Правомерно ли указывать купленную в браке квартиру в соглашении о разделе имущества после расторжения брака, если договор купли-продажи заключен до развода

Квартира, купленная в браке, — совместная собственность супругов независимо от того, на кого оформлена

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. 2. К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. 3. Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.
— п. 1, 2 ст. 34 СК РФ

Квартира приобретена в период брака, значит, она — совместная собственность супругов. Это центральный факт: режим определяется законом (общим режимом совместной собственности), а не тем, на чьё имя она оформлена в ЕГРН или кто указан покупателем в первичном возмездном договоре. Норму дублирует и ГК:

Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если брачным договором между ними не установлен иной режим этого имущества. (В редакции Федерального закона от 19.07.2018 № 217-ФЗ) 2. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также полученное одним из супругов во время брака в дар или в порядке наследования, является его собственностью. Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и т.п.), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши, хотя и приобретенные во время брака за счет общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался. Имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в течение брака за счет общего имущества супругов или личного имущества другого супруга были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и т.п.). Настоящее правило не применяется, если брачным договором между супругами предусмотрено иное. (В редакции федеральных законов от 30.12.2015 № 457-ФЗ, от 19.07.2018 № 217-ФЗ) Исключительное право на результат интеллектуальной деятельности, принадлежащее автору такого результата (статья 1228), не входит в общее имущество супругов. Однако доходы, полученные от использования такого результата, являются совместной собственностью супругов, если брачным договором между ними не предусмотрено иное.
— п. 1 ст. 256 ГК РФ

Итак, по закону квартира принадлежит обоим супругам в равной доле, пока не установлен иной режим — в том числе пока не произведён раздел. Оформление квартиры на одного из супругов или «перепродажа» между супругами сами по себе режим совместной собственности не меняют.

По обязательствам одного из супругов взыскание может быть обращено лишь на имущество этого супруга. При недостаточности этого имущества кредитор вправе требовать выдела доли супруга-должника, которая причиталась бы супругу-должнику при разделе общего имущества супругов, для обращения на нее взыскания. 2. Взыскание обращается на общее имущество супругов по общим обязательствам супругов, а также по обязательствам одного из супругов, если судом установлено, что все, полученное по обязательствам одним из супругов, было использовано на нужды семьи. При недостаточности этого имущества супруги несут по указанным обязательствам солидарную ответственность имуществом каждого из них. Если приговором суда установлено, что общее имущество супругов было приобретено или увеличено за счет средств, полученных одним из супругов преступным путем, взыскание может быть обращено соответственно на общее имущество супругов или на его часть. 3. Ответственность супругов за вред, причиненный их несовершеннолетними детьми, определяется гражданским законодательством. Обращение взыскания на имущество супругов при возмещении ими вреда, причиненного их несовершеннолетними детьми, производится в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи.
— п. 1 ст. 45 СК РФ
Раздел общего имущества возможен и после расторжения брака, при этом в силу п. 1 ст. 39 СК РФ доли супругов при разделе признаются равными, если иное не предусмотрено договором между ними (цитата приведена ниже). Поэтому по умолчанию и муж, и жена имеют по 1/2 доли в квартире.

При разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами. 2. Суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей и (или) исходя из заслуживающего внимания интереса одного из супругов, в частности, в случаях, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или совершал недобросовестные действия, которые привели к уменьшению общего имущества супругов, в том числе совершал без необходимого в силу пункта 3 статьи 35 настоящего Кодекса согласия другого супруга на невыгодных условиях такие сделки по отчуждению общего имущества супругов, к которым судом не были применены последствия их недействительности по требованию другого супруга . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ) 3. Общие долги супругов при разделе общего имущества супругов распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям. ГЛАВА 8. ДОГОВОРНЫЙ РЕЖИМ ИМУЩЕСТВА СУПРУГОВ
— п. 1 ст. 39 СК РФ

Вывод по вопросу: квартира, купленная в браке, является совместной собственностью обоих супругов (по 1/2 доли). Тот факт, что она оформлена на мужа, или заключённый между ними ДКП, режим совместной собственности сам по себе не отменяют.

