Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Раздел имущества при разводе

Нотариус требует брачный договор при покупке недвижимости с маткапиталом: законно ли и как отказаться

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Потребуйте от нотариуса письменное постановление об отказе в удостоверении сделки, он обязан выдать его в 10-дневный срок.descriptionТребование нотариусу о выдаче письменного постановления об отказе в совершении нотариального действия (свободная форма)
  2. 2
    Заключите договор купли-продажи в простой письменной форме и подайте документы на регистрацию в Росреестр через МФЦ.descriptionДоговор купли-продажи недвижимого имущества
  3. 3
    Пропишите в договоре купли-продажи распределение долей между вами, супругом и детьми — это исполнит обязанность по материнскому капиталу.
  4. 4
    Обратитесь к другому нотариусу, если банк требует нотариальную форму сделки — он не вправе навязывать брачный договор.
  5. 5
    Подайте жалобу на действия нотариуса в нотариальную палату вашего региона, приложив постановление об отказе.descriptionЖалоба в нотариальную палату на действия нотариуса (свободная форма)
  6. 6
    Обжалуйте отказ нотариуса в районный суд по месту его нахождения, если палата не помогла.

Документы и доказательства

  • Письменное постановление нотариуса об отказе в удостоверении сделки (ст. 48 Основ).
  • Договор купли-продажи недвижимости с условием о выделении долей детям.
  • Документы на недвижимость: выписка из ЕГРН, правоустанавливающие документы продавца.
  • Сертификат на материнский (семейный) капитал и справка о размере остатка средств.
  • Свидетельства о рождении обоих детей (для подтверждения состава семьи).
  • Свидетельство о заключении брака (подтверждает статус супругов-покупателей).

  • Срочно: первые шаги

    • Потребуйте от нотариуса письменное постановление об отказе в удостоверении сделки — устный отказ не даёт оснований для обжалования.
    • Не платите 12 000 рублей за брачный договор: он доброволен, и закон не обязывает вас его заключать.
    • Предложите нотариусу удостоверить договор купли-продажи без брачного договора, указав на его незаконное требование.
    • Если нотариус настаивает, обратитесь к другому нотариусу — ваша сделка не требует обязательного нотариального удостоверения.
    • Зафиксируйте отказ нотариуса в письменном виде — это ключевое доказательство для жалобы в нотариальную палату.
    • Не подписывайте брачный договор под давлением — он не решает вопрос выделения долей детям.

  • Сроки и риски

    • Потребуйте от нотариуса письменное постановление об отказе в удостоверении сделки — оно обязательно в течение 10 дней.
    • Не платите 12 000 рублей за брачный договор: он доброволен и не может регулировать права детей.
    • Пропишите в договоре купли-продажи доли детей — это исполнит обязанность по материнскому капиталу.
    • Обжалуйте отказ в районном суде по месту нахождения нотариуса, если он вынес постановление.

  • Чего не делать

    • Не подписывайте брачный договор — он доброволен, и закон не требует его при покупке с маткапиталом.
    • Не платите нотариусу 12 000 рублей за навязанную услугу — это незаконное условие.
    • Не соглашайтесь на удостоверение сделки, если нотариус ставит его в зависимость от брачного договора.
    • Не оформляйте доли детям через брачный договор — он не может регулировать права детей.
    • Не отказывайтесь от сделки из-за слов нотариуса — требуйте письменный отказ, если он настаивает.
    • Не заключайте сделку без выделения долей детям — это прямое нарушение закона о маткапитале.

  • Когда нужен адвокат

    • Требование нотариуса о брачном договоре незаконно: он доброволен (ст. 40, 41 СК РФ) и не регулирует права детей (п. 3 ст. 42 СК РФ).
    • Вы вправе отказаться от брачного договора и не платить 12 000 рублей.
    • Ваша сделка не требует обязательного нотариального удостоверения: покупаете объект целиком, а не доли (ст. 550 ГК РФ, ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ).
    • Выделите доли детям сразу в договоре купли-продажи — это исполнит обязанность по ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ.
    • Согласие супруга не нужно: вы оба выступаете покупателями, воля выражена в договоре (п. 3 ст. 35 СК РФ).
    • Если нотариус откажет — потребуйте письменное постановление об отказе: оно необходимо для обжалования в суде.

