Как прекратить общую долевую собственность на земельный участок и переоформить его на одного супруга для получения ипотеки

Правовая природа долевой собственности супругов на земельный участок, приобретённый в браке

Запись в ЕГРН о долях (по 1/2) не отменяет законного режима совместной собственности. Если участок куплен в браке и брачный договор не устанавливал иное, он является общей совместной собственностью супругов независимо от того, на чьё имя зарегистрирован и в каких долях.

Законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности. Законный режим имущества супругов действует, если брачным договором не установлено иное. 2. Права супругов владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, являющимся совместной собственностью членов крестьянского (фермерского) хозяйства, определяются статьями 257 и 258 Гражданского кодекса Российской Федерации .
— п. 1 ст. 33 СК РФ

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. 2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. 3. Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.
— п. 1 ст. 34 СК РФ

Таким образом, даже если участок записан в ЕГРН как долевая собственность (по 1/2 у каждого), по существу это совместная собственность, нажитая в браке. Регистрация долей носит учётный характер и не изменяет правового режима имущества: каждый из супругов обладает правом на весь объект, а не только на «свою» 1/2.

Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). 3. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. 4. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором. 5. По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.
— п. 2 ст. 244 ГК РФ

Из п. 3 ст. 244 ГК следует, что общая собственность презюмируется долевой, кроме случаев, когда законом предусмотрено образование совместной. Для супругов такой случай прямо установлен ст. 33–34 СК — законный режим совместной собственности. Поэтому запись в ЕГРН о долях является технической фиксацией, но правовой режим — совместная собственность.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
— п. 2 ст. 246 ГК РФ

Эта норма подтверждает: собственник доли вправе распорядиться ею — подарить, продать и т.д. Это ключевое правомочие для прекращения долевой собственности.

Вывод: Земельный участок, купленный в браке, является совместной собственностью супругов по закону (ст. 33–34 СК). Запись в ЕГРН о долях (1/2) не меняет этого режима. Прекратить долевой режим можно путём передачи доли одного супруга другому — этот вопрос далее.

Способ №1: Дарение доли супругу (оптимальный)

Один супруг дарит свою 1/2 долю другому. Сделка безвозмездная, не требует встречного предоставления, и НДФЛ не облагается — дарение между супругами освобождено от налога.

Налоговое освобождение

доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, ценных бумаг, производных финансовых инструментов, цифровых финансовых активов, цифровых прав, включающих одновременно цифровые финансовые активы и утилитарные цифровые права, цифровой валюты, долей, паев, если иное не предусмотрено настоящим пунктом. (В редакции федеральных законов от 14.07.2022 № 324-ФЗ, от 29.11.2024 № 418-ФЗ, от 28.11.2025 № 425-ФЗ) Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами). (В редакции Федерального закона от 28.11.2025 № 425-ФЗ) Положения настоящего пункта не применяются в отношении указанных в настоящем пункте доходов, получаемых физическими лицами, имевшими в течение хотя бы одного дня налогового периода, в котором получен соответствующий доход, статус иностранного агента;
— п. 18.1 ст. 217 НК РФ

Супруги прямо названы в перечне членов семьи (и близких родственников), дарение между которыми освобождается от НДФЛ. Одаряемый супруг не должен платить налог со стоимости полученной в дар доли.

Нотариальная форма — ОБЯЗАТЕЛЬНА

сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению. При продаже доли в праве общей собственности лицу, не являющемуся участником общей долевой собственности, к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее (часть 4 этой же статьи). В силу статьи 1651 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним. При осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании нотариально удостоверенной сделки проверка законности такого нотариально удостоверенного документа государственным регистратором прав не осуществляется (часть 2 статьи 59 Закона о государственной регистрации недвижимости). Судом установлено, что запись о переходе права собственности на объект недвижимости внесена в ЕГРН на основании нотариально удостоверенной сделки.
— ч. 1 ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ (из обзора ВС РФ № 12/2026)

Сделка по отчуждению доли в праве общей собственности на недвижимость подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Исключение — отчуждение ВСЕМИ участниками долевой собственности своих долей по одной сделке (п. 1 ч. 1 ст. 42 ФЗ-218). Но в вашем случае отчуждается доля только ОДНОГО супруга (второй остаётся собственником своей доли), поэтому исключение не применяется — нотариус обязателен.

Нотариальное согласие второго супруга

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ)
— п. 3 ст. 35 СК РФ

Поскольку даритель-супруг совершает сделку по распоряжению недвижимостью (своей долей), которая является общим имуществом супругов, ему необходимо получить нотариально удостоверенное согласие супруга-одаряемого. Без этого согласия сделка может быть оспорена в течение года.