ДКП между супругами не изменяет режим; правомерное основание перехода к жене — нотариальное соглашение о разделе

Действительным юридическим инструментом, которым супруги после развода вправе «отдать» общую квартиру целиком жене, является соглашение о разделе общего имущества. Оно обязательно должно быть нотариально удостоверено:

Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) 3. В случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке. При разделе общего имущества супругов суд по требованию супругов определяет, какое имущество подлежит передаче каждому из супругов. В случае, если одному из супругов передается имущество, стоимость которого превышает причитающуюся ему долю, другому супругу может быть присуждена соответствующая денежная или иная компенсация. 4. Суд может признать имущество, нажитое каждым из супругов в период их раздельного проживания при прекращении семейных отношений, собственностью каждого из них. 5. Вещи, приобретенные исключительно для удовлетворения потребностей несовершеннолетних детей (одежда, обувь, школьные и спортивные принадлежности, музыкальные инструменты, детская библиотека и другие), разделу не подлежат и передаются без компенсации тому из супругов, с которым проживают дети. Вклады, внесенные супругами за счет общего имущества супругов на имя их общих несовершеннолетних детей, считаются принадлежащими этим детям и не учитываются при разделе общего имущества супругов. 6.
— п. 2 ст. 38 СК РФ

Поскольку брак расторгнут 15 мая, а соглашение заключается 10 июня (после развода), раздел по соглашению допустим — закон прямо предусматривает раздел как в период брака, так и после его расторжения. Форма — обязательное нотариальное удостоверение; без него соглашение не повлечёт правовых последствий.

В отличие от соглашения о разделе, ДКП от 20.04, по которому муж «продал» жене квартиру, является юридически избыточным и не меняющим режим. Сделка по отчуждению объекта, находящегося в совместной собственности, одним из сособственников не выводит этот объект из общей совместной собственности, поскольку продавец (муж) не обладал единоличным правом. Для распоряжения имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, закон требует нотариально удостоверенного согласия другого супруга:

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ)
— п. 3 ст. 35 СК РФ

Между супругами согласие «самого себя» на покупку формально не требуется в смысле ст. 35 СК РФ (другая сторона — сам супруг), но это не устраняет главного: ДКП не является тем основанием, которое переводит квартиру из общего имущества в личную собственность жены. Её единоличное право возникнет только из соглашения о разделе, на основании которого и будет зарегистрирован переход права:

Государственная регистрация права общей совместной собственности на недвижимое имущество осуществляется на основании заявления одного из участников совместной собственности, если законодательством Российской Федерации либо соглашением между участниками совместной собственности не предусмотрено иное. 4. При продаже на основании сделки, совершенной в простой письменной форме, доли в праве общей собственности лицу, не являющемуся участником общей долевой собственности, к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, подтверждающие: 1) либо извещение продавцом доли в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее, за исключением случая, указанного в части 4 1 настоящей статьи; 2) либо отказ остальных участников долевой собственности от реализации преимущественного права покупки доли, оформленный в соответствии с законодательством Российской Федерации. В этом случае государственная регистрация перехода доли в праве общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с даты извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю, и представление документов, подтверждающих указанное в настоящей части извещение, на государственную регистрацию прав не требуется. (Часть в редакции Федерального закона от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 4 1 .
— ч. 3 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ

Вывод по вопросу: правомерным и достаточным основанием перехода квартиры в собственность жены является именно нотариально удостоверенное соглашение о разделе общего имущества от 10.06. ДКП между супругами сам по себе режим не изменяет, юридической необходимости в нём нет.

Риски признания ДКП мнимой/притворной сделкой и оспаривания раздела кредиторами

Опасение, что ДКП сочтут «попыткой скрыть совместное имущество», имеет реальное правовое основание. Сделка, совершённая «для вида», без намерения создать правовые последствия (например, деньги по ДКП фактически не передавались, а цель — лишь переоформить квартиру), ничтожна; сделка, прикрывающая другую (например, фактически безвозмездную передачу — дарение), также ничтожна:

Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. 2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 171. Недействительность сделки, совершенной гражданином, признанным недееспособным 1. Ничтожна сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства. Каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Дееспособная сторона обязана, кроме того, возместить другой стороне понесенный ею реальный ущерб, если дееспособная сторона знала или должна была знать о недееспособности другой стороны. 2. В интересах гражданина, признанного недееспособным вследствие психического расстройства, совершенная им сделка может быть по требованию его опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде этого гражданина. Статья 172. Недействительность сделки, совершенной несовершеннолетним, не достигшим четырнадцати лет 1. Ничтожна сделка, совершенная несовершеннолетним, не достигшим четырнадцати лет (малолетним).
— п. 1, 2 ст. 170 ГК РФ

Ключевой фактор риска — реально ли исполнялся ДКП: передавались ли по нему деньги (цена и порядок расчётов прописаны в договоре). Если расчёты не производились и совершение договора свелось лишь к оформлению бумаг с целью закрепить квартиру за женой, суд может квалифицировать сделку как мнимую (п. 1 ст. 170 ГК РФ) либо как притворную, прикрывающую безвозмездную передачу (п. 2 ст. 170 ГК РФ). Поскольку для достоверной передачи права на недвижимость между супругами достаточно нотариального соглашения о разделе, самостоятельный ДКП с неисполненными расчётами лишён деловой цели и повышает риск такой квалификации.

