Могу ли я выделить доли детям в квартире, купленной в браке, без согласия мужа, если дети не от него

Квартира, купленная в браке, — совместная собственность супругов, и режим её отчуждения

Квартира, приобретённая во время брака, по общему правилу является общей совместной собственностью обоих супругов независимо от того, на чьё имя она оформлена и кем вносились деньги.

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. 2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.
— п. 1, 2 ст. 34 СК РФ

Для ситуации клиента это означает: даже если квартира зарегистрирована только на её имя, юридически она принадлежит обоим супругам совместно (мужу и жене), а сами по себе дети, не являющиеся детьми мужа, собственниками в ней не состоят. Поэтому «выделение долей детям» есть не что иное, как отчуждение части общего имущества супругов третьим лицам. Аналогичное правило закреплено и в ГК.

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если брачным договором между ними не установлен иной режим этого имущества. (В редакции Федерального закона от 19.07.2018 № 217-ФЗ) 2. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также полученное одним из супругов во время брака в дар или в порядке наследования, является его собственностью. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и т.п.), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные во время брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался. Имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в течение брака за счет общего имущества супругов или личного имущества другого супруга были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и т.п.). Настоящее правило не применяется, если брачным договором между супругами предусмотрено иное. (В редакции федеральных законов от 30.12.2015 № 457-ФЗ, от 19.07.2018 № 217-ФЗ) Исключительное право на результат интеллектуальной деятельности, принадлежащее автору такого результата (статья 1228), не входит в общее имущество супругов. Однако доходы, полученные от использования такого результата, являются совместной собственностью супругов, если брачным договором между ними не предусмотрено иное. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 18.12.2006 № 231-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 19.07.2018 № 217-ФЗ) 3. По обязательствам одного из супругов взыскание может быть обращено лишь на имущество, находящееся в его собственности, а также на его долю в общем имуществе супругов, которая причиталась бы ему при разделе этого имущества. 4. Правила определения долей супругов в общем имуществе при его разделе и порядок такого раздела устанавливаются семейным законодательством.
— п. 1, 4 ст. 256 ГК РФ

Итак, пока брак не расторгнут и доли супругов не определены, квартира находится в режиме совместной (бездолевой) собственности, и распоряжение ею подчиняется специальным требованиям о согласии супруга.

Согласие мужа обязательно — и оно должно быть нотариально удостоверено

Распоряжение общим имуществом супругов осуществляется по обоюдному согласию, а сделка по распоряжению недвижимостью требует нотариально удостоверенного согласия другого супруга.

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ) Статья 36. Имущество каждого из супругов (Наименование в редакции Федерального закона от 18.12.2006 № 231-ФЗ) 1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью. 2. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные в период брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался. 3.
— п. 3 ст. 35 СК РФ

Основное заблуждение в вопросе — смешение «без его присутствия» и «без его согласия». Закон не требует, чтобы муж присутствовал при подписании договора дарения доли. Закон требует другое — нотариально удостоверенное согласие супруга на сделку. Это согласие может быть оформлено мужем отдельно, в любой нотариальной конторе, в его удобное время, без присутствия на самой сделке. Только при наличии такого согласия вы сможете законно выделить доли.

Аналогичное правило содержится в ГК РФ: распоряжение совместным имуществом — по согласию всех участников.

распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности 1. Участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом. 2. Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом. 3. Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной
— п. 2, 3 ст. 253 ГК РФ

Важно понимать границу: согласие второго супруга требуется именно потому, что отчуждается общее (совместное) имущество, частью которого он владеет. Отсутствие кровного родства детей с мужем на это никак не влияет — важно, что имущество общее.

Последствия сделки без согласия мужа

Если вы выделите доли детям, не получив нотариально удостоверенного согласия мужа, такая сделка будет оспоримой: муж вправе в течение года со дня, когда узнал или должен был узнать о сделке, обратиться в суд (по правилам ст. 173.1 ГК РФ) и потребовать признания дарения недействительным.

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ) Статья 36. Имущество каждого из супругов (Наименование в редакции Федерального закона от 18.12.2006 № 231-ФЗ) 1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью. 2. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные в период брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался. 3. Исключительное право на результат интеллектуальной деятельности, созданный одним из супругов, принадлежит автору такого результата. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 18.12.2006 № 231-ФЗ) Статья 37.
— п. 3 ст. 35 СК РФ (абз. 2)

распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности 1. Участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом. 2. Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом. 3. Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной
— п. 2, 3 ст. 253 ГК РФ

Сделка по дарению доли ребёнку подлежит государственной регистрации права — она регистрируется в Росреестре на основании договора дарения и согласия супруга. Если согласия нет, регистратор может приостановить/отказать в регистрации либо сделка впоследствии будет оспорена мужем. Для неё также требуется нотариальное удостоверение, поскольку отчуждается доля в праве общей собственности на недвижимость (см. блок о формах ниже).

