Как оформить квартиру в счёт алиментов и долга, чтобы не потерять жильё и не остаться без выплат: нотариальное соглашение, мировое соглашение или суд

Можно ли заменить алименты передачей квартиры и в какой форме оформить соглашение

Закон прямо допускает, что алименты уплачиваются не только деньгами, но и путём предоставления имущества — это ключ к вашей схеме. Это означает, что сама по себе идея «отдать квартиру в счёт алиментов» законна, но только при правильной форме сделки.

Алименты могут уплачиваться в долях к заработку и (или) иному доходу лица, обязанного уплачивать алименты; в твердой денежной сумме, уплачиваемой периодически; в твердой денежной сумме, уплачиваемой единовременно; путем предоставления имущества, а также иными способами, относительно которых достигнуто соглашение. В соглашении об уплате алиментов может быть предусмотрено сочетание различных способов уплаты алиментов.
— п. 2 ст. 104 СК РФ

Раз алименты могут передаваться имуществом, квартиру можно оформить именно как исполнение алиментной обязанности, а не как «просто дарение». Однако форма строго обязательна: соглашение об уплате алиментов заключается письменно и подлежит нотариальному удостоверению, а без нотариуса оно ничтожно.

Соглашение об уплате алиментов заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению. Несоблюдение установленной законом формы соглашения об уплате алиментов влечет за собой последствия, предусмотренные пунктом 3 статьи 163 Гражданского кодекса Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 13.07.2015 № 240-ФЗ) 2. Нотариально удостоверенное соглашение об уплате алиментов имеет силу исполнительного листа.
— п. 1, 2 ст. 100 СК РФ

Соглашение об уплате алиментов — это именно тот документ, который связывает бывшего мужа, вас и приставов: оно имеет силу исполнительного листа. Значит, правильный путь — не отдельный договор дарения «в никуда», а нотариальное соглашение об уплате алиментов, в котором условием передачи квартиры закрывается и текущая обязанность, и задолженность.

Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 164. Государственная регистрация сделок 1. В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. 2. Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 165. Последствия уклонения от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки 1. Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется. 2. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. 3.
— п. 3 ст. 163 ГК РФ

Вывод: заменить алименты передачей квартиры законом не запрещено (п. 2 ст. 104 СК РФ), но оформить это надо не «договором дарения» и не простой распиской, а нотариально удостоверенным соглашением об уплате алиментов — только тогда оно будет иметь силу исполнительного листа и только тогда нотариус проверит законность сделки.

Можно ли соглашением «простить» долг и отказаться от будущих алиментов на ребёнка

Здесь главный риск вашей схемы. Простить долг по алиментам на несовершеннолетнего соглашением сторон нельзя — закон прямо делает для этого исключение: освобождение от задолженности по взаимному согласию сторон возможно, «за исключением случаев уплаты алиментов на несовершеннолетних детей».

Освобождение от уплаты задолженности по алиментам и (или) задолженности по уплате неустойки за несвоевременную уплату алиментов (Наименование в редакции Федерального закона от 29.07.2018 № 224-ФЗ) 1. Освобождение от уплаты задолженности по алиментам и (или) задолженности по уплате неустойки за несвоевременную уплату алиментов или уменьшение задолженности по алиментам и (или) задолженности по уплате неустойки за несвоевременную уплату алиментов при уплате алиментов по соглашению сторон возможно по взаимному согласию сторон, за исключением случаев уплаты алиментов на несовершеннолетних детей. (В редакции Федерального закона от 29.07.2018 № 224-ФЗ) 2. Суд вправе по иску лица, обязанного уплачивать алименты, освободить его полностью или частично от уплаты задолженности по алиментам и (или) задолженности по уплате неустойки за несвоевременную уплату алиментов, если установит, что неуплата алиментов и (или) неустойки за несвоевременную уплату алиментов имела место в связи с болезнью этого лица или по другим уважительным причинам и его материальное и семейное положение не дает возможности погасить образовавшуюся задолженность по алиментам и (или) задолженность по уплате неустойки за несвоевременную уплату алиментов. (В редакции Федерального закона от 29.07.2018 № 224-ФЗ)
— п. 1 ст. 114 СК РФ

То есть пункт «долг мне спишешь» в соглашении, подписанный только вами и бывшим мужем, юридически не работает применительно к ребёнку. Это подтверждается и запретом зачёта: алименты не могут быть погашены встречными требованиями.

