Можно ли оформить ипотеку на свекровь, а при разводе делить жилье, если платим мы с мужем?

Делится ли при разводе квартира, оформленная на мать мужа, если платежи вносили супруги

По общему правилу законный режим имущества супругов — совместная собственность на имущество, «нажитое» ими в браке.

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. 2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства
— п. 1, 2 ст. 34 СК РФ

Ключевое слово — «нажитое супругами». В вашей ситуации титульным собственником квартиры (покупателем по договору с застройщиком/продавцом) является мать мужа, а не супруги. Деньги супруги вносят не «на квартиру себе», а в погашение чужого долга — займа, который предприятие предоставило именно свекрови за её стаж. Поэтому квартира не становится «нажитым во время брака имуществом супругов»: она нажита матерью мужа.

То, что платежи из семейного бюджета идут на погашение долга свекрови, по умолчанию не создаёт у супругов права на квартиру. Эти платежи относятся к имуществу, потраченному безвозмездно на третье лицо: их правовая природа — либо дарение свекрови, либо исполнение чужого обязательства, которое не порождает у супругов вещного права на её актив.

Единственная законодательная «зацепка», по которой вложения одного супруга в чужое имущество могут быть учтены, — статья 37 СК РФ — касается личного имущества одного из самих супругов, а не имущества свекрови:

Имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества
— ст. 37 СК РФ

Эта норма применяется только к имуществу, принадлежащему одному из супругов (личной собственности), а не к имуществу матери мужа. Свекровь не является супругом, поэтому ст. 37 СК РФ на вашу схему не распространяется: вносимые супругами платежи не «увеличивают стоимость имущества каждого из супругов» и не наделяют ни мужа, ни вас долей в квартире.

Правовое следствие: пока квартира оформлена (и остаётся) на мать мужа, при разводе она в раздел общего имущества супругов не входит — супруги могут лишь заявить денежное требование к свекрови (о возврате внесённых за неё сумм как неосновательного обогащения или доказанного займа), но не претендовать на саму недвижимость.

Вывод по вопросу. Да, вы поняли правильно: при описанной схеме квартира при разводе остаётся у матери мужа и делиться не будет — автоматически она в совместную собственность супругов не попадает. Чтобы жильё или часть его досталась супругам (и делилась между ними), нужно заранее оформить отдельное гражданско-правовое обязательство с самой свекровью, о чём — далее.

Можно ли брачным договором закрепить, что жильё делится при разводе

Брачный договор — соглашение только супругов (лиц, вступающих в брак):

Брачным договором признается соглашение лиц, вступающих в брак, или соглашение супругов, определяющее имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) в случае его расторжения.
— ст. 40, п. 2 ст. 41 СК РФ

Брачный договор позволяет поменять режим собственности на имущество и определить, какое имущество кому перейдёт при разводе, в том числе на будущее имущество:

Брачный договор может быть заключен как в отношении имеющегося, так и в отношении будущего имущества супругов. Супруги вправе определить в брачном договоре свои права и обязанности по взаимному содержанию, способы участия в доходах друг друга, порядок несения каждым из них семейных расходов; определить имущество, которое будет передано каждому из супругов в случае расторжения брака, а также включить в брачный договор любые иные положения, касающиеся имущественных отношений супругов
— п. 1 ст. 42 СК РФ

Брачный договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению
— п. 2 ст. 41 СК РФ

Однако брачный договор в силу своего субъектного состава не может распорядиться имуществом, принадлежащим свекрови. Мать мужа — не сторона брачного договора, её правовой титул на квартиру никаким условием договора между супругами не затрагивается. Более того, брачный договор не может возлагать обязанности на третьих лиц:

Брачный договор не может ограничивать правоспособность или дееспособность супругов, их право на обращение в суд за защитой своих прав; регулировать личные неимущественные отношения между супругами, права и обязанности супругов в отношении детей; предусматривать положения, ограничивающие право нетрудоспособного нуждающегося супруга на получение содержания; содержать другие условия, которые ставят одного из супругов в крайне неблагоприятное положение или противоречат основным началам семейного законодательства
— п. 3 ст. 42 СК РФ