Нотариальная форма сделки по отчуждению доли

Отчуждение долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежит нотариальному удостоверению — за исключением перечисленных в законе случаев (когда все участники отчуждают свои доли одной сделкой, сделки с паевыми фондами, землями сельхозназначения и др.).

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; 4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7 3 указанного Закона ); 5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; 6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 2.
— ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ

Для выделения долей детям именно из вашей доли (а не дарение всей квартиры всеми сособственниками одной сделкой) общее правило о нотариальной форме будет действовать: договор дарения доли ребёнку заверяется нотариусом.

Само дарение доли детям законно и не облагается НДФЛ

Договор дарения — безвозмездная передача вещи в собственность; доли квартиры могут быть подарены детям.

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 настоящего Кодекса. 2. Обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме (пункт 2 статьи 574) и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу либо освободить его от имущественной обязанности. Обещание подарить все свое имущество или часть всего своего имущества без указания на конкретный предмет дарения в виде вещи, права или освобождения от обязанности ничтожно. 3. Договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен. К такого рода дарению применяются правила гражданского законодательства о наследовании.
— п. 1 ст. 572 ГК РФ

Запрет на дарение существует лишь для ограниченного круга случаев (дарение от имени малолетних/недееспособных их представителями, работникам лечебных учреждений, госслужащим в связи с должностью и т.д.).

Не допускается дарение, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает трех тысяч рублей: (В редакции Федерального закона от 25.12.2008 № 280-ФЗ) 1) от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями; 2) работникам образовательных организаций, медицинских организаций, организаций, оказывающих социальные услуги, и аналогичных организаций, в том числе организаций для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан; (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ) 3) лицам, замещающим государственные должности Российской Федерации, государственные должности субъектов Российской Федерации, муниципальные должности, государственным служащим, муниципальным служащим, служащим Банка России в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей; (В редакции Федерального закона от 25.12.2008 № 280-ФЗ) 4) в отношениях между коммерческими организациями. 2. Запрет на дарение лицам, замещающим государственные должности Российской Федерации, государственные должности субъектов Российской Федерации, муниципальные должности, государственным служащим, муниципальным служащим, служащим Банка России, установленный пунктом 1 настоящей статьи, не распространяется на случаи дарения в связи с протокольными мероприятиями, служебными командировками и другими официальными мероприятиями.
— п. 1 ст. 575 ГК РФ

Здесь дарят НЕ от имени малолетнего, а МАЛОЛЕТНЕМУ ребёнку, поэтому запрет ст. 575 ГК неприменим. Дети — близкие родственники одаряемого (родитель и ребёнок — прямая нисходящая линия), а доходы, полученные в порядке дарения от близких родственников, освобождаются от НДФЛ.

18 1 ) доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, ценных бумаг, производных финансовых инструментов, цифровых финансовых активов, цифровых прав, включающих одновременно цифровые финансовые активы и утилитарные цифровые права, цифровой валюты, долей, паев, если иное не предусмотрено настоящим пунктом. (В редакции федеральных законов от 14.07.2022 № 324-ФЗ, от 29.11.2024 № 418-ФЗ, от 28.11.2025 № 425-ФЗ) Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом
— п. 18.1 ст. 217 НК РФ

Следовательно, налог с выделения долей детям платить не придётся.

Вывод по вопросу: выделить доли детям в квартире, купленной в браке, без согласия мужа вы не вправе — сделка по распоряжению общим имуществом (недвижимостью) требует нотариально удостоверенного согласия другого супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ). Однако «без его присутствия» — законно: муж может удостоверить согласие на сделку отдельно в любой нотариальной конторе, и его личное присутствие при подписании договора дарения доли не требуется. Если же квартира в ЕГРН уже оформлена как долевая собственность (доли супругов определены), вы свободно распоряжаетесь своей долей (ст. 246 ГК), но дарение доли всё равно требует нотариального удостоверения (ч. 1.1 ст. 42 ФЗ-218). Сделка без согласия мужа будет оспорима в течение года — риск признания её недействительной.

Если квартира оформлена как долевая собственность супругов — развилка

Ответ зависит от того, как право на квартиру зарегистрировано в ЕГРН. Разберу обе ветки, поскольку от этого прямо зависит, нужно ли согласие мужа.

Ветка А. Квартира в ЕГРН числится в совместной собственности (без определения долей). Тогда действует режим ст. 34 СК РФ и ст. ст. 253 ГК РФ: распоряжение — только по согласию всех участников, для недвижимости согласие супруга должно быть нотариально удостоверено (п. 3 ст. 35 СК). Без него — выделение долей детям неправомерно и оспоримо. Именно этот вариант следует ожидать, пока супруги не провели раздел общего имущества.