Второй пласт риска — интересы кредиторов. Если у мужа (или обоих супругов) имеются неисполненные обязательства, раздел имущества в пользу жены может быть оспорен как вывод активов:

По обязательствам одного из супругов взыскание может быть обращено лишь на имущество этого супруга. При недостаточности этого имущества кредитор вправе требовать выдела доли супруга-должника, которая причиталась бы супругу-должнику при разделе общего имущества супругов, для обращения на нее взыскания. 2. Взыскание обращается на общее имущество супругов по общим обязательствам супругов, а также по обязательствам одного из супругов, если судом установлено, что все, полученное по обязательствам одним из супругов, было использовано на нужды семьи. При недостаточности этого имущества супруги несут по указанным обязательствам солидарную ответственность имуществом каждого из них. Если приговором суда установлено, что общее имущество супругов было приобретено или увеличено за счет средств, полученных одним из супругов преступным путем, взыскание может быть обращено соответственно на общее имущество супругов или на его часть. 3. Ответственность супругов за вред, причиненный их несовершеннолетними детьми, определяется гражданским законодательством. Обращение взыскания на имущество супругов при возмещении ими вреда, причиненного их несовершеннолетними детьми, производится в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи.
— п. 1 ст. 45 СК РФ

Кроме того, раздел имущества в ситуации образовавшейся задолженности может быть оценён через правила об оспаривании сделок, направленных на уклонение от обращения взыскания (ст. 45 СК РФ — кредитор вправе требовать выдела доли супруга-должника). Ст. 46 СК РФ устанавливает гарантии кредиторов при изменении режима имущества супругов (эта норма прямо касается брачного договора, но отражает общий принцип защиты кредиторов):

Супруг обязан уведомлять своего кредитора (кредиторов) о заключении, об изменении или о расторжении брачного договора. При невыполнении этой обязанности супруг отвечает по своим обязательствам независимо от содержания брачного договора. 2. Кредитор (кредиторы) супруга-должника вправе требовать изменения условий или расторжения заключенного между ними договора в связи с существенно изменившимися обстоятельствами в порядке, установленном статьями 451 - 453 Гражданского кодекса Российской Федерации . РАЗДЕЛ IV. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ РОДИТЕЛЕЙ И ДЕТЕЙ ГЛАВА 10. УСТАНОВЛЕНИЕ ПРОИСХОЖДЕНИЯ ДЕТЕЙ
— ст. 46 СК РФ, п. 1

Вывод по вопросу: риски квалификации ДКП как мнимой/притворной сделки реально существуют, прежде всего если расчёты по нему фактически не исполнялись. Если у супругов нет долгов, соглашение о разделе является правомерным способом; если же имеются кредиторы, любое перераспределение квартиры целиком в пользу жены (и ДКП, и соглашение о разделе) может быть оспорено как вывод имущества от обращения взыскания.

Срок исковой давности и практические последствия для регистрации права

Раздел после расторжения брака не ограничен сроком обращения к нотариусу, однако судебная защита права на раздел имеет трёхлетнюю исковую давность, отсчитываемую с момента, когда супруг узнал о нарушении своего права:

К требованиям супругов о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, применяется трехлетний срок исковой давности.
— п. 7 ст. 38 СК РФ

Для текущей ситуации это означает, что заключить и зарегистрировать соглашение о разделе от 10.06 можно и после фактической даты расторжения брака; препятствий по срокам нет. Важно лишь удостоверить соглашение у нотариуса (п. 2 ст. 38 СК РФ, процитирован выше) и подать документы на регистрацию. Регистрация права общей совместной собственности после раздела по соглашению производится в Росреестре по заявлению; при оформлении соглашения о разделе нотариус, как правило, сам инициирует регистрацию (ч. 3 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ, приведена выше — общий порядок регистрации по заявлению участника).

Вывод по вопросу: препятствий по срокам для оформления соглашения о разделе после развода нет — трёхлетняя исковая давность (п. 7 ст. 38 СК РФ) касается судебного порядка и отсчитывается с момента, когда супруг узнал о нарушении права. Само соглашение от 10.06 должно быть нотариально удостоверено.

Рекомендуемая конструкция: вместо ДКП — только нотариальное соглашение о разделе

Совокупность процитированных норм показывает, что для достижения цели (квартира в единоличной собственности жены) ДКП между супругами избыточен и даже вреден. Законный путь:

1. Квартира куплена в браке — это совместная собственность обоих (ст. 34 СК РФ, п. 1 ст. 256 ГК РФ). Переоформить её на жену напрямую через ДКП возмездно нельзя в правовом смысле — муж не единственный собственник, чтобы «продать» объект целиком.
2. Действующее основание перехода всей квартиры к жене — нотариально удостоверенное соглашение о разделе общего имущества (п. 2 ст. 38 СК РФ). Именно оно определяет, что квартира переходит в единоличную собственность жены, и именно оно (а не ДКП) представляется в Росреестр для регистрации права.
3. ДКП от 20.04 при этом создаёт три риска: (а) правовой шум — две противоречащие друг другу конструкции для одного объекта; (б) квалификацию как мнимой/притворной сделки, если деньги не передавались (ст. 170 ГК РФ); (в) усиление подозрений в выводе имущества от кредиторов, если последние имеются (ст. 45, 46 СК РФ).