  • Альтернативные пути

    • Потребуйте от нотариуса письменное постановление об отказе — это основание для обжалования.
    • Разъясните нотариусу, что брачный договор не может регулировать права детей, а доли выделяются в самом договоре.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

1. Ситуация (юридические факты)

Супруги, состоящие в зарегистрированном браке, приобретают жилое помещение с использованием средств материнского (семейного) капитала и собственных денежных средств. В семье двое несовершеннолетних детей (14 и 5 лет). Супруги намерены заключить договор купли-продажи, в котором на стороне покупателей выступают оба супруга и двое детей с одновременным определением долей в приобретаемом объекте. Нотариус, к которому стороны обратились за удостоверением сделки, выставил требование об обязательном заключении брачного договора и оценил его стоимость в 12 000 рублей, поставив удостоверение договора купли-продажи в зависимость от оформления брачного договора. Клиент не желает заключать брачный договор и оспаривает законность такого требования.

Из данных фактов следует, что нотариус обусловил совершение нотариального действия (удостоверение договора купли-продажи) выполнением условия, не предусмотренного законом, что образует незаконное требование и создаёт препятствие для реализации супругами права на приобретение жилья с использованием средств материнского капитала.

2. Затронутые правоотношения

  • Семейные имущественные отношения супругов (СК РФ) — затронуты, поскольку нотариус требует заключения брачного договора, который по своей правовой природе является добровольным соглашением (ст. 40 СК РФ) и не может быть обязательным условием совершения иной сделки. Это определяет незаконность требования нотариуса.
  • Обязательственные отношения по договору купли-продажи недвижимости (ГК РФ) — затронуты, так как определяют форму сделки (ст. 550 ГК РФ) и круг случаев, когда требуется обязательное нотариальное удостоверение. Это влияет на вывод о том, что нотариальная форма для данной сделки не является обязательной в силу закона.
  • Правоотношения по использованию средств материнского капитала (ФЗ № 256-ФЗ) — затронуты, поскольку закон возлагает на получателя сертификата и его супруга обязанность оформить жильё в общую собственность всех членов семьи (ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ), но не устанавливает обязанности заключать брачный договор. Это исключает брачный договор как инструмент исполнения данной обязанности.
  • Нотариальные процедурные отношения (Основы законодательства о нотариате) — затронуты, так как определяют основания и порядок отказа в совершении нотариального действия (ст. 48 Основ), а также способы обжалования незаконных действий нотариуса (ст. 33, 49 Основ). Это формирует механизм защиты прав клиента.

3. Юридически значимые обстоятельства, решающие дело

  • Брачный договор является добровольным соглашением супругов. Статья 40 СК РФ определяет брачный договор как соглашение, заключаемое по воле сторон. Ни одна норма закона не устанавливает обязательность его заключения при покупке недвижимости с использованием материнского капитала. Требование нотариуса оформить брачный договор под угрозой отказа в удостоверении сделки прямо противоречит принципу добровольности.
  • Оба супруга выступают сторонами договора купли-продажи. Поскольку оба супруга являются покупателями, их воля на приобретение имущества выражена в самом договоре. В силу п. 3 ст. 35 СК РФ нотариально удостоверенное согласие второго супруга требуется только при совершении сделки одним из супругов. Следовательно, необходимость в получении отдельного согласия отсутствует, и брачный договор для целей подтверждения согласия супруга не требуется.
  • Обязанность выделить доли детям не связана с брачным договором. Часть 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ обязывает оформить жильё в общую собственность родителей и детей с определением долей по соглашению. Данная обязанность исполняется непосредственно договором купли-продажи или отдельным соглашением об определении долей. Брачный договор в силу прямого запрета п. 3 ст. 42 СК РФ не может регулировать права и обязанности супругов в отношении детей, а значит, не является и не может являться правовым инструментом для выделения долей детям.
  • Нотариальное удостоверение договора купли-продажи в данной ситуации не является обязательным в силу закона. Статья 550 ГК РФ допускает простую письменную форму договора продажи недвижимости. Обязательное нотариальное удостоверение по ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ установлено для сделок по отчуждению долей в праве общей собственности. В данном случае продавец отчуждает объект целиком, а распределение долей происходит на стороне покупателей, что не подпадает под требование об обязательной нотариальной форме. Следовательно, стороны вправе заключить договор в простой письменной форме, а нотариус, если удостоверение всё же совершается, не вправе навязывать дополнительные условия.
  • Отказ нотариуса в удостоверении сделки по причине отсутствия брачного договора является незаконным. Статья 48 Основ законодательства о нотариате предусматривает, что нотариус отказывает в совершении нотариального действия только по основаниям, предусмотренным законом. Требование заключить брачный договор к таким основаниям не относится. Такой отказ подлежит обжалованию в судебном порядке (ст. 33, 49 Основ), а действия нотариуса — контролю со стороны нотариальной палаты (ст. 34 Основ).

