Нужно ли было нотариально заверять соглашение о разделе имущества в 2007 году, если в нём указана квартира, которая ещё не была приобретена, а только планировалась покупка по предварительному договору и ипотеке?

Какова правовая природа соглашения 2007 года и требовалась ли для него нотариальная форма

Соглашение супругов, которое определяло режим квартиры ещё до её приобретения (был только предварительный договор и предоплата), по своей сути направлено не на раздел уже нажитого имущества, а на установление имущественного режима в отношении будущего имущества. Такое соглашение отвечает признакам брачного договора.

Брачным договором признается соглашение лиц, вступающих в брак, или соглашение супругов, определяющее имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) в случае его расторжения.
— ст. 40 СК РФ

Брачный договор — это именно соглашение, определяющее имущественные права и обязанности супругов; он не ограничен уже существующей собственностью.

Брачный договор может быть заключен как в отношении имеющегося, так и в отношении будущего имущества супругов. Супруги вправе определить в брачном договоре свои права и обязанности по взаимному содержанию, способы участия в доходах друг друга, порядок несения каждым из них семейных расходов; определить имущество, которое будет передано каждому из супругов в случае расторжения брака, а также включить в брачный договор любые иные положения, касающиеся имущественных отношений супругов. 2. Права и обязанности, предусмотренные брачным договором, могут ограничиваться определенными сроками либо ставиться в зависимость от наступления или от ненаступления определенных условий. 3. Брачный договор не может ограничивать правоспособность или дееспособность супругов, их право на обращение в суд за защитой своих прав; регулировать личные неимущественные отношения между супругами, права и обязанности супругов в отношении детей; предусматривать положения, ограничивающие право нетрудоспособного нуждающегося супруга на получение содержания; содержать другие условия, которые ставят одного из супругов в крайне неблагоприятное положение или противоречат основным началам семейного законодательства.
— абз. 2 п. 1 ст. 42 СК РФ

Закон прямо допускает заключение брачного договора «в отношении будущего имущества супругов» — именно так и было задумано в вашей ситуации: квартиры ещё не было, но вы договорились, что когда она появится, она станет раздельной собственностью одного из супругов. Это классический брачный договор в отношении будущего имущества.

1. Брачный договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.
   — п. 2 ст. 41 СК РФ

Для брачного договора закон с самого начала (с момента действия СК РФ в 1996 году) устанавливал письменную форму и обязательное нотариальное удостоверение. Эта норма действовала и в 2007 году — никаких изменений, устранявших нотариальную форму брачного договора, в 2007-м не было.

Вывод по вопросу: соглашение 2007 года, определявшее режим будущей квартиры, являлось по существу брачным договором, для которого нотариальное удостоверение было обязательным уже на момент заключения (2007 год). Отсутствие нотариального удостоверения означает несоблюдение установленной законом формы. Темпоральная лазейка, связанная с введением нотариальной формы соглашения о разделе только с 2016 года, к вашему случаю неприменима: она касается раздела уже имеющегося общего имущества, а не соглашения о будущем имуществе.

Почему отсутствие нотариального удостоверения по брачному договору не «спасает» норма о введении этой формы для соглашений о разделе только с 2016 года

Для исключения ошибочной привязки к 2016 году нужно разграничить две нормы. Для соглашения о разделе уже нажитого имущества нотариальная форма была введена только Федеральным законом № 391-ФЗ:

1. в пункте 2 статьи 38 второе предложение изложить в следующей редакции: "Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено.". Статья 3 (Утратила силу - Федеральный закон от 03.07.2016 № 361-ФЗ ) Статья 4 Внести в Федеральный закон от 8 февраля 1998 года № 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, № 7, ст. 785; 2009, № 1, ст. 20; № 29, ст. 3642; 2010, № 31, ст. 4196; 2011, № 29, ст. 4291; 2013, № 51, ст. 6699; 2015, № 13, ст. 1811) следующие изменения: 1) в статье 21: а) пункт 11 дополнить абзацами следующего содержания: "Сделка, направленная на отчуждение доли или части доли в уставном капитале общества, во исполнение опциона на заключение договора может быть совершена путем отдельного нотариального удостоверения безотзывной оферты (в том числе путем нотариального удостоверения соглашения о предоставлении опциона на заключение договора), а впоследствии нотариального удостоверения акцепта. Безотзывная оферта считается акцептованной с момента нотариального удостоверения акцепта. После нотариального удостоверения акцепта нотариус обязан в течение двух рабочих дней со дня удостоверения акцепта направить оференту извещение о состоявшемся акцепте.
   — п. 2 ст. 2 Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ

То есть до 29.12.2015−01.06.2016 соглашение о разделе уже существующего общего имущества нотариально удостоверять действительно не требовалось. Однако это правило касается иного состава: раздел имущества, уже ставшего совместной собственностью.

Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) 3. В случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке. При разделе общего имущества супругов суд по требованию супругов определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов. В случае, если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация. 4. Суд может признать имущество, нажитое каждым из супругов в период их раздельного проживания при прекращении семейных отношений, собственностью каждого из них. 5. Вещи, приобретенные исключительно для удовлетворения потребностей несовершеннолетних детей (одежда, обувь, школьные и спортивные принадлежности, музыкальные инструменты, детская библиотека и другие), разделу не подлежат и передаются без компенсации тому из супругов, с которым проживают дети. Вклады, внесенные супругами за счет общего имущества супругов на имя их общих несовершеннолетних детей, считаются принадлежащими этим детям и не учитываются при разделе общего имущества супругов. 6.
— п. 2 ст. 38 СК РФ

Но в вашем случае на момент заключения соглашения общей совместной собственности на квартиру ещё не возникло — был лишь предварительный договор и предоплата. Поэтому соглашение не могло быть «разделом общего имущества» (делить было нечего), а устанавливало режим будущего имущества — то есть являлось брачным договором.

1. Брачным договором супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности (
   — п. 1 ст. 42 СК РФ

Брачный договор может быть заключен как в отношении имеющегося, так и в отношении будущего имущества супругов. Супруги вправе определить в брачном договоре свои права и обязанности по взаимному содержанию, способы участия в доходах друг друга, порядок несения каждым из них семейных расходов; определить имущество, которое будет передано каждому из супругов в случае расторжения брака, а также включить в брачный договор любые иные положения, касающиеся имущественных отношений супругов. 2. Права и обязанности, предусмотренные брачным договором, могут ограничиваться определенными сроками либо ставиться в зависимость от наступления или от ненаступления определенных условий. 3. Брачный договор не может ограничивать правоспособность или дееспособность супругов, их право на обращение в суд за защитой своих прав; регулировать личные неимущественные отношения между супругами, права и обязанности супругов в отношении детей; предусматривать положения, ограничивающие право нетрудоспособного нуждающегося супруга на получение содержания; содержать другие условия, которые ставят одного из супругов в крайне неблагоприятное положение или противоречат основным началам семейного законодательства.
— абз. 2 п. 1 ст. 42 СК РФ

К форме сделки применяется закон, действовавший в момент её заключения:

1. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. 2. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
   — п. 1 ст. 422 ГК РФ

Для брачного договора требование нотариальной формы (п. 2 ст. 41 СК РФ) действовало в 2007 году, поэтому никакой «переходный» период здесь не защищает.

Вывод по вопросу: к форме вашего соглашения применяется не норма о введённой с 2016 года нотариальной форме соглашения о разделе, а изначально действовавшая норма о нотариальной форме брачного договора (п. 2 ст. 41 СК РФ). Она была обязательной в 2007 году, и её несоблюдение не исцеляется более поздним законодательством.

Правовые последствия несоблюдения нотариальной формы и возможность судебного «исцеления»

Несоблюдение обязательной нотариальной формы влечёт ничтожность сделки:

По общему правилу обязательная нотариальная форма установлена для случаев, указанных в законе, а её несоблюдение влечёт ничтожность сделки.

Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется
— п. 1 ст. 165 ГК РФ

Механизм «исцеления» существует: если одна сторона фактически исполнила сделку (например, квартира всё же была приобретена и оформлена так, как задумано в соглашении), а другая уклоняется от её нотариального удостоверения, суд по требованию исполнившей стороны вправе признать сделку действительной, и последующее удостоверение уже не потребуется.

1. Срок исковой давности по требованиям, указанным в настоящей статье, составляет один год. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 165 1 . Юридически значимые сообщения 1. Заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним. 2. Правила пункта 1 настоящей статьи применяются, если иное не предусмотрено законом или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон. (Дополнение статьей - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) § 2. Недействительность сделок Статья 166. Оспоримые и ничтожные сделки 1. Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 2. Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
   — п. 4 ст. 165 ГК РФ

Однако для требования о признании такой сделки действительной в порядке ст. 165 ГК РФ срок исковой давности составляет один год, а для требований о последствиях недействительности ничтожной сделки — три года:

1. Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2. Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. (Статья в редакции Федерального закона от 21.07.2005 № 109-ФЗ) Глава 9 1 . Решения собраний (Дополнение главой - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 181 1 . Основные положения 1. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются, если законом или в установленном им порядке не предусмотрено иное. 2.
   — п. 1 ст. 181 ГК РФ

Применительно к вашему соглашению 2007 года: прошло много лет, и если ни одна из сторон не обращалась в суд, срок на такое «исцеление» фактически истёк. Кроме того, защитный механизм ст. 165 ГК РФ срабатывает, когда сделка была исполнена хотя бы частично и именно вторая сторона уклоняется от удостоверения, — что при отсутствии спора и длительном бездействии неочевидно.

Вывод по вопросу: соглашение 2007 года без нотариального удостоверения ничтожно в части установления режима раздельной собственности; режим раздельной собственности на квартиру на его основании не возник. Практические шансы «исцелить» его через суд по ст. 165 ГК РФ практически утрачены из-за истечения сроков и длительного бездействия сторон.

Правовой режим квартиры, купленной в ипотеку в браке, при ничтожности соглашения

Поскольку соглашение 2007 года не породило режима раздельной собственности, действует законный режим: квартира, приобретённая супругами в браке (а свидетельство о праве собственности оформлено на обоих), является их совместной собственностью.

1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. 2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. 3. Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.
   — п. 1 ст. 34 СК РФ

Доли супругов при разделе признаются равными, если иное не установлено договором, — а действительного договора об ином у вас нет:

1. При разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами. 2. Суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей и (или) исходя из заслуживающего внимания интереса одного из супругов, в частности, в случаях, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или совершал недобросовестные действия, которые привели к уменьшению общего имущества супругов, в том числе совершал без необходимого в силу пункта 3 статьи 35 настоящего Кодекса согласия другого супруга на невыгодных условиях такие сделки по отчуждению общего имущества супругов, к которым судом не были применены последствия их недействительности по требованию другого супруга . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ) 3. Общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям. ГЛАВА 8. ДОГОВОРНЫЙ РЕЖИМ ИМУЩЕСТВА СУПРУГОВ
   — п. 1 ст. 39 СК РФ

При этом к требованиям о разделе общего имущества после расторжения брака применяется трёхлетний срок исковой давности:

1. К требованиям супругов о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, применяется трехлетний срок исковой давности.
   — п. 7 ст. 38 СК РФ

Ипотечные обязательства и долг по кредиту также распределяются: общие долги супругов при разделе распределяются пропорционально присуждённым долям (п. 3 ст. 39 СК РФ), а личные средства одного из супругов (например, добрачные сбережения, вложенные в покупку) могут учитываться при отступлении от равенства долей.

Вывод по вопросу: в отсутствие действительного соглашения (брачного договора) квартира является общей совместной собственностью супругов с равными долями. Чтобы сейчас законно установить раздельный режим, необходимо заключить нотариально удостоверенный брачный договор или соглашение о разделе, а при недостижении согласия — решать вопрос в суде; в отношении ипотечной квартиры изменение режима потребует учитывать позицию залогодержателя (банка).

