Как выделить доли детям и мужу в доме, купленном с маткапиталом, если Росреестр требует брачный договор, а нотариусы отказываются?

Обязанность выделить доли всем членам семьи после реконструкции с использованием маткапитала

Закон прямо и безусловно обязывает лицо, получившее сертификат, и его супруга оформить реконструированное жильё в общую собственность всех членов семьи (включая мужа и детей) с определением долей по соглашению:

Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. В этом случае правила части 1 1 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации не применяются. (В редакции федеральных законов от 01.03.2020 № 35-ФЗ, от 14.07.2022 № 310-ФЗ) 5. Правила направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий устанавливаются Правительством Российской Федерации. 6. Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала могут направляться на уплату первоначального взноса и (или) погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам на приобретение (строительство) жилого помещения, включая ипотечные кредиты, предоставленным гражданам по кредитному договору (договору займа), заключенному с организацией, в том числе кредитной организацией, независимо от срока, истекшего со дня рождения (усыновления) ребенка, в связи с рождением (усыновлением) которого возникло право на дополнительные меры государственной поддержки . (Дополнение частью - Федеральный закон от 25.12.2008 № 288-ФЗ) (В редакции федеральных законов от 29.12.2010 № 440-ФЗ, от 23.05.2015 № 131-ФЗ, от 07.06.2025 № 131-ФЗ) 7.
— ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ

Шестимесячный срок для исполнения этой обязанности при реконструкции объекта ИЖС без привлечения строительной организации отсчитывается от перечисления средств СФР:

сертификат, или супруг лица, получившего сертификат, обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга и детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению в течение 6 месяцев: а) после перечисления Фондом пенсионного и социального страхования Российской Федерации средств материнского (семейного) капитала лицу либо организации, осуществляющим отчуждение жилого помещения, а в случае приобретения жилого помещения по договору купли-продажи жилого помещения с использованием средств целевого жилищного займа, предоставленного в соответствии с законодательством Российской Федерации, - после снятия обременения с жилого помещения; (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 24.03.2023 № 471) б) (Подпункт утратил силу - Постановление Правительства Российской Федерации от 09.04.2024 № 441) б 1 ) после ввода в эксплуатацию дома блокированной застройки - в случае реконструкции дома блокированной застройки;
— п. 15(1) Правил, утв. Пост. Правительства РФ № 862 от 12.12.2007

Применительно к ситуации клиента: средства маткапитала перечислены на реконструкцию дома, реконструкция завершена. Следовательно, обязанность оформить долевую собственность на вас, мужа и двоих детей уже наступила. Размер долей определяется соглашением — закон не устанавливает обязательную равнодолевость, поэтому выделение мужу и детям по 1/40 доли, а вам — оставшейся части (37/40) соответствует принципу свободы соглашения, при условии что доли соразмерны вкладу маткапитала в реконструкцию и не ущемляют права детей.

Вывод: Клиентка обязана выделить доли мужу и детям. Желаемые размеры долей (муж и дети по 1/40, клиентка — оставшаяся часть) законодательству не противоречат.

Нотариальное удостоверение соглашения о выделении долей НЕ требуется

Это центральный вопрос дела. Росреестр ошибочно квалифицирует соглашение о выделении долей во исполнение обязательства по маткапиталу как сделку по отчуждению общего имущества супругов, требующую нотариального удостоверения. Между тем Верховный Суд РФ в Обзоре судебной практики от 10.11.2021 № 3/2021 (Определение № 50-КАД21-1-К8) прямо разъяснил: такое соглашение не является сделкой по отчуждению общего имущества супругов и не требует нотариального удостоверения.

В случае, когда объект недвижимости по условиям договора купли-продажи был приобретен за счет средств материнского (семейного) капитала, а доли в праве собственности на него установлены соглашением всех участников долевой собственности, такое соглашение не требует нотариального удостоверения, поскольку оно не является сделкой по отчуждению общего имущества, нажитого супругами в период брака. Решением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее – Управление Росреестра) отказано Т.Ю. в государственной регистрации права в отношении здания и земельного участка, имеющих кадастровые номера и расположенных по определенному адресу. Отказ мотивирован тем, что на государственную регистрацию представлено не удостоверенное нотариально соглашение о разделе нажитого в период брака общего имущества супругов; несоблюдение нотариальной формы сделки является препятствием для государственной регистрации соглашения, как не отвечающего по форме требованиям действующего законодательства. Заявитель обратился в суд с административным иском о признании данного отказа незаконным. Решением суда первой инстанции административный иск оставлен без удовлетворения. При этом суд исходил из того, что представленным на регистрацию соглашением был разрешен вопрос не только об исполнении обязательств, принятых Т.Ю. при использовании средств материнского (семейного капитала) в связи с покупкой жилого дома, но и вопрос о разделе земельного участка, нажитого Т.Ю. и Т.В.
— п. 58 Обзора ВС РФ № 3/2021 от 10.11.2021 (Определение № 50-КАД21-1-К8)