Нотариальный тариф

Нотариальный тариф за удостоверение сделки по отчуждению недвижимого имущества супругу рассчитывается по льготной ставке: 3 000 рублей плюс 0,2% от кадастровой стоимости (или суммы сделки, если она выше), с ограничением верхнего предела. Точный размер зависит от кадастровой стоимости конкретного участка. Также оплачиваются услуги правового и технического характера (УПТХ), их размер устанавливается нотариальной палатой региона.

Регистрация перехода права в Росреестре

После нотариального удостоверения договора дарения нотариус вправе (а при согласии сторон — обязан) самостоятельно направить документы в Росреестр в электронной форме. Срок регистрации при подаче через нотариуса — до 3 рабочих дней (при подаче через МФЦ — до 9 рабочих дней). Госпошлина за регистрацию права собственности для физических лиц составляет 2 000 рублей (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Вывод: Дарение доли — оптимальный способ: безвозмездный, не облагается НДФЛ (п. 18.1 ст. 217 НК), требует нотариального удостоверения (ч. 1 ст. 42 ФЗ-218) и нотариального согласия второго супруга (п. 3 ст. 35 СК). После регистрации в Росреестре второй супруг становится единоличным собственником всего участка.

Способ №2: Нотариальное соглашение о разделе общего имущества супругов

Альтернативный путь — заключить соглашение о разделе общего имущества, по которому весь земельный участок передаётся одному супругу.

Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) 3. В случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке. При разделе общего имущества супругов суд по требованию супругов определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов. В случае, если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация. 4. Суд может признать имущество, нажитое каждым из супругов в период их раздельного проживания при прекращении семейных отношений, собственностью каждого из них. 5. Вещи, приобретенные исключительно для удовлетворения потребностей несовершеннолетних детей (одежда, обувь, школьные и спортивные принадлежности, музыкальные инструменты, детская библиотека и другие), разделу не подлежат и передаются без компенсации тому из супругов, с которым проживают дети. Вклады, внесенные супругами за счет общего имущества супругов на имя их общих несовершеннолетних детей, считаются принадлежащими этим детям и не учитываются при разделе общего имущества супругов. 6.
— п. 2 ст. 38 СК РФ

Суть механизма

Супруги заключают соглашение, по которому земельный участок целиком отходит одному из них. Поскольку участок является совместной собственностью (ст. 33–34 СК), стороны вправе определить, кому он достанется при разделе. Соглашение должно быть нотариально удостоверено — это императивное требование (п. 2 ст. 38 СК). Раздел общего имущества возможен и в период брака (п. 1 ст. 38 СК).

Отличие от дарения доли

Соглашение о разделе — это НЕ сделка по отчуждению доли, а акт определения судьбы общего имущества. Поэтому требование ч. 1 ст. 42 ФЗ-218 о нотариальном удостоверении сделок с долями здесь технически не применяется — но своё нотариальное требование уже установлено п. 2 ст. 38 СК. Двойного нотариального обременения не возникает: достаточно удостоверить соглашение о разделе у нотариуса ОДИН раз. На практике нотариусы оформляют именно такое соглашение.

Применимость ст. 252 ГК

Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. 2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. 3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. 4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. 5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
— п. 1 ст. 252 ГК РФ

Общий механизм раздела долевой собственности по ст. 252 ГК не противоречит специальной норме ст. 38 СК, но при наличии режима совместной собственности супругов приоритет имеет семейно-правовой способ — соглашение о разделе по ст. 38 СК.

Налоговые последствия

Соглашение о разделе общего имущества супругов не является сделкой дарения или купли-продажи; это способ определения долей при разделе совместно нажитого. Поскольку право собственности изначально было совместным, передача имущества одному супругу в порядке раздела не образует объекта налогообложения НДФЛ у получающего супруга.

Регистрация в Росреестре

После нотариального удостоверения соглашения нотариус направляет документы в Росреестр. Госпошлина — 2 000 рублей (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). В ЕГРН будет зарегистрировано право единоличной собственности одного супруга, а запись о долевой собственности погашается.

Вывод: Нотариальное соглашение о разделе (ст. 38 СК) — равноценная дарению альтернатива. Требует одного нотариального действия, не влечёт НДФЛ, после регистрации в Росреестре прекращает долевую собственность. Рекомендуется обсудить с нотариусом, какой из двух способов удобнее в конкретной ситуации (включая разницу в нотариальном тарифе — тариф за соглашение о разделе может отличаться от тарифа за удостоверение сделки отчуждения).

