, представленного на государственную регистрацию, не препятствовало его государственной регистрации в соответствии со ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», согласно которой подлежат нотариальному удостоверению сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество. Определение № 50-КАД21-1-К8
— п. 58 Обзора судебной практики ВС РФ № 3/2021 от 10.11.2021, Определение № 50-КА21-6-К6

Суть этого разъяснения ВС РФ: соглашение супругов об определении долей (например, по 1/2) не является сделкой по отчуждению. Оно лишь констатирует уже существующее по закону равенство и «переводит» право из режима совместной собственности в долевую с равными долями. А ч. 1.1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ говорит о нотариальном удостоверении именно сделок по отчуждению долей — то есть когда доля от одного лица переходит к другому. Здесь же никакого отчуждения не происходит: каждый супруг остаётся при своём.

Процедура без нотариуса:
Соглашение об определении долей оформляется в простой письменной форме (один документ, подписанный обоими супругами). Далее оба супруга (или один — ч. 3 ст. 42 Закона № 218-ФЗ допускает регистрацию совместной собственности по заявлению одного) подают его через МФЦ в Росреестр с уплатой госпошлины.

Государственная регистрация права общей совместной собственности на недвижимое имущество осуществляется на основании заявления одного из участников совместной собственности, если законодательством Российской Федерации либо соглашением между участниками совместной собственности не предусмотрено иное. 4. При продаже на основании сделки, совершенной в простой письменной форме, доли в праве общей собственности лицу, не являющемуся участником общей долевой собственности, к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, подтверждающие: 1) либо извещение продавцом доли в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее, за исключением случая, указанного в части 4.1 настоящей статьи; 2) либо отказ остальных участников долевой собственности от реализации преимущественного права покупки доли, оформленный в соответствии с законодательством Российской Федерации. В этом случае государственная регистрация перехода доли в праве общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с даты извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю, и представление документов, подтверждающих указанное в настоящей части извещение, на государственную регистрацию прав не требуется. (часть 4 в ред. Федерального закона от 30.04.2021 N 120-ФЗ) 4.1.
— ч. 3 ст. 42 Закона № 218-ФЗ

После регистрации в ЕГРН вместо «общая совместная собственность» появится «общая долевая собственность, доля в праве: 1/2» у каждого.

Вывод: если ваша цель — просто зафиксировать доли 50/50 в ЕГРН (перейти из совместной в долевую собственность), нотариус не нужен. Достаточно простого письменного соглашения, поданного через МФЦ в Росреестр. Экономия составит стоимость нотариального тарифа (обычно 0,5% от кадастровой стоимости, но не менее определённых пределов), а уплатить нужно будет только госпошлину за регистрацию изменений в ЕГРН (2 000 руб. для физических лиц — ст. 333.33 НК РФ).

Когда нотариус всё же нужен: случаи, требующие нотариальной формы

Когда нотариус ОБЯЗАТЕЛЕН:

1. Доли НЕ равны (например, 70/30 или 100/0). Если вы распределяете доли не поровну, а с отступлением от принципа равенства — это уже не «определение», а по существу раздел имущества, который требует нотариального удостоверения (п. 2 ст. 38 СК РФ).

2. Соглашение о разделе имущества в любом виде — выдел конкретных объектов одному супругу, перераспределение долей в неравных пропорциях. Здесь работает прямая норма п. 2 ст. 38 СК РФ.

3. Брачный договор — всегда нотариальная форма (п. 2 ст. 41 СК РФ). Через брачный договор можно установить любой режим: долевой, раздельный, совместный — на всё имущество или на конкретную квартиру.

4. Последующее отчуждение своей доли третьему лицу (продажа, дарение не супругу) — требуется нотариальное удостоверение сделки по ч. 1.1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ.

Юридический смысл фиксации долей 50/50 через соглашение без нотариуса:

Когда у вас в ЕГРН записана «общая совместная собственность», для третьих лиц (покупателей, банков, наследников) это означает, что оба супруга владеют квартирой сообща без конкретных долей. Это создаёт неудобства:

• Нельзя подарить или завещать «свою половину» — нужно сначала определить доли;
• При разводе кредиторы одного супруга могут обратить взыскание на всё имущество (с последующим выделом доли супруга-должника);
• При продаже квартиры требуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ).

После регистрации долей 1/2 в ЕГРН:

• Каждый супруг может самостоятельно распоряжаться своей долей (продать, подарить, завещать) — с соблюдением преимущественного права покупки второго супруга (ст. 250 ГК РФ);
• При обращении взыскания кредиторами — выделяется конкретная доля должника;
• Наследование происходит в отношении конкретной доли.

Вывод: нотариальное соглашение нужно тогда, когда вы отступаете от равенства долей или производите раздел имущества. Для простой фиксации равных долей 50/50 достаточно соглашения в простой письменной форме, подаваемого через МФЦ в Росреестр.

Альтернативные варианты и риски

Брачный договор как альтернатива:

Супруги могут вместо соглашения об определении долей заключить брачный договор (ст. 41–42 СК РФ), который также требует нотариального удостоверения, но даёт больше возможностей — например, можно установить режим раздельной собственности на всё имущество или на данную квартиру. Однако, если ваша цель — просто закрепить 50/50, брачный договор — избыточный и более дорогой путь.

Риск при подаче соглашения без нотариуса:

Основной риск — неправильная квалификация вашего соглашения Росреестром. Некоторые регистраторы могут ошибочно посчитать, что соглашение об определении долей требует нотариальной формы. В этом случае:

• Росреестр приостановит регистрацию (ст. 26 Закона № 218-ФЗ), а затем откажет (ст. 27);
• Отказ можно обжаловать в апелляционную комиссию Росреестра или в суд (ст. 26.1 Закона № 218-ФЗ);
• Судебная практика, включая позицию Верховного Суда (п. 58 Обзора № 3/2021), однозначно на вашей стороне: соглашение об определении равных долей нотариального удостоверения не требует.

Вывод: риски минимальны и преодолимы. При отказе Росреестра — ссылайтесь на позицию Верховного Суда из п. 58 Обзора № 3/2021. Экономия на нотариусе (при кадастровой стоимости квартиры, скажем, 6 млн руб., нотариальный тариф составит около 0,5% × 6 млн = 30 000 руб. плюс услуги правового и технического характера) при оформлении простого письменного соглашения — существенна.