Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Раздел имущества при разводе

Продажа квартиры с материнским капиталом, купленной до брака: нужен ли отказ мужа от доли, если доли не выделяли?

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Обратитесь к другому нотариусу для удостоверения сделки, представив документы о покупке квартиры до брака.
  2. 2
    Представьте нотариусу договор купли-продажи и платежные документы, подтверждающие оплату маткапиталом до регистрации брака.
  3. 3
    Разъясните нотариусу, что муж не является сособственником, поэтому его отказ от доли юридически не требуется.
  4. 4
    При отказе нотариуса удостоверить сделку, требуйте письменное постановление об отказе.descriptionТребование нотариусу о выдаче письменного постановления об отказе в совершении нотариального действия (свободная форма)
  5. 5
    Обжалуйте отказ нотариуса в районный суд по месту его нахождения.
  6. 6
    Используйте уже полученное разрешение органа опеки для продажи долей детей.

Документы и доказательства

  • Свидетельство о заключении брака (подтверждает дату регистрации брака после покупки квартиры)
  • Договор купли-продажи квартиры и платежные документы (подтверждают оплату, включая маткапитал, до брака)
  • Выписка из ЕГРН (подтверждает, что муж не является собственником доли)
  • Свидетельства о рождении детей (для подтверждения состава собственников)
  • Документы о выделении долей детям (подтверждают, что доля мужу не выделялась)

  • Срочно: первые шаги

    • Не подписывайте никаких документов об отказе мужа от доли — это закрепит его несуществующее право.
    • Срочно найдите другого нотариуса для удостоверения сделки, который признает квартиру вашей личной собственностью.
    • Подготовьте документы, подтверждающие покупку квартиры и оплату маткапиталом до даты брака.
    • Предъявите нотариусу свидетельство о браке и договор купли-продажи с платежными документами для подтверждения дат.

  • Чего не делать

    • Не оформляйте отказ мужа от доли — у него нет доли, и такой отказ юридически бессодержателен.
    • Не соглашайтесь на включение мужа в договор купли-продажи в качестве продавца или сособственника.
    • Не подписывайте документы, где муж указан как участник общей совместной собственности на квартиру.
    • Не пытайтесь выделить мужу долю сейчас — это создаст у него право, которого он не имеет.
    • Не игнорируйте письменный отказ нотариуса — его нужно получить для последующего обжалования.
    • Не продавайте квартиру без нотариального удостоверения сделки — это обязательное требование закона.

  • Когда нужен адвокат

    • Требование нотариуса об отказе мужа от доли незаконно: у него нет доли, квартира — ваша личная собственность.
    • Обратитесь к другому нотариусу, который верно применит нормы о личной собственности и удостоверит сделку.
    • Приложите документы, подтверждающие покупку квартиры и оплату маткапиталом до брака: договор, платежки, свидетельство о браке.
    • При отказе нотариуса удостоверить сделку, обжалуйте его постановление в районный суд по месту его нахождения.
    • Сделка по продаже долей подлежит нотариальному удостоверению, разрешение опеки у вас уже есть.
    • Муж не участник долевой собственности, его согласие на продажу не требуется и юридически бессодержательно.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Ситуация
Гражданка приобрела жилое помещение по договору купли-продажи с использованием средств материнского (семейного) капитала. Оплата по сделке, включая перечисление средств капитала, полностью произведена до государственной регистрации брака с отцом ребёнка. Право собственности на квартиру зарегистрировано на гражданку, впоследствии во исполнение обязательства, предусмотренного ч. 4 ст. 10 Федерального закона № 256-ФЗ, доли в праве общей долевой собственности выделены ей и детям; доля супругу не выделялась. Брак заключён после завершения расчётов по сделке. В настоящее время квартира продаётся, разрешение органа опеки и попечительства на отчуждение долей несовершеннолетних получено. Нотариус, сопровождающий текущую сделку, требует от супруга отказа от доли в квартире, несмотря на отсутствие у него выделенной доли и факт приобретения имущества до брака.