Алименты не могут быть зачтены другими встречными требованиями. 2. Выплаченные суммы алиментов не могут быть истребованы обратно, за исключением случаев: отмены решения суда о взыскании алиментов в связи с сообщением получателем алиментов ложных сведений или в связи с представлением им подложных документов; признания соглашения об уплате алиментов недействительным вследствие заключения его под влиянием обмана, угроз или насилия со стороны получателя алиментов; установления приговором суда факта подделки решения суда, соглашения об уплате алиментов или исполнительного листа, на основании которых уплачивались алименты. 3. Если действия, перечисленные в пункте 2 настоящей статьи, совершены представителем несовершеннолетнего ребенка или совершеннолетнего недееспособного получателя алиментов, обратное взыскание алиментов не производится, а суммы выплаченных алиментов взыскиваются с виновного представителя по иску лица, обязанного уплачивать алименты.
— п. 1 ст. 116 СК РФ

Алименты — это право самого ребёнка, а не только ваше: ребёнок имеет право на содержание от родителей, а родители обязаны его содержать; вы распоряжаетесь суммами алиментов, но не вправе отказаться от них в ущерб ребёнку. Любое соглашение, существенно нарушающее интересы несовершеннолетнего (в том числе занижающее размер алиментов), может быть признано недействительным по иску органа опеки или прокурора.

Ребенок имеет право на получение содержания от своих родителей и других членов семьи в порядке и в размерах, которые установлены разделом V настоящего Кодекса. 2. Суммы, причитающиеся ребенку в качестве алиментов, пенсий, пособий, поступают в распоряжение родителей (лиц, их заменяющих) и расходуются ими на содержание, воспитание и образование ребенка. Суд по требованию родителя, обязанного уплачивать алименты на несовершеннолетних детей, вправе вынести решение о перечислении не более пятидесяти процентов сумм алиментов, подлежащих выплате, на счета, открытые на имя несовершеннолетних детей в банках. 3. Ребенок имеет право собственности на доходы, полученные им, имущество, полученное им в дар или в порядке наследования, а также на любое другое имущество, приобретенное на средства ребенка. Право ребенка на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом определяется статьями 26 и 28 Гражданского кодекса Российской Федерации . При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 Гражданского кодекса Российской Федерации ). 4. Ребенок не имеет права собственности на имущество родителей, родители не имеют права собственности на имущество ребенка. Дети и родители, проживающие совместно, могут владеть и пользоваться имуществом друг друга по взаимному согласию. 5.
— п. 1 ст. 60 СК РФ

Если предусмотренные соглашением об уплате алиментов условия предоставления содержания несовершеннолетнему ребенку или совершеннолетнему недееспособному члену семьи существенно нарушают их интересы, в частности в случае несоблюдения требований пункта 2 статьи 103 настоящего Кодекса, такое соглашение может быть признано недействительным в судебном порядке по требованию законного представителя несовершеннолетнего ребенка или совершеннолетнего недееспособного члена семьи, а также органа опеки и попечительства или прокурора.
— ст. 102 СК РФ

Вывод: оформить «полное прощение» долга и отказ от алиментов на дочь одним соглашением с бывшим мужем нельзя — органы опеки или прокурор вправе оспорить такое соглашение (ст. 102 СК РФ). Как минимум размер алиментов по соглашению не может быть ниже того, что ребёнок получал бы по суду (п. 2 ст. 103 СК РФ), а долг в части, приходящейся на ребёнка, соглашением сторон не прощается — освободить от него может только суд (п. 2 ст. 114 СК РФ) либо фактическое исполнение.

Как закрыть долг перед приставами и как учитывается передача квартиры

Приставы учитывают не ваши договорённости, а исполнение требований исполнительного документа. Исполнительное производство оканчивается фактическим исполнением требований либо по заявлению взыскателя об окончании производства — по деньгам это видно приставу прямо из платежей.