Обязателен ли брачный договор при покупке недвижимости с маткапиталом

Брачный договор — добровольное соглашение супругов, закон не требует его для сделки с материнским капиталом. Нотариус не вправе ставить удостоверение сделки в зависимость от заключения брачного договора.

Брачным договором признается соглашение лиц, вступающих в брак, или соглашение супругов, определяющее имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) в случае его расторжения.
— ст. 40 СК РФ

Брачный договор может быть заключен как до государственной регистрации заключения брака, так и в любое время в период брака. Брачный договор, заключенный до государственной регистрации заключения брака, вступает в силу со дня государственной регистрации заключения брака. 2. Брачный договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.
— ст. 41 СК РФ, п. 1

Из ст. 40 и 41 СК РФ следует, что брачный договор — это соглашение супругов, которое заключается по доброй воле в письменной и нотариальной форме. Ни в одной норме закона заключение брачного договора не установлено как обязательное условие покупки недвижимости с материнским капиталом. Более того, брачный договор вообще не может регулировать права и обязанности супругов в отношении детей (п. 3 ст. 42 СК РФ), поэтому он не имеет отношения к выделению долей детям:

Брачный договор не может ограничивать правоспособность или дееспособность супругов, их право на обращение в суд за защитой своих прав; регулировать личные неимущественные отношения между супругами, права и обязанности супругов в отношении детей; предусматривать положения, ограничивающие право нетрудоспособного нуждающегося супруга на получение содержания; содержать другие условия, которые ставят одного из супругов в крайне неблагоприятное положение или противоречат основным началам семейного законодательства.
— п. 3 ст. 42 СК РФ

Для вашей ситуации вывод однозначен: брачный договор вы вправе не заключать. Требование нотариуса оформить брачный договор и оплатить 12 000 рублей за него — незаконно, поскольку ни один закон не возлагает на супругов обязанность его заключения при покупке жилья с маткапиталом. Вправе отказаться от его заключения. Если нотариус откажет в удостоверении сделки по этой причине — такой отказ противоречит закону и подлежит обжалованию.

Нужно ли нотариальное удостоверение договора купли-продажи с выделением долей детям

Договор купли-продажи недвижимости заключается в простой письменной форме; нотариальное удостоверение требуется лишь в прямо предусмотренных законом случаях. Приобретение жилья целиком у продавца с распределением долей между супругами и детьми — не тот случай.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность
— ст. 550 ГК РФ

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; 4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7 3 указанного Закона ); 5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; 6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.
— ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ

Ст. 550 ГК РФ не требует обязательного нотариального удостоверения для договора продажи недвижимости. Обязательное нотариальное удостоверение, как следует из ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ, установлено лишь для сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество. В вашей ситуации продавец отчуждает весь объект целиком, а доли между родителями и детьми лишь распределяются на стороне покупателей — это не «отчуждение долей» по смыслу ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ. Соответственно, обязательного нотариального удостоверения закон не требует — достаточно регистрации перехода права собственности в Росреестре.

Вывод: исходя из ст. 550 ГК РФ и ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ, при покупке жилья целиком с распределением долей между супругами и детьми нотариальное удостоверение договора не обязательно — допустима простая письменная форма. Если нотариальная форма всё же избирается (например, добровольно или по требованию банка) — нотариус обязан удостоверить договор, но требовать брачный договор он не вправе.