Ключевой вывод Судебной коллегии:

Таким образом, данное соглашение не является сделкой по отчуждению общего имущества, нажитого супругами в период брака, а потому отсутствие нотариального удостоверения соглашения, представленного на государственную регистрацию, не препятствовало его государственной регистрации в соответствии со ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», согласно которой подлежат нотариальному удостоверению сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество. Определение № 50-КАД21-1-К8
— п. 58 Обзора ВС РФ № 3/2021 (ключевой вывод)

Общее правило о нотариальном удостоверении сделок с долями установлено ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ:

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; 4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7 3 указанного Закона ); 5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; 6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 2.
— ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ

Однако это правило применяется к сделкам по отчуждению долей. Соглашение о выделении долей во исполнение императивного требования ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ является не добровольным отчуждением, а исполнением обязанности, установленной законом. Именно поэтому ВС РФ признал, что такое соглашение не подпадает под действие ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ.

Несоблюдение нотариальной формы, если оно действительно не требовалось, не влечёт ничтожности (п. 3 ст. 163 ГК РФ — ничтожность наступает, только когда нотариальное удостоверение обязательно):

1. Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2. Нотариальное удостоверение сделок обязательно: 1) в случаях, указанных в законе; 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. 3. Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
   — п. 1 ст. 163 ГК РФ

Вывод: Соглашение клиентки о выделении долей мужу и детям по 1/40, а ей — 37/40 не требует нотариального удостоверения. Отказ Росреестра, мотивированный отсутствием нотариальной формы и требованием брачного договора, является незаконным — это прямо подтверждено позицией Верховного Суда РФ.

Почему брачный договор не нужен: дом — раздельная собственность клиентки

Росреестр требует предварительного заключения брачного договора, полагая, что дом является совместной собственностью супругов. Это заблуждение по двум основаниям.

Первое. Дом получен клиенткой по договору дарения — это её личное (раздельное) имущество, а не совместно нажитое:

Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью. 2. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные в период брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался. 3. Исключительное право на результат интеллектуальной деятельности, созданный одним из супругов, принадлежит автору такого результата. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 18.12.2006 № 231-ФЗ)
— ч. 1 ст. 36 СК РФ

Поскольку дом — раздельная собственность клиентки, брачный договор для изменения режима собственности не требуется: совместной собственности на дом просто не возникло.

Второе. Использование маткапитала и общих средств на реконструкцию не превращает весь дом в совместную собственность. Ст. 37 СК РФ предусматривает возможность признания раздельного имущества совместным только в судебном порядке, если вложения значительно увеличили его стоимость:

Имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и другие). (В редакции Федерального закона от 30.12.2015 № 457-ФЗ)
— ст. 37 СК РФ

В ситуации клиентки реконструкция действительно увеличила площадь дома, и частично финансировалась за счёт общих средств семьи и маткапитала. Однако это может дать мужу право требовать в суде признания за ним доли лишь в объёме, пропорциональном вложениям общих средств, но не автоматически делает весь дом совместной собственностью. Более того, выделяемая мужу доля (1/40) и есть тот самый учёт его участия — соглашение о выделении долей как раз и реализует справедливое распределение.

Вывод: Брачный договор не требуется. Дом — раздельная собственность клиентки. Выделение доли мужу через соглашение о долях во исполнение обязательства по маткапиталу — самостоятельное и достаточное основание для регистрации права общей долевой собственности.

Порядок обжалования отказа Росреестра в судебном порядке

Если Росреестр уже вынес решение об отказе в регистрации (после приостановления), клиентка вправе оспорить его в суде. Согласно ст. 27 ФЗ № 218-ФЗ:

В осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона. (В редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 2. Если отказ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав признан судом незаконным (не соответствующим основаниям, указанным в настоящем Федеральном законе) и в решении суда указано на необходимость осуществить государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав, указанные действия осуществляются без подачи заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав на основании соответствующего решения суда, вступившего в законную силу или подлежащего немедленному исполнению в соответствии с законом и поступившего в орган регистрации прав, и документов, ранее помещенных в реестровое дело (в том числе межевого плана, технического плана, акта обследования).
— ст. 27 ФЗ № 218-ФЗ