1. фактического исполнения требований, содержащихся в исполнительном документе; 2) фактического исполнения за счет одного или нескольких должников требования о солидарном взыскании, содержащегося в исполнительных документах, объединенных в сводное исполнительное производство; 3) извещения взыскателя о невозможности взыскания по исполнительному документу в случаях, предусмотренных статьей 46 настоящего Федерального закона; (В редакции Федерального закона от 21.12.2021 № 417-ФЗ ) 4) возвращения исполнительного документа по требованию суда, другого органа или должностного лица, выдавших исполнительный документ; 5) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 03.12.2011 № 389-ФЗ ) 6) ликвидации должника-организации и направления исполнительного документа в ликвидационную комиссию (ликвидатору), за исключением исполнительных документов, указанных в части 4 статьи 96 настоящего Федерального закона; 7) признания должника банкротом и направления исполнительного документа арбитражному управляющему, за исключением исполнительных документов, указанных в части 4 статьи 69 1 и части 4 статьи 96 настоящего Федерального закона; (В редакции Федерального закона от 29.06.2015 № 154-ФЗ ) 7 1 ) включения сведений о завершении процедуры внесудебного банкротства гражданина в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве в части исполнения исполнительных документов по требованиям, указанным должником-гражданином в заявлении о признании его банкротом во внесудебном порядке.
   — п. 1 ч. 1 ст. 47 ФЗ № 229-ФЗ

1. подачи взыскателем заявления об окончании исполнительного производства. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 21.12.2021 № 417-ФЗ ) 1 1 . В случаях, установленных пунктами 1 и 2 части 1 настоящей статьи, постановление об окончании исполнительного производства выносится в течение трех дней со дня поступления из Государственной информационной системы о государственных и муниципальных платежах информации об уплате должником задолженности в полном объеме в Федеральную службу судебных приставов либо перечисления денежных средств взыскателю в порядке, установленном статьей 110 настоящего Федерального закона. (Дополнение частью - Федеральный закон от 21.12.2021 № 417-ФЗ ) (В редакции Федерального закона от 24.06.2023 № 263-ФЗ ) 1 2 . В случае, установленном пунктом 4 части 1 статьи 46 настоящего Федерального закона, постановление об окончании исполнительного производства или постановление об окончании исполнительного производства и о возвращении взыскателю исполнительного документа выносится в течение трех дней со дня утверждения старшим судебным приставом или его заместителем акта о наличии обстоятельств, в соответствии с которыми взыскание по исполнительному документу невозможно. (Дополнение частью - Федеральный закон от 24.06.2023 № 263-ФЗ ) 2. В исполнительном документе, изготовленном на бумажном носителе, судебный пристав-исполнитель делает отметку о полном исполнении требования исполнительного документа или указывает часть, в которой это требование исполнено.
   — п. 10 ч. 1 ст. 47 ФЗ № 229-ФЗ

Поскольку размер долга определяет сам пристав, при передаче квартиры всё упирается в денежную оценку: пристав зачтёт передачу имущества только если она документально оценена и подтверждена как исполнение.

Размер задолженности по алиментам определяется в постановлении судебного пристава-исполнителя о расчете и взыскании задолженности по алиментам исходя из размера алиментов, установленного судебным актом или соглашением об уплате алиментов. (В редакции Федерального закона от 14.11.2017 № 321-ФЗ) 3. Размер задолженности по алиментам, уплачиваемым на несовершеннолетних детей в долях к заработку должника, определяется исходя из заработка и иного дохода должника за период, в течение которого взыскание алиментов не производилось. Если должник в этот период не работал либо не были представлены документы о его доходах за этот период, то задолженность по алиментам определяется исходя из размера средней заработной платы в Российской Федерации на момент взыскания задолженности. 4. В случае, когда определенный судебным приставом-исполнителем размер задолженности по алиментам нарушает интересы одной из сторон исполнительного производства, сторона, интересы которой нарушены, вправе обратиться в суд с иском об определении размера задолженности. 5. Исполнительский сбор за неуплату алиментов исчисляется и взыскивается с суммы каждой задолженности в отдельности. 6. В случае злостного уклонения от уплаты алиментов должник может быть привлечен к уголовной ответственности в соответствии с законодательством Российской Федерации. Глава 12. Взыскание штрафа, назначенного в качестве наказания за совершение преступления.
— ч. 2 ст. 102 ФЗ № 229-ФЗ

Если ваши интересы как взыскателя нарушены размером задолженности, вы вправе оспорить его через суд — спор об определении размера задолженности рассматривает районный суд.