Нужно ли согласие супруга и как соотносится с брачным договором

Нотариально удостоверенное согласие другого супруга требуется, когда сделку о распоряжении общим имуществом совершает один из супругов. Если оба супруга выступают покупателями по договору — согласие не требуется, брачный договор для этого не нужен.

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
— п. 3 ст. 35 СК РФ

Пункт 3 ст. 35 СК РФ обязывает получать нотариально удостоверенное согласие супруга только при совершении сделки одним из супругов по распоряжению общим имуществом, права на которое подлежат госрегистрации. Если же оба супруга — стороны договора купли-продажи (совместные покупатели), потребность в согласии второго супруга отпадает, поскольку его воля выражена в самом договоре. Брачный договор в такой ситуации не нужен вовсе.

Однако обязанность оформить жильё в общую собственность родителей и детей при использовании маткапитала — законная и при покупке, и по её завершении:

Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. В этом случае правила части 1 1 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации не применяются.
— ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ

Вывод: если оба супруга — покупатели, нотариальное согласие супруга не требуется. В любом случае брачный договор к выделению долей детям не имеет отношения. Вы обязаны лишь оформить жильё в общую собственность всех членов семьи (оба супруга и двое детей) с определением долей по соглашению — это решается самим договором купли-продажи или отдельным соглашением, но не брачным договором.

Как действовать при незаконном требовании нотариуса (обжалование)

Если нотариус отказывается удостоверять сделку из-за отсутствия брачного договора, отказ незаконен и его можно обжаловать в суде. Нотариус обязан в письменной форме изложить причины отказа и разъяснить порядок обжалования.

Нотариус по просьбе лица, которому отказано в совершении нотариального действия, должен изложить причины отказа в письменной форме и разъяснить порядок его обжалования. В этих случаях нотариус не позднее чем в десятидневный срок со дня обращения за совершением нотариального действия выносит постановление об отказе в совершении нотариального действия.
— ст. 48 Основ законодательства о нотариате, п. 2, пп. 1

Заинтересованное лицо, считающее неправильным совершенное нотариальное действие или отказ в совершении нотариального действия, вправе подать об этом жалобу в районный суд по месту нахождения государственной нотариальной конторы (нотариуса, занимающегося частной практикой).
— ст. 49 Основ законодательства о нотариате

Отказ в совершении нотариального действия или неправильное совершение нотариального действия обжалуются в судебном порядке.
— ст. 33 Основ законодательства о нотариате, п. 2

Статья 48 Основ обязывает нотариуса по просьбе лица, которому отказано, вынести мотивированное постановление об отказе с указанием причин и порядка обжалования. Если нотариус откажет лишь из-за того, что вы не желаете заключать брачный договор, — это незаконный отказ: такое основание не предусмотрено законом (брачный договор доброволен). Отказ или неправильное совершение нотариального действия обжалуются в судебном порядке (ст. 33 Основ) — жалоба подаётся в районный суд по месту нахождения нотариуса (ст. 49 Основ).

До суда можно обратиться с жалобой на действия нотариуса в его саморегулируемую организацию — нотариальную палату субъекта, которая осуществляет контроль за нотариусами частной практики (ст. 34 Основ):

Контроль за исполнением профессиональных обязанностей нотариусами, работающими в государственных нотариальных конторах, осуществляют федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по контролю в сфере нотариата, и его территориальные органы, а нотариусами, занимающимися частной практикой, - нотариальные палаты.
— ст. 34 Основ законодательства о нотариате, п. 2

Вывод: практический план: 1) письменно потребуйте от нотариуса постановление об отказе в удостоверении договора с указанием причин; 2) попробуйте обратиться к другому нотариусу или оформить сделку в простой письменной форме (если банк не требует нотариуса); 3) при незаконном отказе подайте жалобу в нотариальную палату региона и/или в районный суд по месту нахождения нотариуса. Отказываться от брачного договора вы вправе — такое требование нотариуса не основано на законе.