Поэтому «договор, по которому жильё оформлено на свекровь, платят супруги, а при разводе делят супруги», невозможно оформить одним брачным договором — мама в нём не участвует, и её обязательство передать квартиру он не создаст. Брачный договор здесь нужен только как «второй этаж»: им супруги между собой устанавливают, что если квартира (или доля) поступит в их собственность, она является их совместной (или долевой) собственностью и при разводе делится поровну. Само же поступление квартиры обеспечивается отдельным договором со свекровью.

Вывод по вопросу. Брачный договор — допустимый и нужный инструмент, но только для отношений между супругами. Обещание свекрови передать жильё в общую собственность супругов при разводе должно быть оформлено отдельным соглашением с ней (трёхсторонним: свекровь + оба супруга), желательно в письменной, а при передаче недвижимости — в нотариальной форме.

Каким договором оформить обязательство свекрови и какова судьба платежей

Подходящая конструкция — трёхстороннее соглашение между свекровью и обоими супругами, закрепляющее: (1) супруги вносят платежи по займу свекрови; (2) эти платежи являются не дарением свекрови, а оплатой будущей доли супругов в приобретаемом жилье; (3) после полного погашения займа и снятия возможного обременения свекровь обязуется передать квартиру (или оговорённую долю) в общую собственность обоих супругов.

Такое соглашение не противоречит закону и защищает обе стороны. Оно меняет квалификацию платежей: вместо безвозмездной передачи денег свекрови (дарения) платежи становятся возмездным вкладом в приобретение жилья, что даёт супругам при отказе свекрови передать квартиру право требовать исполнения обязательства в суде (а при невозможности — возврата внесённых сумм).

Раздел общего имущества и общих долгов супругов при разводе регулируется так:

Раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов, а также в случае заявления кредитором требования о разделе общего имущества супругов для обращения взыскания на долю одного из супругов в общем имуществе супругов. 2. Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) 3. В случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке. При разделе общего имущества супругов суд по требованию супругов определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов. В случае, если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация. 4. Суд может признать имущество, нажитое каждым из супругов в период их раздельного проживания при прекращении семейных отношений, собственностью каждого из них. 5. Вещи, приобретенные исключительно для удовлетворения потребностей несовершеннолетних детей (одежда, обувь, школьные и спортивные принадлежности, музыкальные инструменты, детская библиотека и другие), разделу не подлежат и передаются без компенсации тому из супругов, с которым проживают дети. Вклады, внесенные супругами за счет общего имущества супругов на имя их общих несовершеннолетних детей, считаются принадлежащими этим детям и не учитываются при разделе общего имущества супругов. 6. В случае раздела общего имущества супругов в период брака та часть общего имущества супругов, которая не была разделена, а также имущество, нажитое супругами в период брака в дальнейшем, составляют их совместную собственность. 7. К требованиям супругов о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, применяется трехлетний срок исковой давности
— ст. 38 СК РФ п. 2, 3, 7

Общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям
— п. 3 ст. 39 СК РФ

Это означает: если свекровь исполнит своё обязательство и передаст жильё супругам до развода, оно станет их общим имуществом и при разводе будет делиться (по общему правилу — поровну). Если квартира перейдёт супругам после развода, действует прежний срок: к требованию о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, применяется трёхлетний срок исковой давности (п. 7 ст. 38 СК РФ). Важно зафиксировать в соглашении, что обязательство свекрови действует и в случае расторжения брака, а также определить доли каждого из супругов на случай развода.

Вывод по вопросу. Да, можно и нужно: оформляйте трёхстороннее письменное соглашение (свекровь + оба супруга), в котором прямо закреплено, что платежи супругов — не подарок свекрови, а вклад в приобретение жилья, и что после погашения займа свекровь передаёт квартиру в общую собственность супругов. Дополнительно супруги могут заключить брачный договор, установив, что поступившее жильё будет их совместной собственностью с равными долями при разделе.