В случае, когда определенный судебным приставом-исполнителем размер задолженности по алиментам нарушает интересы одной из сторон исполнительного производства, сторона, интересы которой нарушены, вправе обратиться в суд с иском об определении размера задолженности. 5. Исполнительский сбор за неуплату алиментов исчисляется и взыскивается с суммы каждой задолженности в отдельности. 6. В случае злостного уклонения от уплаты алиментов должник может быть привлечен к уголовной ответственности в соответствии с законодательством Российской Федерации. Глава 12. Взыскание штрафа, назначенного в качестве наказания за совершение преступления. Порядок исполнения исполнительного документа о конфискации имущества и исполнительного документа об уплате судебного штрафа, назначенного в качестве меры уголовно-правового характера (Наименование в редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 326-ФЗ)
— ч. 4 ст. 102 ФЗ № 229-ФЗ

Есть и второй, более надёжный путь перед приставами: заключить мировое соглашение в рамках судебного дела и добиться его утверждения судом — тогда исполнительное производство прекращается приставом на основании судебного акта.

Исполнительное производство прекращается судебным приставом-исполнителем в случаях: 1) принятия судом акта о прекращении исполнения выданного им исполнительного документа; 2) принятия судом отказа взыскателя от взыскания; 3) утверждения судом мирового соглашения, соглашения о примирении между взыскателем и должником; (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 23-ФЗ ) 4) отмены судебного акта, на основании которого выдан исполнительный документ; 5) отмены или признания недействительным исполнительного документа, на основании которого возбуждено исполнительное производство; 6) прекращения по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, исполнения судебного акта, акта другого органа или должностного лица по делу об административном правонарушении судом, другим органом или должностным лицом, выдавшими исполнительный документ; 7) внесения записи об исключении юридического лица (взыскателя-организации или должника-организации) из единого государственного реестра юридических лиц; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 12.03.2014 № 34-ФЗ ) 8) если исполнительный документ содержит требование о возвращении незаконно перемещенного в Российскую Федерацию или удерживаемого в Российской Федерации ребенка или об осуществлении в отношении такого ребенка прав доступа на основании международного договора Российской Федерации и ребенок достиг возраста, по достижении которого указанный международный договор не подлежит применению в отношении этого ребенка; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 05.05.2014 № 126-ФЗ ) 9) прекращения алиментных обязательств по основаниям, предусмотренным абзацем вторым пункта 2 статьи 120 Семейного кодекса Российской Федерации
— ч. 3 ст. 43 ФЗ № 229-ФЗ

При отказе истца от иска и принятии его судом или утверждении мирового соглашения сторон суд выносит определение, которым одновременно прекращается производство по делу. Определение суда об утверждении мирового соглашения сторон выносится по правилам, установленным главой 14 1 настоящего Кодекса. При признании ответчиком иска и принятии его судом принимается решение об удовлетворении заявленных истцом требований. (В редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ ) 4. В случае непринятия судом отказа истца от иска, признания иска ответчиком или неутверждения мирового соглашения сторон суд выносит об этом определение и продолжает рассмотрение дела по существу.
— п. 3 ст. 173 ГПК РФ

Вывод: «просто прийти к нотариусу» долг перед приставами не закроет — нотариальное алиментное соглашение само по себе лишь исполнительный лист, а не подтверждение погашения задолженности. Чтобы долг был списан официально, нужно либо чтобы пристав зачёл исполнение (окончание исполнительного производства по п. 1 ч. 1 ст. 47 ФЗ № 229-ФЗ), либо утверждённое судом мировое соглашение между вами и должником (ч. 2 ст. 43 ФЗ № 229-ФЗ). Соглашение об уплате алиментов, включая передачу квартиры, при этом заключается у нотариуса.

Оформление квартиры: дарение дочери или матери, налоги и роль опеки

Квартиру можно оформить двумя способами, и они дают разные правовые последствия. Если оформлять её как условие алиментного соглашения (исполнение алиментов имуществом), это укладывается в п. 2 ст. 104 СК РФ. Если оформлять отдельным договором дарения — надо учитывать специальные правила о дарении.

Отдельный договор дарения между вами как одаряемой не подходит: договор дарения предполагает безвозмездность, а при наличии встречного обязательства (прощение алиментного долга) он дарением не признаётся и к нему применяются правила о притворной сделке.

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 настоящего Кодекса. 2. Обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме (пункт 2 статьи 574) и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу либо освободить его от имущественной обязанности. Обещание подарить все свое имущество или часть всего своего имущества без указания на конкретный предмет дарения в виде вещи, права или освобождения от обязанности ничтожно. 3. Договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен. К такого рода дарению применяются правила гражданского законодательства о наследовании. Статья 573. Отказ одаряемого принять дар 1. Одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара от него отказаться. В этом случае договор дарения считается расторгнутым. 2.
— п. 1 ст. 572 ГК РФ

Это прямо ваш случай: «отдаю квартиру в обмен на отказ от алиментов» — это встречное обязательство, поэтому оформлять это как дарение опасно: суд может признать дарение притворной сделкой.

Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 2 ст. 170 ГК РФ

Если оформлять квартиру на дочь (ей 9 лет), то она малолетняя, и за неё сделки совершают законные представители; её имущество управляется по правилам о подопечном, а распоряжение требует предварительного разрешения органа опеки и попечительства.

Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного. (В редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ) Порядок управления имуществом подопечного определяется Федеральным законом "Об опеке и попечительстве" . (В редакции Федерального закона от 24.04.2008 № 49-ФЗ) 3. Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками. 4. Опекун распоряжается имуществом гражданина, признанного недееспособным, основываясь на мнении подопечного, а при невозможности установления его мнения - с учетом информации о его предпочтениях, полученной от родителей такого гражданина, его прежних опекунов, иных лиц, оказывавших такому гражданину услуги и добросовестно исполнявших свои обязанности. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ) Статья 38.
— п. 2 ст. 37 ГК РФ

По налогам: при дарении недвижимости ребёнку или вам как близкому родственнику (родитель и ребёнок) доход освобождается от НДФЛ, поскольку даритель и одаряемый — близкие родственники.

Доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами). (В редакции Федерального закона от 28.11.2025 № 425-ФЗ) Положения настоящего пункта не применяются в отношении указанных в настоящем пункте доходов, получаемых физическими лицами, имевшими в течение хотя бы одного дня налогового периода, в котором получен соответствующий доход, статус иностранного агента; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 28.11.2025 № 425-ФЗ) (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 01.07.2005 № 78-ФЗ) 18 2 ) доходы в денежной и (или) натуральной формах, полученные от личного фонда в соответствии с утвержденными его учредителем условиями управления или при распределении оставшегося после ликвидации этого личного фонда имущества выгодоприобретателями и (или) отдельными категориями лиц из неопределенного круга лиц - физических лиц, за исключением случаев получения указанных доходов до дня смерти его учредителя, если иное не предусмотрено настоящим пунктом.
— абз. 2 подп. 18.1 ст. 217 НК РФ

Вывод: юридически безопаснее оформлять квартиру не отдельным «дарением», а условием нотариального алиментного соглашения (п. 2 ст. 104 СК РФ), чтобы не создавать встречное обязательство, из-за которого дарение признают притворным. Оформление на малолетнюю дочь возможно, но потребует участия органа опеки и попечительства (ст. 37 ГК РФ); НДФЛ при передаче ближайшему родственнику не возникает (подп. 18.1 ст. 217 НК РФ).

Риски оспаривания сделки и удержание неустойки

Главный ваш страх — «оспорит и скажет, верните квартиру» — реален, но закрывается правильным оформлением. Если оформить передачу как мнимую или притворную сделку, она ничтожна, и суд применит правила той сделки, которую стороны действительно имели в виду.

Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. 2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 1 ст. 170 ГК РФ

Если бывший муж зарегистрирован в новом браке и квартира была бы общим имуществом — потребовалось бы нотариальное согласие супруга; но поскольку квартира куплена до брака и является его личным имуществом, это правило к вам не применяется. Тем не менее, если он успел вступить в новый зарегистрированный брак, а вы оформляете возмездное условие, супруг может требовать признания сделки недействительной.

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. (В редакции Федерального закона от 29.12.2015 № 391-ФЗ) Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки , по правилам статьи 173 1 Гражданского кодекса Российской Федерации . (В редакции Федерального закона от 14.07.2022 № 310-ФЗ)
— п. 3 ст. 35 СК РФ

Отдельно учтите, что невыплата алиментов даёт вам право на неустойку — 0,1 % от суммы долга за каждый день просрочки, и это ваш дополнительный денежный рычаг, который не «гасится» передачей квартиры.