Ветка Б. Квартира в ЕГРН оформлена как долевая собственность (например, по 1/2 доли супругам). Тогда каждый супруг — самостоятельный собственник своей доли.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности 1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением
— ст. 246 ГК РФ

В этой ветке вы вправе по своему усмотрению подарить детям долю, принадлежащую лично вам, без согласия мужа — он распоряжается своей долей независимо от вас. Прямой запрет дарения (ст. 575 ГК) и налоговое освобождение (п. 18.1 ст. 217 НК) применяются так же, как описано выше. Но учтите: дарение доли в общей собственности всё равно требует нотариального удостоверения (ч. 1.1 ст. 42 ФЗ-218), а при отчуждении доли, находящейся в долевой собственности, соблюдаются правила ст. 246 ГК — она распоряжается по соглашению всех участников, однако дарение своей доли не требует согласия других сособственников (согласие/преимущественное право ст. 250 ГК применяются только к возмездному отчуждению).

Если режим совместной собственности ещё не определён, но вы хотите идти «веткой Б», необходимо сначала определить доли супругов — через брачный договор либо соглашение о разделе общего имущества. Такое соглашение о разделе недвижимости также подлежит нотариальному удостоверению и, как правило, требует участия обоих супругов, либо может быть установлено по решению суда — то есть без согласия мужа этот путь также затруднён.

Вывод по развилке: определяющий факт — как квартира зарегистрирована в ЕГРН. Если в совместной собственности — согласие мужа на выделение долей детям обязательно (нотариально), и без него законно оформить доли нельзя. Если в долевой собственности (доли супругов уже определены) — вы вправе подарить детям свою долю без согласия мужа, но с обязательным нотариальным удостоверением сделки. Проверьте выписку из ЕГРН — от этого зависит ответ.

Если квартира куплена с использованием материнского капитала

Если при покупке квартиры использовались средства материнского (семейного) капитала, действует дополнительное обязательство — выделить доли всем членам семьи, в том числе детям, в течение установленного срока. Средства маткапитала по заявлению направляются на приобретение жилого помещения.

{c11}

Этот пласт важен для клиента вдвойне. Если квартира приобреталась с маткапиталом, а выделение долей детям является обязанностью (а не только желанием), то при отсутствии согласия мужа её придётся исполнять через установление долей в судебном порядке либо через нотариальное согласие мужа. Само по себе обязательство выделить доли детям из-за маткапитала не отменяет требования о согласии супруга на отчуждение общего имущества — оба требования действуют одновременно и согласованно.

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ) Статья 36. Имущество каждого из супругов (Наименование в редакции Федерального закона от 18.12.2006 № 231-ФЗ) 1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью. 2. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные в период брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался. 3.
— п. 3 ст. 35 СК РФ

Отмечу: если сертификатом на маткапитал владеет сама женщина, а супруг не является отцом её детей, это не меняет режим собственности — квартира, купленная на общие (в том числе заёмные) средства в браке, всё равно считается совместной собственностью супругов. Согласие мужа на выделение долей потребуется и здесь, если режим — совместная собственность.

Вывод: если квартира куплена с маткапиталом и действует обязательство выделить доли детям, это обязательство должно быть исполнено, однако и в этом случае распоряжение общим имуществом без нотариального согласия супруга недопустимо. При отказе мужа дать согласие — вопрос об определении долей и о защите интересов детей решается в судебном порядке (ст. 244 ГК, ст. 38 СК РФ).

Сроки, доказательства и процедура исполнения

Срок оспаривания сделки мужем. Если вы выделите доли детям без нотариально удостоверенного согласия мужа, он вправе оспорить сделку в суде в течение 1 года со дня, когда узнал или должен был узнать о её совершении.

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ) Статья 36. Имущество каждого из супругов (Наименование в редакции Федерального закона от 18.12.2006 № 231-ФЗ) 1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью. 2. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные в период брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался. 3. Исключительное право на результат интеллектуальной деятельности, созданный одним из супругов, принадлежит автору такого результата. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 18.12.2006 № 231-ФЗ) Статья 37.
— п. 3 ст. 35 СК РФ (абз. 2)

Общий срок исковой давности — 3 года (ст. 196 ГК РФ), но для оспоримых сделок по мотиву отсутствия согласия супруга применяется специальный годичный срок (п. 3 ст. 35 СК РФ, ст. 173.1 ГК РФ).

Доказательства. Ключевой документ, определяющий правовой режим квартиры, — выписка из ЕГРН. Она покажет: зарегистрирована ли квартира в совместной собственности супругов или в долевой. От этого зависит, требуется ли согласие мужа. Для совершения сделки потребуется:

• нотариально удостоверенное согласие мужа на дарение доли детям (п. 3 ст. 35 СК РФ) — если режим совместной собственности;
• договор дарения доли в праве общей собственности, нотариально удостоверенный (ч. 1.1 ст. 42 ФЗ-218 — сделки по отчуждению долей подлежат нотариальному удостоверению);
• заявление о государственной регистрации перехода права собственности в Росреестр.

