- Раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов... 2. Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено.
— Семейный кодекс Российской Федерации, ст. 38
- Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу ... лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
— Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 37
- Жилое помещение, приобретенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости.
— Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 77
При отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать: признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации; досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.
— Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 39
Альтернатива – брачный договор. Статья 40 СК РФ позволяет супругам заключить брачный договор в любое время в период брака, в том числе и после приобретения квартиры. Статья 42 СК РФ дает право изменить режим совместной собственности: можно установить, что квартира переходит в личную собственность жены. Брачный договор также должен быть нотариально удостоверен (ст. 41 СК РФ). Поскольку брачный договор изменяет режим имущества, он также затрагивает права банка: передача квартиры одному супругу является переменой лица в залоговом обязательстве. Статья 38 ФЗ об ипотеке предусматривает, что лицо, к которому переходит заложенное имущество, становится на место залогодателя и несет все обязанности по договору ипотеки. Это происходит автоматически, но с согласия банка или без него – зависит от условий кредитного договора. Однако статья 37 ФЗ об ипотеке требует согласия залогодержателя на отчуждение, а брачный договор – это также способ отчуждения. Поэтому риск оспаривания сохраняется, если банк не даст согласия. В то же время, если вы договоритесь с мужем и банком о реструктуризации долга (оформлении жены как единственного заемщика), банк может дать согласие на изменение режима.
Брачным договором признается соглашение лиц, вступающих в брак, или соглашение супругов, определяющее имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) в случае его расторжения.
— Семейный кодекс Российской Федерации, ст. 40
- Брачным договором супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности (статья 34 настоящего Кодекса), установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов.
— Семейный кодекс Российской Федерации, ст. 42
- Брачный договор может быть заключен как до государственной регистрации заключения брака, так и в любое время в период брака.
— Семейный кодекс Российской Федерации, ст. 41
- Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения ... становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке.
— Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 38
Риски оспаривания обоих инструментов. Основания для признания недействительными соглашения о разделе и брачного договора содержатся в статье 44 СК РФ и в общих нормах ГК РФ. Статья 44 СК РФ устанавливает, что брачный договор может быть признан недействительным по основаниям ГК РФ (ст. 166-168 ГК РФ), а также если условия ставят одного из супругов в крайне неблагоприятное положение. Для соглашения о разделе аналогичные основания следуют из статьи 38 СК РФ (как сделка, подлежащая нотариальному удостоверению) и общих норм ГК РФ о недействительности. Поскольку ваш муж добровольно отказывается от доли, это может быть расценено как дарение, что в силу статьи 572 ГК РФ между супругами допускается, но при наличии ипотечного обременения возникает риск, что такая сделка нарушает права банка. Статья 168 ГК РФ (п. 2) говорит, что сделка, нарушающая требования закона и посягающая на права третьих лиц, ничтожна. Отсутствие согласия банка может сделать сделку ничтожной в части перехода права на квартиру.
- Брачный договор может быть признан судом недействительным полностью или частично по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом Российской Федерации для недействительности сделок. 2. Суд может также признать брачный договор недействительным полностью или частично по требованию одного из супругов, если условия договора ставят этого супруга в крайне неблагоприятное положение.
— Семейный кодекс Российской Федерации, ст. 44
- Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 168
- Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 167
Возможность не указывать квартиру в иске о разводе. Вы вправе не включать вопрос о разделе квартиры в исковое заявление о расторжении брака. Согласно статье 38 СК РФ, раздел может быть произведен как во время брака, так и после расторжения. Если суд расторгнет брак, не решив вопрос с квартирой, она останется в совместной собственности. После развода вы сможете в любой момент заключить нотариальное соглашение о разделе или обратиться в суд. Однако такой подход оставляет правовую неопределенность: муж может передумать, умереть (тогда его наследники будут претендовать на долю), или возникнут долги, на которые будет обращено взыскание. Кроме того, без согласия банка вы не сможете зарегистрировать переход права, и квартира продолжит оставаться в общей собственности с обременением. Поэтому юридически закрепить передачу квартиры таким образом не получится – просто откладывается решение.
Минимизация рисков. Самый надежный способ – получить согласие банка на изменение состава заемщиков и снятие обременения или на рефинансирование ипотеки на жену. После одобрения банка можно заключить нотариальное соглашение о разделе имущества (или брачный договор) и зарегистрировать переход права в Росреестре. Тогда основания для оспаривания по статье 168 ГК РФ (нарушение прав третьего лица) отпадут, и сделка станет стабильной. Если банк отказывается, остаётся вариант продажи квартиры с погашением долга и разделом выручки, но это противоречит вашему желанию оставить квартиру.
Таким образом, соглашение о разделе имущества с предварительным получением согласия банка является оптимальным способом. Брачный договор также возможен, но требует тех же действий с банком. Не указывать квартиру в иске – рискованно, так как не даёт юридической фиксации.