При образовании задолженности по вине лица, обязанного уплачивать алименты по решению суда, виновное лицо уплачивает получателю алиментов неустойку в размере одной десятой процента от суммы невыплаченных алиментов за каждый день просрочки. (В редакции федеральных законов от 30.06.2008 № 106-ФЗ, от 29.07.2018 № 224-ФЗ) Размер неустойки за несвоевременную уплату алиментов может быть уменьшен судом с учетом материального и (или) семейного положения лица, обязанного уплачивать алименты, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства по уплате алиментов. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 29.07.2018 № 224-ФЗ) Получатель алиментов вправе также взыскать с виновного в несвоевременной уплате алиментов лица, обязанного уплачивать алименты, все причиненные просрочкой исполнения алиментных обязательств убытки в части, не покрытой неустойкой.
— п. 2 ст. 115 СК РФ

Вывод: риск возврата квартиры возникает не из-за самой передачи, а из-за её неправильной квалификации — как притворной или мнимой сделки (ст. 170 ГК РФ). Чтобы не потерять и жильё, и алименты: оформляйте всё одним нотариальным соглашением об уплате алиментов с указанием стоимости квартиры и порядка зачёта, фиксируйте реальную передачу и оценивайте квартиру. Дополнительно вы вправе требовать неустойку за прошлые просрочки (п. 2 ст. 115 СК РФ).

Какие документы подтверждают долг и права на квартиру

Для безопасной сделки вам понадобится минимум два документа, которые фиксируют стартовую точку: размер долга и принадлежность квартиры.

Долг фиксируется постановлением пристава-исполнителя о расчёте задолженности — именно оно определяет сумму, которую нужно «закрыть» квартирой, и именно на него вы будете ссылаться в алиментном соглашении и при обращении к приставу.

Размер задолженности по алиментам определяется в постановлении судебного пристава-исполнителя о расчете и взыскании задолженности по алиментам исходя из размера алиментов, установленного судебным актом или соглашением об уплате алиментов. (В редакции Федерального закона от 14.11.2017 № 321-ФЗ) 3. Размер задолженности по алиментам, уплачиваемым на несовершеннолетних детей в долях к заработку должника, определяется исходя из заработка и иного дохода должника за период, в течение которого взыскание алиментов не производилось. Если должник в этот период не работал либо не были представлены документы о его доходах за этот период, то задолженность по алиментам определяется исходя из размера средней заработной платы в Российской Федерации на момент взыскания задолженности. 4. В случае, когда определенный судебным приставом-исполнителем размер задолженности по алиментам нарушает интересы одной из сторон исполнительного производства, сторона, интересы которой нарушены, вправе обратиться в суд с иском об определении размера задолженности. 5. Исполнительский сбор за неуплату алиментов исчисляется и взыскивается с суммы каждой задолженности в отдельности. 6. В случае злостного уклонения от уплаты алиментов должник может быть привлечен к уголовной ответственности в соответствии с законодательством Российской Федерации. Глава 12. Взыскание штрафа, назначенного в качестве наказания за совершение преступления.
— ч. 2 ст. 102 ФЗ № 229-ФЗ

Право на квартиру и обременения на ней подтверждаются выпиской из ЕГРН — она удостоверяет, что квартира действительно принадлежит бывшему мужу, не находится в залоге/ипотеке и не обременена правами третьих лиц. При нотариальном оформлении выписку из ЕГРН запрашивает и проверяет сам нотариус.

получать выписки из Единого государственного реестра недвижимости, удостоверяющие государственную регистрацию возникновения или перехода прав на недвижимое имущество, и иные документы, составлять проекты документов, производить записи в реестрах и иных документах нотариуса, участвовать в организации хранения нотариальных документов , осуществлять другую подготовительную работу и иную необходимую для совершения нотариального действия работу. Указанные работы не могут выполняться по гражданско-правовому договору. (В редакции федеральных законов от 03.07.2016 № 361-ФЗ, от 03.08.2018 № 338-ФЗ, от 14.07.2022 № 339-ФЗ) Стажер нотариуса, которому в связи с прохождением стажировки становятся известны сведения, составляющие нотариальную тайну, несет гражданско-правовую ответственность за реальный ущерб, причиненный разглашением сведений о совершенных нотариальных действиях. (Дополнение частью - Федеральный закон от 14.07.2022 № 339-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 28.04.2023 № 145-ФЗ) (Дополнение статьей - Федеральный закон от 29.12.2014 № 457-ФЗ)
— ст. 19.2 Основ законодательства РФ о нотариате

Вывод: до подписания чего-либо у нотариуса получите (1) оформленное постановление пристава о расчёте задолженности по алиментам — оно устанавливает точную сумму долга, и (2) актуальную выписку из ЕГРН на квартиру — она подтверждает единоличную собственность должника и отсутствие обременений. Только при наличии обоих документов (и их совпадении со стоимостью квартиры) можно корректно фиксировать передачу квартиры в счёт обязательства.