Что делать сейчас: законный способ установить раздельный режим квартиры

Если цель — чтобы квартира стала раздельной собственностью одного из супругов, законный путь — заключить нотариально удостоверенный брачный договор:

1. Брачный договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.
   — п. 2 ст. 41 СК РФ

Брачный договор в отношении будущего и имеющегося имущества позволяет установить режим раздельной собственности:

1. Брачным договором супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности (
   — п. 1 ст. 42 СК РФ

Брачный договор может быть заключен как в отношении имеющегося, так и в отношении будущего имущества супругов. Супруги вправе определить в брачном договоре свои права и обязанности по взаимному содержанию, способы участия в доходах друг друга, порядок несения каждым из них семейных расходов; определить имущество, которое будет передано каждому из супругов в случае расторжения брака, а также включить в брачный договор любые иные положения, касающиеся имущественных отношений супругов. 2. Права и обязанности, предусмотренные брачным договором, могут ограничиваться определенными сроками либо ставиться в зависимость от наступления или от ненаступления определенных условий. 3. Брачный договор не может ограничивать правоспособность или дееспособность супругов, их право на обращение в суд за защитой своих прав; регулировать личные неимущественные отношения между супругами, права и обязанности супругов в отношении детей; предусматривать положения, ограничивающие право нетрудоспособного нуждающегося супруга на получение содержания; содержать другие условия, которые ставят одного из супругов в крайне неблагоприятное положение или противоречат основным началам семейного законодательства.
— абз. 2 п. 1 ст. 42 СК РФ

Альтернатива — нотариально удостоверенное соглашение о разделе уже нажитого общего имущества:

Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) 3. В случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке. При разделе общего имущества супругов суд по требованию супругов определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов. В случае, если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация. 4. Суд может признать имущество, нажитое каждым из супругов в период их раздельного проживания при прекращении семейных отношений, собственностью каждого из них. 5. Вещи, приобретенные исключительно для удовлетворения потребностей несовершеннолетних детей (одежда, обувь, школьные и спортивные принадлежности, музыкальные инструменты, детская библиотека и другие), разделу не подлежат и передаются без компенсации тому из супругов, с которым проживают дети. Вклады, внесенные супругами за счет общего имущества супругов на имя их общих несовершеннолетних детей, считаются принадлежащими этим детям и не учитываются при разделе общего имущества супругов. 6.
— п. 2 ст. 38 СК РФ

Однако применительно к ипотечной квартире, находящейся в залоге у банка, изменение правового режима и тем более отчуждение доли требует учёта прав залогодержателя: распоряжение заложенным имуществом (включая изменение собственника/долей) по общему правилу допускается с согласия залогодержателя, а сделки с долями в праве на недвижимость подлежат нотариальному удостоверению и регистрации.

Вывод по вопросу: в настоящее время раздельный режим квартиры можно установить только нотариально удостоверенным брачным договором (или соглашением о разделе), а при наличии ипотеки — с учётом согласия банка-залогодержателя. Ненотариальное соглашение 2007 года правового значения для режима квартиры не имеет.

Исполнение: регистрация изменения режима на ипотечную квартиру

Чтобы установленный брачным договором (или соглашением о разделе) режим приобрёл правовое значение для третьих лиц и Росреестра, требуется его государственная регистрация, а при изменении долей в праве на недвижимость — соблюдение нотариальной формы сделки.

1. Брачный договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.
   — п. 2 ст. 41 СК РФ

Установление режима раздельной собственности на квартиру, находящуюся в залоге у банка, затрагивает права залогодержателя: распоряжение заложенным недвижимым имуществом и изменение его правового режима/собственника по общему правилу допускается лишь с согласия залогодержателя. Поэтому до подписания и удостоверения брачного договора в отношении ипотечной квартиры необходимо письменное согласие банка-залогодержателя, иначе переход прав не будет зарегистрирован.

Вывод по вопросу: исполнение решения об изменении режима квартиры требует нотариального удостоверения самого брачного договора/соглашения и последующей госрегистрации права; при действующей ипотеке обязательным условием является согласие банка-залогодержателя, при его отсутствии регистрирующий орган правомерно откажет.