- Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено.
— Семейный кодекс Российской Федерации, ст. 38
При разделе доли каждого из вас признаются равными, если иное не предусмотрено соглашением (ст. 39 СК РФ). Кроме того, по общему правилу пункта 3 статьи 39 СК РФ общие долги супругов (в том числе обязательства по кредитному договору, обеспеченному ипотекой) распределяются пропорционально присужденным долям. Однако вы с мужем можете в соглашении отступить от равенства долей и установить, что весь долг по ипотеке переходит на мужа, а вы получаете компенсацию своей доли. Такое условие допустимо, поскольку закон позволяет супругам самостоятельно определять порядок раздела как имущества, так и долгов (п. 1 ст. 39 допускает отступление от равенства долей «договором между супругами»), но оно не должно затрагивать права банка-кредитора без его согласия.
- При разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами.
— Семейный кодекс Российской Федерации, ст. 39
- Общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям.
— Семейный кодекс Российской Федерации, ст. 39
Теперь перейдём к вопросу об ипотеке. Поскольку квартира находится в залоге у банка, её отчуждение (в том числе выдел доли в натуре или переход права собственности на одного из супругов) требует согласия залогодержателя. Статья 37 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» прямо устанавливает, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу лишь с согласия банка. Исключения возможны, если договором ипотеки предусмотрено иное, но в типовых договорах такие исключения встречаются редко. Поскольку вы оба солидарные заёмщики и залогодатели, любое изменение состава собственников или порядка исполнения обязательств по кредиту затронет права банка. Поэтому без его согласия вы не сможете переоформить квартиру на мужа, равно как и снять обременение с вашей доли до полного погашения кредита.
- Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
— Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 37
Далее, сам факт нахождения квартиры в ипотеке закреплён статьёй 77 указанного закона: жилое помещение, приобретённое с использованием кредитных средств банка, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки.
- Жилое помещение, приобретенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости.
— Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 77
При отчуждении заложенного имущества с согласия банка происходит замена залогодателя. Согласно статье 38 Закона об ипотеке, лицо, которое приобрело заложенное имущество в результате его отчуждения, становится на место залогодателя и несёт все его обязанности по договору об ипотеке. Это означает, что если вы передадите свою долю мужу (или он выкупит её), то он станет единственным залогодателем и будет обязан исполнять кредитные обязательства в полном объёме, а вы освободитесь от ответственности перед банком — но только при условии, что банк даст на это согласие и подпишет соответствующее изменение договора.
- Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения ... становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем. Новый залогодатель может быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей лишь по соглашению с залогодержателем.
— Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 38
Для обеспечения исполнения обязательства мужа по выплате вам компенсации за долю в соглашении о разделе имущества можно предусмотреть способы обеспечения, предусмотренные Гражданским кодексом. Статья 329 ГК РФ даёт открытый перечень таких способов, включая неустойку, задаток, обеспечительный платёж и другие. Наиболее практичным будет установление неустойки за просрочку выплаты (ст. 330 ГК РФ). Вы можете определить размер неустойки (например, 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки) — это стимулирует мужа выплатить деньги вовремя.
- Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 329
Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 330
Вы также можете рассмотреть задаток (ст. 380 ГК РФ). Если муж передаст вам задаток в счёт будущего платежа, то при его отказе от сделки вы сможете оставить задаток себе, а при вашем отказе — вернуть его в двойном размере. Однако задаток требует письменной формы соглашения и чёткого указания, что сумма является именно задатком, иначе она будет считаться авансом (п. 3 ст. 380 ГК РФ).
- Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 380
- Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 380
- В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 380
Наконец, общее правило об исполнении обязательств (ст. 309 ГК РФ) закрепляет, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства. Это значит, что условия вашего соглашения (сроки выплаты, порядок переоформления) становятся обязательными для мужа, и в случае их нарушения вы сможете требовать исполнения в судебном порядке.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 309
Что касается последовательности действий: наиболее разумный путь — сначала обратиться в банк для получения принципиального согласия на изменение состава заёмщиков (или на выдел доли с последующим переходом прав). Без этого нотариальное соглашение о разделе будет действительно, но не сможет быть исполнено в части перехода права собственности и снятия обременения, так как регистрация перехода права без согласия залогодержателя будет невозможна (ст. 37 Закона об ипотеке). После получения устного или письменного одобрения банка (даже в виде списка необходимых документов) следует заключить нотариальное соглашение о разделе имущества (ст. 38 СК РФ) и одновременно — дополнительное соглашение к кредитному договору, изменяющее условия о заёмщиках. Затем на основании этих документов регистрируется переход права собственности в Росреестре, и ипотека переоформляется на одного мужа. В соглашении можно предусмотреть, что муж обязан выплатить вам компенсацию до или одновременно с государственной регистрацией — и обеспечить эту обязанность неустойкой.