Рекомендация: не опираться на ДКП как на правовое основание, оформить и зарегистрировать соглашение о разделе; ДКП либо не использовать, либо лишь отразить в соглашении как промежуточный документ (без утверждения, что он сам по себе переводит право). Если расчёты по ДКП действительно не исполнялись — существует заметный риск признания сделки недействительной (ничтожной) по ст. 170 ГК РФ.

Вывод: правомерные действия — заключить нотариально удостоверенное соглашение о разделе (10.06), которым квартира переходит к жене, и зарегистрировать переход права на его основании. ДКП между супругами от 20.04 сам по себе режим не изменяет, юридически не нужен и создаёт риски мнимой/притворной сделки, особенно при фактически не исполненных расчётах.

Налоговые последствия (НДФЛ) при передаче квартиры жене по соглашению о разделе

При разделе общего имущества супругов путём нотариального соглашения (п. 2 ст. 38 СК РФ) никакого НДФЛ у получающего супруга не возникает. Квартира изначально принадлежала обоим в силу совместной собственности (ст. 34 СК РФ), и соглашение лишь определяет, кому она переходит при разделе — это не сделка купли-продажи в налоговом смысле и не получение дохода. Более того, п. 18.1 ст. 217 НК РФ прямо исключает из налогооблагаемого дохода «доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения», а также доходы, полученные в результате раздела общего имущества супругов, в пределах стоимости доли, причитающейся супругу.

Напротив, если бы ДКП между супругами рассматривался как самостоятельная возмездная сделка купли-продажи, у жены формально мог бы возникнуть вопрос о необходимости налогового декларирования (она — покупатель, расходы не декларируются; но у мужа — продавца — теоретически могло бы возникнуть право на вычет). На практике налоговики признают передачу по соглашению о разделе освобождённой от НДФЛ операцией.

Вывод: ни у мужа, ни у жены НДФЛ при разделе квартиры по нотариальному соглашению не возникает. Привязка к ДКП лишь запутывает налоговые последствия.

Последствия неисполнения расчётов по ДКП: мнимость и притворность (ст. 170 ГК РФ)

Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. 2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 171. Недействительность сделки, совершенной гражданином, признанным недееспособным 1. Ничтожна сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства. Каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Дееспособная сторона обязана, кроме того, возместить другой стороне понесенный ею реальный ущерб, если дееспособная сторона знала или должна была знать о недееспособности другой стороны. 2. В интересах гражданина, признанного недееспособным вследствие психического расстройства, совершенная им сделка может быть по требованию его опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде этого гражданина. Статья 172. Недействительность сделки, совершенной несовершеннолетним, не достигшим четырнадцати лет 1. Ничтожна сделка, совершенная несовершеннолетним, не достигшим четырнадцати лет (малолетним).
— п. 1, 2 ст. 170 ГК РФ

Применительно к вашей ситуации: если цена и порядок расчётов прописаны в ДКП, но фактически деньги не передавались (муж не получал оплату), сделка совершена «лишь для вида» — создать видимость продажи, хотя стороны не намеревались породить реальные расчётные последствия. Это классическая мнимая сделка по п. 1 ст. 170 ГК РФ, которая ничтожна. Если же стороны имели в виду безвозмездную передачу (дарение), но оформили её как куплю-продажу, налицо притворная сделка по п. 2 ст. 170 ГК РФ — также ничтожна.

Важно: ничтожность мнимой/притворной сделки означает, что она не порождает правовых последствий с момента совершения. Поэтому полагаться на ДКП как на основание права жены на квартиру небезопасно — если впоследствии суд установит мнимость, право жены потеряет одно из двух формальных оснований, а аннулирование ДКП может создать правовую неопределённость. Соглашение о разделе, напротив, — самостоятельное и достаточное правовое основание, для которого не требуется доказывать исполнение денежных обязательств.

Вывод: если расчёты по ДКП не исполнены, сделка рискует быть признана ничтожной по ст. 170 ГК РФ. В сочетании с соглашением о разделе это создаёт избыточное правовое поле: достаточно одного соглашения. Рекомендуется исключить ДКП из цепочки документов либо прямо отразить в соглашении о разделе, что ДКП не является правовым основанием перехода права, а лишь фиксирует намерение.