Требование нотариуса заключить брачный договор при покупке недвижимости с материнским капиталом незаконно — вы вправе от него отказаться, а отказ нотариуса удостоверить сделку по этой причине подлежит обжалованию.

Брачный договор является исключительно добровольным соглашением супругов (ст. 40, 41 СК РФ). Ни один закон не обязывает вас заключать его при покупке жилья с использованием материнского капитала. Более того, брачный договор в принципе не может регулировать права и обязанности супругов в отношении детей (п. 3 ст. 42 СК РФ), а значит, он никак не связан с вашей обязанностью выделить доли детям по ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ. Начисленные нотариусом 12 000 рублей за брачный договор вы платить не обязаны.

Что касается формы самой сделки: договор купли-продажи недвижимости по общему правилу заключается в простой письменной форме (ст. 550 ГК РФ). Обязательное нотариальное удостоверение требуется только для сделок по отчуждению долей в праве общей собственности (ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ). Поскольку вы покупаете объект недвижимости целиком, а не отдельные доли, нотариальное удостоверение вашего договора купли-продажи законом не требуется — достаточно простой письменной формы с последующей регистрацией перехода права собственности в Росреестре. Если вы всё же решили обратиться к нотариусу (например, по требованию банка или для собственного спокойствия), он обязан удостоверить договор, но не вправе ставить это в зависимость от заключения брачного договора.

По вопросу согласия супруга: поскольку вы оба состоите в браке и оба выступаете покупателями по договору, нотариально удостоверенное согласие второго супруга не требуется (п. 3 ст. 35 СК РФ). Ваша воля как супругов-покупателей и так выражена в самом договоре. Брачный договор для подтверждения согласия супруга также не нужен.

Если нотариус отказывается удостоверять сделку из-за отсутствия брачного договора, такой отказ незаконен. Нотариус обязан по вашему требованию вынести письменное постановление об отказе с указанием причин и разъяснением порядка обжалования в течение 10 дней со дня вашего обращения (ст. 48 Основ законодательства о нотариате). Это постановление станет основанием для дальнейшего обжалования.

Пошаговые действия

  1. Потребуйте письменное постановление об отказе. Обратитесь к нотариусу с письменным требованием вынести мотивированное постановление об отказе в удостоверении договора купли-продажи. Нотариус обязан сделать это в 10-дневный срок (ст. 48 Основ законодательства о нотариате). Устный отказ без документального оформления не является надлежащим отказом и лишает вас возможности его обжаловать.

  2. Рассмотрите альтернативу — простую письменную форму. Поскольку закон не требует обязательного нотариального удостоверения вашей сделки (ст. 550 ГК РФ, ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ), вы можете заключить договор купли-продажи в простой письменной форме и подать документы на регистрацию перехода права собственности напрямую в Росреестр (через МФЦ). В договоре сразу пропишите распределение долей между вами, супругом и детьми — это исполнит вашу обязанность по ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ.

  3. Обратитесь к другому нотариусу. Если простая письменная форма по каким-то причинам невозможна (например, банк-кредитор требует нотариальный договор), найдите другого нотариуса, который не будет навязывать вам брачный договор. Это часто решает проблему быстрее, чем обжалование.

  4. Подайте жалобу в нотариальную палату. Если нотариус вынес постановление об отказе, вы вправе подать жалобу на его действия в нотариальную палату вашего субъекта РФ (ст. 34 Основ законодательства о нотариате). К жалобе приложите копию постановления об отказе и документы по сделке. Нотариальная палата осуществляет контроль за нотариусами частной практики и может обязать нотариуса совершить нотариальное действие.

  5. Обжалуйте отказ в суд. Если нотариальная палата не помогла или вы хотите действовать сразу через суд, подайте жалобу на отказ в совершении нотариального действия в районный суд по месту нахождения нотариуса (ст. 49 Основ законодательства о нотариате). Срок на подачу такой жалобы — 10 дней с момента, когда вы узнали об отказе. В жалобе укажите, что отказ по мотиву отсутствия брачного договора не основан на законе (ст. 40, 41, п. 3 ст. 42 СК РФ), и потребуйте обязать нотариуса удостоверить договор.