Обжалование производится путём подачи административного искового заявления в районный суд по месту нахождения территориального органа Росреестра (ст. 22 КАС РФ). Срок — 3 месяца со дня получения уведомления об отказе:

Если настоящим Кодексом не установлены иные сроки обращения с административным исковым заявлением в суд, административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов. 1 1 . Если настоящим Кодексом или другим федеральным законом не установлено иное, административное исковое заявление об оспаривании бездействия органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа либо организации, наделенной отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего может быть подано в суд в течение срока, в рамках которого у указанных лиц сохраняется обязанность совершить соответствующее действие, а также в течение трех месяцев со дня, когда такая обязанность прекратилась. (Дополнение частью - Федеральный закон от 28.11.2018 № 451-ФЗ) 2. Административное исковое заявление об оспаривании правового акта высшего должностного лица субъекта Российской Федерации об отрешении от должности главы муниципального образования, об оспаривании решения представительного органа муниципального образования о самороспуске или об оспаривании решения представительного органа муниципального образования об удалении в отставку главы муниципального образования может быть подано в суд в течение десяти дней со дня принятия соответствующего решения.
— ст. 219 КАС РФ, п. 1

В административном иске необходимо ссылаться на:

• ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ — императивная обязанность выделить доли;
• п. 58 Обзора ВС РФ № 3/2021 (Определение № 50-КАД21-1-К8) — прямое указание, что нотариальное удостоверение такого соглашения не требуется;
• ст. 36 СК РФ — дом является раздельной собственностью, совместного имущества супругов в нём нет.

При удовлетворении иска суд обяжет Росреестр произвести регистрацию прав на основании ранее поданных документов, без повторной подачи заявления.

Досудебный порядок. До обращения в суд рекомендуется подать жалобу на решение об отказе в вышестоящий орган — центральный аппарат Росреестра. Срок рассмотрения жалобы — 15 рабочих дней (ст. 26.2 ФЗ № 218-ФЗ). Если жалоба будет удовлетворена, отказ отменят, и регистрацию проведут. Если откажут — это дополнительное подтверждение исчерпания досудебного порядка для суда.

Вывод: Основной способ защиты — административный иск о признании отказа Росреестра незаконным. Сошлитесь на позицию Верховного Суда РФ (п. 58 Обзора № 3/2021), которая прямо обязывает регистрирующий орган принять соглашение о выделении долей без нотариального удостоверения.

Риски неисполнения обязательства и возможные требования СФР

Письменное обязательство о выделении долей, данное при подаче заявления о распоряжении маткапиталом, является юридически обязывающим документом. Закон № 256-ФЗ предусматривает механизмы контроля за его исполнением. В частности, ч. 6.1 ст. 7 ФЗ № 256-ФЗ (из ранее установленной базы норм) предусматривает возможность направления средств маткапитала на улучшение жилищных условий до истечения трёх лет со дня рождения ребёнка — именно под условием последующего оформления долей.

Основные риски неисполнения обязательства:

1. Требование СФР о возврате средств. Если СФР выявит, что доли не оформлены в установленный 6-месячный срок, он вправе обратиться в суд с иском о взыскании с получателя сертификата суммы маткапитала, направленной на реконструкцию — как неосновательного обогащения (ст. 1102 ГК РФ) либо как нецелевого использования бюджетных средств.

2. Ответственность по ст. 159.2 УК РФ (мошенничество при получении выплат) — этот риск актуален только при наличии умысла и значительного ущерба (по крупному размеру — более 250 000 руб., согласно примечанию 4 к ст. 158 УК РФ). В ситуации клиентки умысла на хищение нет — она активно пытается исполнить обязательство, что исключает уголовно-правовые риски.

3. Судебный иск прокурора или органа опеки. Прокурор либо орган опеки могут обратиться в суд с иском о понуждении к выделению долей в интересах несовершеннолетних детей, если обязательство не исполняется добровольно. Такой иск может быть подан в порядке гражданского судопроизводства (ст. 45 ГПК РФ).

Вывод: В ситуации клиентки риски минимальны, поскольку она не уклоняется от выделения долей, а сталкивается с незаконными препятствиями со стороны Росреестра. Именно эти препятствия служат доказательством добросовестности. Тем не менее, затягивать с исполнением не следует — необходимо как можно скорее либо добиться регистрации через обжалование, либо обратиться в суд. Сам факт подачи административного иска в суд фиксирует добросовестность клиентки и исключает претензии СФР.