Продажа квартиры с маткапиталом и выделением долей в доме: законно ли требование опеки о счетах на детей

Правомерность требования органа опеки о перечислении денег на счета детей в дополнение к выделению долей в доме: развилка равноценности

Нормативная база. При отчуждении долей несовершеннолетних детей в квартире родители обязаны получить предварительное разрешение органа опеки и попечительства в силу правила п. 2 ст. 37 ГК РФ, которое распространяется на родителей в силу прямого указания абз. 3 п. 3 ст. 60 СК РФ:

При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 Гражданского кодекса Российской Федерации ). 4. Ребенок не имеет права собственности на имущество родителей, родители не имеют права собственности на имущество ребенка. Дети и родители, проживающие совместно, могут владеть и пользоваться имуществом друг друга по взаимному согласию. 5. В случае возникновения права общей собственности родителей и детей их права на владение, пользование и распоряжение общим имуществом определяются гражданским законодательством. ГЛАВА 12. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ РОДИТЕЛЕЙ Статья 61. Равенство прав и обязанностей родителей 1. Родители имеют равные права и несут равные обязанности в отношении своих детей (родительские права). 2. Родительские права, предусмотренные настоящей главой, прекращаются по достижении детьми возраста восемнадцати лет (совершеннолетия), а также при вступлении несовершеннолетних детей в брак и в других установленных законом случаях приобретения детьми полной дееспособности до достижения ими совершеннолетия. Статья 62. Права несовершеннолетних родителей 1. Несовершеннолетние родители имеют права на совместное проживание с ребенком и участие в его воспитании. 2.
— абз. 3 п. 3 ст. 60 СК РФ

1. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
   — п. 2 ст. 37 ГК РФ

{d2}

Требование опеки о перечислении денежных средств, соразмерных стоимости долей детей в продаваемой квартире, на отдельные счета — это способ обеспечения имущественных прав детей, допустимый в силу ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ, которая охватывает любые сделки, «влекущие за собой уменьшение стоимости имущества подопечного». Отчуждение доли ребёнка без равноценного встречного предоставления как раз является уменьшением его имущества.

Развилка — равноценность долей в доме.

Закон не содержит прямого запрета на выдачу разрешения опеки при условии ОДНОВРЕМЕННОГО выделения долей в другом жилье и зачисления эквивалентных сумм на счета. Однако судебная практика и природа разрешительного порядка указывают: требование зачисления денег на счёт правомерно лишь тогда, когда стоимость выделяемых долей в новом доме МЕНЬШЕ стоимости долей в продаваемой квартире. Если доли в доме РАВНОЦЕННЫ или превосходят доли в квартире — дополнительное требование о перечислении денег является избыточным и нарушает принцип баланса интересов.

Разбор по веткам:

Ветка А — доли в доме равноценны или больше долей в квартире. В этом случае имущество несовершеннолетних не уменьшается — взамен отчуждаемой доли в квартире дети получают равнозначную или превышающую по стоимости долю в доме. Сделка не подпадает под категорию «влекущих уменьшение имущества подопечного», и орган опеки не вправе дополнительно требовать перечисления денег на счета — требование неправомерно. Родители вправе мотивированно указать опеке на равноценность предоставления и потребовать выдачи разрешения без условия о счетах.

Ветка Б — доли в доме по стоимости меньше долей в квартире. Здесь отчуждение повлекло бы уменьшение имущества детей. Орган опеки вправе в качестве компенсации потребовать перечисления соответствующей разницы на счета, открытые на имя детей. В этом случае требование законно.

Ветка В — дом не оформлен в Росреестре / не введён в эксплуатацию. Если право собственности на дом не зарегистрировано, выделить доли в нём юридически невозможно. Опека не может принимать решение на основе несуществующего объекта — и в этом случае законно требует обеспечения интересов детей деньгами на счетах до момента регистрации права на дом и выделения долей.

Вывод: требование опеки о ПАРАЛЛЕЛЬНОМ выделении долей в доме И зачислении денег на счета детей НЕ МОЖЕТ быть признано безусловно законным. Оно правомерно лишь в ситуации, когда либо доли в доме неравноценны долям в квартире, либо дом не зарегистрирован. Если выделяемые доли равноценны — требование о деньгах подлежит оспариванию.