Налоговые последствия передачи квартиры от свекрови

Если свекровь безвозмездно передаст квартиру (или долю) одаряемым, у одаряемого может возникнуть облагаемый НДФЛ доход по договору дарения. Освобождение от НДФЛ по Налоговому кодексу действует только для определённого круга лиц — членов семьи и близких родственников.

Кто относится к близким родственникам, определяет семейное законодательство:

близкими родственниками (родственниками по прямой восходящей и нисходящей линии (родителями и детьми, дедушкой, бабушкой и внуками), полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами)
— ст. 14 СК РФ (перечень близких родственников)

Из этого перечня видно: мать по отношению к сыну — близкий родственник (родственник по прямой восходящей линии), а свекровь по отношению к снохе — не является ни близким родственником (родство по прямой линии отсутствует), ни членом семьи свекрови. Родство «свекровь — сноха» — это отношения свойства, которые закон не приравнивает к близкому родству.

Практическое следствие для двух вариантов передачи:

• если свекровь дарит квартиру (долю) сыну — подарок в пределах близкого родства, НДФЛ у сына не возникает;
• если свекровь дарит квартиру (долю) снохе — сноха получает облагаемый доход (НДФЛ 13% от стоимости).

Чтобы жена не платила НДФЛ, возможно выстроить передачу в два шага (мать → сын, затем сын → жена), но каждый передаточный договор дарения недвижимости совершается в установленной законом форме с обязательным соблюдением порядка удостоверения/регистрации. Вместе с тем, если между супругами действует брачный договор, по которому поступившее от матери мужа жильё признаётся общей совместной собственностью супругов, отдельного «дарения доли» снохе не требуется — доля жены возникнет в силу брачного договора.

Вывод по вопросу. Налоговые риски существуют и зависят от того, кому именно свекровь передаёт недвижимость: подарок сыну НДФЛ не облагается, подарок снохе — облагается. Поэтому оптимально сочетать трёхстороннее соглашение и брачный договор так, чтобы право жены на долю возникло в силу режима имущества супругов, а не через «дарение снохе».

Риск залога (обременения) квартиры в пользу предприятия-займодавца и отказ свекрови

Предприятие предоставляет заём за стаж работы — по условиям такого беспроцентного займа приобретаемое жильё часто передаётся в залог (ипотеку) кредитору до полного погашения. Пока квартира в залоге, свекровь не вправе свободно распоряжаться ею (дарить, продавать) без согласия залогодержателя. Соответственно, обязательство свекрови «передать квартиру супругам» будет исполнимым только после полного погашения займа и снятия обременения, что нужно прямо зафиксировать в трёхстороннем соглашении как отлагательное условие.

Если свекровь после погашения займа откажется передавать квартиру, у супругов возникают встречные требования. Внесённые супругами платежи, если они не оформлены как дарение, взыскиваются со свекрови как неосновательное обогащение — она сберегла за счёт супругов средства на погашение своего долга без договорного основания на их безвозмездное получение. Именно поэтому квалификация платежей в соглашении («платежи — вклад в приобретение жилья, а не подарок») имеет решающее значение: она лишает свекровь аргумента о дарении и позволяет супругам требовать либо передачи квартиры, либо возврата всех внесённых сумм.

Спор с свекровью о передаче недвижимости или возврате денег при цене иска, не позволяющей отнести его к подсудности мирового судьи, рассматривается районным судом по правилам искового производства; спор супругов между собой о разделе общего имущества (при цене иска выше 50 000 руб.) также относится к компетенции районного суда.

Вывод по вопросу. Прямо предусмотрите в соглашении: (1) срок передачи квартиры привязан к полному погашению займа и снятию залога; (2) платежи супругов — не дарение, а вклад в приобретение; (3) при отказе свекрови передать жильё она обязана вернуть всё внесённое. Это делает позицию супругов защищённой и в случае развода, и в случае отказа свекрови.