Затронутые правоотношения

  • Режим имущества супругов (ст. 34, 36 СК РФ; ст. 256 ГК РФ) — определяет, является ли квартира общим совместным имуществом или личной собственностью жены. Поскольку сделка совершена и исполнена до брака, квартира относится к личному имуществу жены, что исключает необходимость получения согласия супруга на её отчуждение.
  • Обязательство по выделению долей за счёт средств материнского капитала (ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ) — устанавливает круг лиц, в чью собственность должно быть оформлено жильё. Так как на момент распоряжения капиталом муж супругом не являлся, он не входит в число обязанных участников долевой собственности, и доля ему не выделялась правомерно.
  • Порядок распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности (ст. 246 ГК РФ) — определяет, чьё согласие необходимо для продажи. Муж не является участником долевой собственности, следовательно, его согласие или отказ от доли для совершения сделки не требуются.
  • Нотариальное удостоверение сделок с долями недвижимости (ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ) — устанавливает форму сделки при отчуждении долей. Сделка подлежит удостоверению с участием действительных сособственников (жены и детей); привлечение мужа, не имеющего доли, законом не предусмотрено.
  • Обжалование нотариальных действий (ст. 49 Основ законодательства РФ о нотариате) — предоставляет механизм защиты, если нотариус неправомерно отказывает в удостоверении сделки по причине отсутствия отказа мужа от несуществующей доли.

Юридически значимые обстоятельства, решающие дело

  • Квартира приобретена и полностью оплачена (в том числе средствами материнского капитала) до регистрации брака — имущество является личной собственностью жены и не входит в состав общего совместного имущества супругов.
  • На момент распоряжения средствами материнского капитала муж не являлся супругом владелицы сертификата — он не подпадал под действие ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ, и обязанности выделять ему долю не возникло.
  • Доля в праве собственности на квартиру мужу никогда не выделялась и право за ним не регистрировалось — он не является участником долевой собственности, отказ от доли невозможен и юридически бессодержателен.
  • Разрешение органа опеки и попечительства на продажу долей детей получено — условие законности сделки с участием несовершеннолетних соблюдено.
  • Требование нотариуса о предоставлении отказа мужа от доли не основано на законе, поскольку квартира не является общим имуществом, а муж — сособственником.

Является ли квартира, купленная до брака с использованием материнского капитала, личной собственностью жены

Квартира приобретена по ДКП и оплачена (в т.ч. средствами маткапитала) до регистрации брака. По прямому указанию закона такое имущество — личная собственность жены и не входит в общую совместную собственность супругов.

Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью
— п. 1 ст. 36 СК РФ

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. 2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. 3. Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.
— п. 1 ст. 34 СК РФ

Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также полученное одним из супругов во время брака в дар или в порядке наследования, является его собственностью. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и т.п.), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные во время брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался. Имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в течение брака за счет общего имущества супругов или личного имущества другого супруга были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и т.п.). Настоящее правило не применяется, если брачным договором между супругами предусмотрено иное. (В редакции федеральных законов от 30.12.2015 № 457-ФЗ, от 19.07.2018 № 217-ФЗ) Исключительное право на результат интеллектуальной деятельности, принадлежащее автору такого результата (статья 1228), не входит в общее имущество супругов. Однако доходы, полученные от использования такого результата, являются совместной собственностью супругов, если брачным договором между ними не предусмотрено иное. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 18.12.2006 № 231-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 19.07.2018 № 217-ФЗ) 3.
— п. 2 ст. 256 ГК РФ

П. 1 ст. 36 СК РФ и п. 2 ст. 256 ГК РФ прямо относят имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, к его собственности. П. 1 ст. 34 СК РФ, напротив, распространяет режим общей совместной собственности лишь на имущество, нажитое во время брака. Поскольку сделка по приобретению квартиры совершена и исполнена (включая использование средств материнского капитала) до заключения брака, права мужа на долю на этой основе не возникло — предметом раздела общее имущество супругов не стало.

Вывод: квартира является личной собственностью жены, права мужа на долю в силу его статуса супруга на момент покупки не возникло.

Обязанность выделения долей по ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ в отношении супруга, отсутствовавшего на момент распоряжения капиталом

Обязанность оформить жилье в общую собственность возложена на «лицо, получившее сертификат, его супруга (супругу), детей». Круг лиц, в чью собственность обязано поступить жильё, определяется на момент распоряжения средствами капитала — то есть на момент, когда капитал реально использован на оплату квартиры.

Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. В этом случае правила части 1 1 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации не применяются
— ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ

В силу чч. 1 и 4 ст. 10 данного федерального закона на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах, могут направляться средства (часть средств) материнского (семейного) капитала; лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению
— п. 58 Обзора судебной практики ВС РФ от 10.11.2021 № 3/2021

Между тем, имея специальное целевое назначение, средства материнского (семейного) капитала не являются совместно нажитым имуществом супругов и не могут быть разделены между ними
— п. 12 Обзора судебной практики ВС РФ от 22.06.2016

Указанная обязанность (ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ) возникает у владельца сертификата и его супруга, причём супруг здесь упоминается как лицо, которое является таковым на момент использования капитала. Поскольку на момент распоряжения средствами капитала (оплаты квартиры до брака) муж супругом жены не являлся, он не входил в круг лиц, в чью собственность жильё обязаны были оформить, и доля ему не выделялась ни законной обязанностью, ни соглашением. Распоряжение средствами маткапитала до брака исключает и возникновение у мужа прав на эти средства: как разъяснил Верховный Суд, средства материнского капитала ввиду специального целевого назначения не являются совместно нажитым имуществом супругов и разделу между ними не подлежат (c5).

Вывод: поскольку капиталом распорядились до регистрации брака, муж не входил в круг лиц, обязанных получить долю по ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ; его доля не выделялась и выделяться не должна, а выделенные доли (жены и детей) соответствуют закону.

Требуется ли отказ мужа/согласие супруга при продаже квартиры, являющейся личной собственностью жены

Нотариальное согласие другого супруга требуется только при распоряжении общим имуществом супругов (и в случаях, установленных законом для сделок с общим имуществом).

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга
— п. 3 ст. 35 СК РФ

Ст. 35 СК РФ регулирует распоряжение именно общим имуществом супругов. Так как квартира — личная собственность жены (приобретена до брака), она не является общим имуществом, а потому нотариально удостоверенного согласия мужа на её продажу не требуется и отказываться ему не от чего. Требование «отказа мужа от своей доли» основано на предположении о существовании такой доли, однако доли у мужа нет (см. блоки выше) — отказ от несуществующей доли является юридическим нулевым действием и для продажи не нужен.

Вывод: отказ мужа от доли и его нотариальное согласие для продажи квартиры не требуются, поскольку квартира — личная собственность жены и общим имуществом супругов не является; муж не имеет доли в ней, отказываться ему не от чего.

Кто является участниками долевой собственности на квартиру и почему муж в соглашение не входит

Квартира находится в общей долевой собственности (жена и дети — участники, поскольку именно им выделены доли). Распоряжение долевой собственностью производится по соглашению всех её участников.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
— п. 1 ст. 246 ГК РФ

Участниками долевой собственности являются только те лица, которым доли выделены и право которых зарегистрировано: жена и дети. Муж не является участником долевой собственности, поскольку доли ему не выделялись и права на долю он не приобрёл (имущество — личная собственность жены, куплено до брака). Следовательно, согласования сделки с ним как с участником долевой собственности (п. 1 ст. 246 ГК РФ) не требуется: он вне круга лиц, чьё согласие необходимо.

Вывод: распоряжение квартирой осуществляется по соглашению её фактических участников долевой собственности (жены и детей); муж участником долевой собственности не является, и его согласие/отказ от доли для сделки не требуются.

Процедура оформления продажи: нотариальная форма сделки с долями и согласие органа опеки

При продаже долей в праве общей долевой собственности на недвижимость действуют специальные требования к форме сделки, но отказ мужа к ним не относится.

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке
— ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ

Поскольку отчуждаются доли в праве общей собственности, сделка подлежит нотариальному удостоверению (за исключением случая отчуждения всех долей по одной сделке — ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ). Нотариус удостоверяет сделку с участием всех фактических участников долевой собственности (жены и детей). Привлечение мужа к нотариальному удостоверению и получение его «отказа от доли» законной необходимости не составляет: он не является участником долевой собственности.

Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению)
— ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»

Поскольку среди сособственников есть несовершеннолетние дети, их распоряжение своими долями требует предварительного разрешения органа опеки и попечительства (ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ). Как указано в вопросе, разрешение опеки уже получено — это условие законной продажи долей детей соблюдено. Отказ мужа к этому требованию отношения не имеет.

Вывод: продажа оформляется нотариально с участием жены и детей как сособственников (при наличии разрешения органа опеки). Отказ мужа для сделки не требуется, поскольку он не участник долевой собственности и не супруг по личной собственности жены.

Действия, если нотариус настаивает на отказе мужа от доли

Если нотариус отказывается удостоверять сделку по причине отсутствия отказа мужа, закон предусматривает судебный порядок обжалования такого отказа.