Исполнение. После нотариального удостоверения договора дарения и, при необходимости, согласия супруга, нотариус может сам направить документы в Росреестр в электронной форме (ч. 1 ст. 55, ч. 12 ст. 62 ФЗ-218), либо стороны подают заявление лично через МФЦ. Регистрация перехода права происходит в срок, установленный законом (от 3 до 9 рабочих дней в общем порядке).

Вывод: сроки для действий таковы: получить нотариальное согласие мужа — до подписания договора дарения; удостоверить договор дарения у нотариуса; подать в Росреестр. При отсутствии согласия мужа — риск оспаривания сделки в течение 1 года. Росреестр может приостановить регистрацию при отсутствии нотариального согласия супруга, если из ЕГРН видно, что квартира в совместной собственности.

Последствия сделки без согласия мужа: отказ Росреестра и оспаривание

Отказ Росреестра. Если вы подадите документы на регистрацию выделения долей детям без нотариально удостоверенного согласия мужа, а квартира находится в совместной собственности супругов, государственный регистратор прав приостановит регистрацию по двум независимым основаниям ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ.

Во-первых, вы не уполномочены единолично распоряжаться совместным имуществом — без согласия супруга отсутствует правомочие на отчуждение.

Осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: 1) лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости
— п. 1 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ

Во-вторых, закон прямо требует подтверждения согласия супруга на сделку с недвижимостью — без этого регистрация приостанавливается.

в представленных документах отсутствует подтверждение наличия в случаях, предусмотренных федеральным законом, согласия на совершение сделки, подлежащей государственной регистрации или являющейся основанием для государственной регистрации права, ограничения или обременения права, третьего лица, органа юридического лица, государственного органа или органа местного самоуправления, если из федерального закона следует, что такая сделка ничтожна
— п. 15 ч. 1 ст. 26 ФЗ № 218-ФЗ

Приостановление длится до 3 месяцев (п. 2 ст. 26 ФЗ-218). Если за этот срок вы не представите нотариально удостоверенное согласие мужа, Росреестр откажет в регистрации (ст. 27 ФЗ-218), а уплаченная госпошлина возврату не подлежит.

Оспаривание мужем. Если же регистрация всё же состоялась (например, регистратор не проверил режим собственности должным образом), муж вправе в течение 1 года обратиться в районный суд по правилам ст. 173.1 ГК РФ и потребовать признания сделки недействительной — с возвратом долей в совместную собственность супругов (п. 3 ст. 35 СК РФ, абз. 2). Срок — 1 год со дня, когда он узнал или должен был узнать о сделке (а не общий трёхлетний).

Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ) Статья 36. Имущество каждого из супругов (Наименование в редакции Федерального закона от 18.12.2006 № 231-ФЗ) 1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью. 2. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные в период брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался. 3. Исключительное право на результат интеллектуальной деятельности, созданный одним из супругов, принадлежит автору такого результата. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 18.12.2006 № 231-ФЗ) Статья 37.
— п. 3 ст. 35 СК РФ (абз. 2)

Происхождение детей (не от мужа). Этот факт не меняет ни режим собственности на квартиру, ни необходимость согласия супруга. Закон (ст. 34 и 35 СК РФ) защищает имущественные права обоих супругов независимо от их родства с одаряемыми лицами. Муж остаётся сособственником квартиры и вправе блокировать любые сделки с ней без его согласия.

Если есть материнский капитал. Если квартира покупалась с использованием маткапитала, лицо, получившее сертификат, обязано оформить жильё в общую собственность всех членов семьи, включая детей.

Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению
— п. 4 ст. 10 ФЗ-256

Эта обязанность не отменяет требования о согласии супруга на отчуждение общего имущества — оба требования действуют одновременно. Если муж отказывается дать согласие добровольно, вопрос решается в судебном порядке (иск об определении долей и обязании выделить доли детям во исполнение обязательства по маткапиталу) — ст. 244 ГК, ст. 38 СК РФ. Суд удовлетворит требование, поскольку законная обязанность выделить доли детям по маткапиталу перевешивает право супруга блокировать такое выделение. Районный суд по месту нахождения недвижимости.

Вывод: сделка без согласия мужа не пройдёт регистрацию в Росреестре (приостановление → отказ), а если пройдёт — оспорима в суде в течение 1 года. Происхождение детей от другого мужчины не влияет на режим имущества и необходимость согласия. Единственное исключение — если квартира уже в долевой собственности (ваша доля определена) или если суд обяжет выделить доли детям во исполнение обязательства по маткапиталу.