Способ №3: Купля-продажа доли — НЕ рекомендуется

Теоретически возможна, но имеет существенные недостатки по сравнению с дарением и соглашением о разделе.

Недостаток 1: НДФЛ

доходы, получаемые физическими лицами от продажи объекта недвижимого имущества, а также долей в этом имуществе, при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения и более. По общему правилу, закрепленному в пункте 4 статьи 217 1 данного Кодекса , этот срок составляет пять лет, а в ее пункте 3 перечислены случаи, когда применяется трехлетний срок владения. Установление в статье 217 1 Налогового кодекса Российской Федерации минимального предельного срока владения недвижимостью, по истечении которого освобождаются от обложения налогом на доходы физических лиц доходы от ее продажи, связано, с одной стороны, с пониманием того, что такие доходы нередко расходуются на приобретение новой, более подходящей лицу и членам его семьи недвижимости, причем при совершении подобных сделок гражданами речь обычно идет о жилье. С другой стороны, это в определенной степени сдерживает оборот жилой недвижимости, чтобы квартиры или права, вытекающие из участия в долевом строительстве, не приобретались исключительно для дальнейшей перепродажи в целях быстрого получения дохода. Владение объектом недвижимости в течение установленного законом срока - три года или пять лет - условно-оценочно (что находится в рамках законодательной дискреции) служит индикатором того, что указанные цели не были основными.
— п. 4 ст. 217.1 НК РФ (из постановления КС РФ № 26-П)

Поскольку участок находится в собственности 10 лет (более 5 лет), доход от продажи доли освобождается от НДФЛ — минимальный срок владения (5 лет) соблюдён. Однако продавец-супруг обязан подать декларацию 3-НДФЛ и заявить право на освобождение. Это создаёт дополнительную административную нагрузку.

Недостаток 2: Преимущественное право покупки (формально)

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259 2 настоящего Кодекса . (В редакции федеральных законов от 23.06.2014 № 171-ФЗ, от 24.07.2023 № 351-ФЗ) Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом. 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.
— п. 1 ст. 250 ГК РФ

При продаже доли постороннему лицу у второго сособственника есть преимущественное право покупки. Но поскольку покупателем выступает сам второй супруг (сособственник), это право не нарушается — сделка происходит между участниками долевой собственности. Однако формальная процедура извещения всё равно может потребоваться, что усложняет процесс.

Недостаток 3: Нотариальная форма всё равно обязательна

Как и при дарении, купля-продажа доли подпадает под ч. 1 ст. 42 ФЗ-218 — требуется нотариальное удостоверение. Экономии на нотариусе не будет.

Недостаток 4: Возмездность

В отличие от дарения, купля-продажа требует реальной передачи денег (или создаёт видимость такой передачи), что может повлечь вопросы о происхождении средств у покупателя-супруга при последующем оформлении ипотеки.

Вывод: Купля-продажа доли технически законна, но не даёт преимуществ перед дарением или соглашением о разделе, и создаёт дополнительные риски и формальности. Не рекомендуется.

Пошаговый алгоритм для варианта «Дарение доли»:

1. Заказ выписки из ЕГРН — актуальная выписка с кадастровой стоимостью участка (можно получить онлайн через Госуслуги или сайт Росреестра, бесплатно в электронном виде).
2. Обращение к нотариусу — с паспортами обоих супругов, свидетельством о браке, выпиской из ЕГРН. Нотариус подготовит договор дарения доли.
3. Оплата нотариального тарифа — 3 000 руб. + 0,2% кадастровой стоимости (не более определённого предела) + услуги правового и технического характера.
4. Подписание договора — оба супруга подписывают договор у нотариуса. Нотариус удостоверяет сделку.
5. Подача в Росреестр — нотариус направляет документы в электронном виде. Госпошлина — 2 000 руб. (может быть включена в счёт нотариуса).
6. Получение выписки из ЕГРН — подтверждающей единоличную собственность одного супруга.

Расходы (ориентировочно):

Статья	Размер
Нотариальный тариф (при дарении/отчуждении супругу)	3 000 руб. + 0,2% кадастровой стоимости
УПТХ (услуги нотариуса)	устанавливается нотариальной палатой региона
Госпошлина Росреестр	2 000 руб.
Итого ориентировочно	от 7 000 – 10 000 руб. (без учёта % от кадастровой стоимости)

Вывод: Процедура занимает от 3 до 9 рабочих дней. Все расходы — нотариальный тариф, УПТХ и госпошлина. НДФЛ не уплачивается. После регистрации в ЕГРН второй супруг становится единоличным собственником, что должно удовлетворить требование банка для оформления ипотеки на строительство дома.