Заинтересованное лицо, считающее неправильным совершенное нотариальное действие или отказ в совершении нотариального действия, вправе подать об этом жалобу в районный суд по месту нахождения государственной нотариальной конторы (нотариуса, занимающегося частной практикой)
— ст. 49 Основ законодательства РФ о нотариате

Отказ нотариуса удостоверить сделку (в т.ч. по мотиву «непредставления отказа мужа от доли») может быть обжалован заинтересованным лицом в районный суд по месту нахождения нотариуса (ст. 49 Основ законодательства РФ о нотариате). Поскольку муж не является участником долевой собственности на квартиру и квартира — личная собственность жены (куплена до брака), его отказ от несуществующей доли для удостоверения сделки не требуется; настаивание нотариуса на нём выходит за рамки его компетенции и может быть оспорено. Альтернативно сделка может быть совершена у другого нотариуса.

Вывод: при отказе нотариуса удостоверить сделку без «отказа мужа от доли» жена вправе обжаловать такой отказ в районный суд по месту нахождения нотариуса (ст. 49 Основ) либо обратиться к другому нотариусу, поскольку требование отказа мужа законом не обусловлено.

Муж не имеет доли в квартире, и его отказ для продажи не требуется. Квартира куплена на ваше имя до брака, поэтому является вашей личной собственностью, а средствами материнского капитала вы распорядились, когда муж еще не был вашим супругом.

Почему у мужа не возникло право на долю

Поскольку вы приобрели квартиру и использовали материнский капитал до регистрации брака, это имущество является исключительно вашей личной собственностью. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, не входит в состав общего совместно нажитого имущества (п. 1 ст. 36 СК РФ, п. 2 ст. 256 ГК РФ). Режим общей совместной собственности распространяется только на имущество, нажитое во время брака (п. 1 ст. 34 СК РФ), к которому данная квартира не относится.

Обязанность оформить жилье в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга и детей установлена ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ. Круг лиц, которым выделяются доли, определяется на момент фактического распоряжения средствами капитала (п. 58 Обзора судебной практики ВС РФ от 10.11.2021 № 3/2021). На дату перечисления средств материнского капитала продавцу вы с будущим мужем в зарегистрированном браке не состояли, поэтому он не входил в круг лиц, которым вы были обязаны выделить долю. Нотариус при первичном выделении долей верно руководствовался этим правилом. Кроме того, средства материнского капитала имеют специальное целевое назначение и не являются совместно нажитым имуществом супругов (п. 12 Обзора судебной практики ВС РФ от 22.06.2016), что исключает претензии мужа на них.

Требуется ли согласие или отказ мужа при продаже

Нотариально удостоверенное согласие супруга необходимо только при распоряжении общим имуществом супругов (п. 3 ст. 35 СК РФ). Поскольку квартира является вашей личной собственностью, получать согласие мужа на ее продажу не требуется. Так как доля мужу никогда не выделялась и право на нее у него не возникло, отказываться ему не от чего. Требование нотариуса о предоставлении «отказа мужа от своей доли» юридически несостоятельно.

Кто является собственником и как оформить продажу

Участниками долевой собственности на квартиру являетесь только вы и ваши дети. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 246 ГК РФ). Ваш муж участником долевой собственности не является, поэтому его согласие на сделку не требуется.

Для продажи квартиры вам необходимо совершить сделку по отчуждению долей. Такая сделка подлежит нотариальному удостоверению (ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ). Поскольку среди собственников есть несовершеннолетние дети, на продажу их долей требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства (ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»). Как вы указали, такое разрешение у вас уже есть.

Пошаговые действия

  1. Обратитесь к другому нотариусу. Поскольку требование «отказа мужа от доли» не основано на законе, наиболее простым решением будет удостоверение сделки у нотариуса, который правильно трактует нормы семейного законодательства и законодательства о материнском капитале.
  2. Представьте нотариусу документы. Для удостоверения сделки вам потребуются: договор купли-продажи, ваши паспорта и паспорт мужа (для сведений), свидетельства о рождении детей, правоустанавливающие документы на квартиру, выписка из ЕГРН, разрешение органа опеки и попечительства, а также свидетельство о заключении брака и документы, подтверждающие использование материнского капитала и дату сделки (договор купли-продажи, платежные документы). Это позволит нотариусу убедиться, что квартира куплена до брака.
  3. Если нотариус отказывает в удостоверении сделки. Если нотариус выносит письменное постановление об отказе в совершении нотариального действия, мотивируя это отсутствием отказа мужа, вы вправе обжаловать такой отказ. Жалоба подается в районный суд по месту нахождения нотариуса (ст. 49 Основ законодательства РФ о нотариате). В жалобе необходимо указать, что квартира является вашей личной собственностью, муж не является участником долевой собственности, а его отказ от несуществующей доли законом не предусмотрен.