Процедура получения разрешения опеки и встречного обеспечения прав детей

Порядок выдачи разрешения. В силу ч. 3 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ разрешение или мотивированный отказ выдаётся в письменной форме в течение 15 дней с даты подачи заявления:

Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут быть оспорены в судебном порядке опекуном или попечителем, иными заинтересованными лицами, а также прокурором. 4. При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного. При расторжении такого договора имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном или попечителем в размере и в порядке, которые установлены гражданским законодательством. 5. Правила, установленные частью 3 настоящей статьи, применяются также к выдаче органом опеки и попечительства согласия на отчуждение жилого помещения в случаях, предусмотренных пунктом 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации . Статья 22. Охрана имущественных прав и интересов совершеннолетнего гражданина, ограниченного судом в дееспособности 1.
— ч. 3 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ

Отказ должен быть МОТИВИРОВАН. Если опека требует одновременно «доли в доме + деньги на счета», она обязана письменно объяснить, на каком основании сформулировано такое условие. Без мотивировки решение может быть оспорено.

Механизм встречного предоставления. При продаже квартиры с долями детей орган опеки вправе установить условие о том, чтобы встречное наделение детей имуществом (долями в доме) или перечисление денег на счета было произведено ДО или ОДНОВРЕМЕННО с отчуждением. Такая практика основана на буквальном толковании ч. 1 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ, где сделка, влекущая уменьшение имущества подопечного, допускается только с разрешения, которое может быть условным.

Нотариальное удостоверение. Сделка по отчуждению долей несовершеннолетних в жилом помещении подлежит нотариальному удостоверению в силу ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ. Нотариус проверяет наличие предварительного разрешения опеки и соответствие условий сделки этому разрешению. Без разрешения опеки нотариус откажет в удостоверении сделки, а Росреестр — в регистрации перехода права.

Согласие второго супруга на выделение долей детям. Если дом построен в период брака, он является совместной собственностью супругов:

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. 2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. 3. Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода. Статья 35. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов 1. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. 2.
— п. 1 ст. 34 СК РФ

Выделение долей детям из общего имущества супругов в доме является сделкой по распоряжению недвижимостью, права на которую подлежат государственной регистрации. Следовательно, необходимо нотариально удостоверенное согласие второго супруга:

1. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
   — п. 3 ст. 35 СК РФ

Без такого согласия сделка по выделению долей детям может быть оспорена супругом, чьё согласие не получено, в течение года со дня, когда он узнал о сделке.

Вывод: для получения разрешения опеки на продажу квартиры с долями детей родителям следует подать заявление с приложением документов, подтверждающих равноценность выделяемых долей в доме (отчёты об оценке, кадастровые справки), а также согласие второго супруга на выделение долей — и требовать мотивированного решения по каждому поставленному опекой условию.

Риски совершения сделки без разрешения опеки и порядок обжалования её требований

Последствия сделки без разрешения опеки. Если договор от имени несовершеннолетнего заключён без предварительного разрешения органа опеки, он подлежит расторжению в судебном порядке по требованию самого органа опеки. Имущество возвращается подопечному, а убытки возмещаются родителями:

1. При обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного. При расторжении такого договора имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном или попечителем в размере и в порядке, которые установлены гражданским законодательством.
   — ч. 4 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ

Кроме того, сделка без разрешения опеки является оспоримой (п. 1 ст. 173.1 ГК РФ) и может быть признана недействительной. Покупатель, зная об отсутствии разрешения, рискует утратить и квартиру, и деньги.

Обжалование требований/отказа опеки. В силу ч. 3 ст. 21 ФЗ № 48-ФЗ разрешение или отказ могут быть оспорены в судебном порядке. Заинтересованные лица — родители как законные представители детей — вправе обратиться в районный суд в порядке административного судопроизводства по КАС РФ (оспаривание решения органа власти). Срок — 3 месяца со дня, когда стало известно о нарушении прав (ст. 219 КАС РФ).

Предметом оспаривания может быть:

• немотивированный отказ в выдаче разрешения;
• условие о перечислении денег на счета, которое заявитель считает избыточным при равноценных долях в доме;
• условие о перечислении денег, превышающее действительную разницу в стоимости долей.

При обжаловании родителям целесообразно представить суду независимую оценку рыночной стоимости долей в квартире и в доме, а также доказательства регистрации права на дом и готовности выделить в нём доли детям.

Гражданско-правовые риски для покупателя. Покупатель, который приобрёл квартиру по сделке, совершённой без разрешения опеки, является стороной недействительной (оспоримой) сделки. При признании сделки недействительной стороны возвращаются в первоначальное положение (двусторонняя реституция). При этом покупатель несёт риск неполучения обратно уплаченных денег от продавцов-родителей, что создаёт опасность утраты и квартиры, и денег.

Вывод: родителям категорически не рекомендуется обходить орган опеки и заключать сделку купли-продажи без разрешения. При несогласии с требованиями опеки единственный законный путь — обжалование в суд с представлением доказательств равноценности предоставляемых детям долей.