Применимое право к ситуации распадается на две группы норм: общие гражданско-правовые требования к сделке с недвижимостью и правила государственной регистрации прав (которые содержатся в предоставленном контексте), а также специальные положения о региональном материнском капитале (которые в контексте отсутствуют). Ниже разбираются нормы из «Контекста из НПА» в порядке их релевантности к фактам: покупка жилого дома в другом регионе с использованием средств регионального маткапитала до достижения ребёнком 3 лет.
Договор купли-продажи недвижимости, заключаемый для приобретения дома, регулируется нормами ГК РФ. Согласно ст. 549 ГК РФ по договору продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество. В вашем случае предметом сделки является жилой дом, расположенный в Ростовской области. Эта норма определяет основное обязательство продавца – передать дом в собственность вашей семьи. Договор должен быть заключён в строгой письменной форме – об этом говорит ст. 550 ГК РФ:
Статья 550. Форма договора продажи недвижимости Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434) . Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 550
Применительно к вашей ситуации это означает, что для использования средств регионального капитала на покупку дома необходимо заключить единый письменный договор купли-продажи, подписанный вами (покупателем) и продавцом. Любое отклонение от этой формы (например, обмен документами по электронной почте без единого подписанного экземпляра) сделает сделку ничтожной, и распорядиться капиталом через такой договор будет невозможно.
После подписания договора требуется государственная регистрация перехода права собственности. Ст. 551 ГК РФ устанавливает:
Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость 1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 551
Право собственности на дом в Ростовской области перейдёт к вам только после внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Без этой регистрации вы не сможете считаться законным собственником, а соответственно, не сможете подтвердить целевое использование средств материнского капитала. Более того, в силу п. 2 ст. 551 ГК РФ даже фактическое вселение и проживание до регистрации не создают прав для третьих лиц, что крайне важно при расчётах с продавцом за счёт бюджетных средств.
Далее, при продаже жилого дома, в котором проживают лица, сохраняющие право пользования, ст. 558 ГК РФ вводит дополнительное существенное условие:
Статья 558. Особенности продажи жилых помещений 1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
— Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), ст. 558
В вашей ситуации, если в приобретаемом доме на момент покупки проживают (зарегистрированы) какие-либо лица, сохраняющие право пользования (например, члены семьи продавца, наниматели по договору соцнайма), их перечень и права должны быть обязательно указаны в договоре. Игнорирование этого условия может повлечь признание договора незаключённым, что сделает невозможным распоряжение материнским капиталом. Однако данная норма применима только если такие лица фактически проживают в доме; если дом свободен от прав третьих лиц, ст. 558 не требует дополнительных действий, кроме указания на отсутствие таких лиц.
Порядок государственной регистрации прав на дом регулируется Федеральным законом № 218-ФЗ. Ст. 14 этого закона определяет основания для регистрации:
Статья 14. Основания государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав 1. Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления , за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке. 2. Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: 1) акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, права.
— Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 14
При покупке дома на средства регионального маткапитала основанием для регистрации вашего права будет договор купли-продажи, поданный вместе с заявлением. Закон не называет в числе оснований сам сертификат на материнский капитал — он лишь подтверждает источник финансирования. Регистрация проводится на общих основаниях.
Ст. 15 218-ФЗ определяет, кто может подать заявление о регистрации:
Статья 15. Лица, по заявлению которых осуществляются государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав 1. При осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав одновременно такие государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются по заявлению: 1) собственника земельного участка, либо лица, которому земельный участок принадлежит на ином праве
— Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 15
В вашей ситуации заявление о регистрации перехода права собственности подаётся вами как покупателем (совместно с продавцом, если договор не удостоверен нотариально). После регистрации права собственности вы сможете обратиться в уполномоченный орган Краснодарского края для перечисления средств регионального капитала продавцу (как правило, это следующий этап).
Ст. 18 218-ФЗ регулирует порядок представления документов:
Статья 18. Представление заявления об осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов 1. Заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав в порядке , установленном органом нормативно-правового регулирования: 1) в форме документов на бумажном носителе - посредством личного обращения в публично-правовую компанию, указанную в части 1 статьи 3.1 настоящего Федерального закона, в многофункциональный центр, в том числе при выездном приеме
— Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 18
Вы можете подать документы лично в МФЦ или в Росреестр (в том числе по месту нахождения дома в Ростовской области). Это общее правило, которое не зависит от региона выдачи маткапитала. Важно: документы, связанные с использованием регионального капитала (решение о распоряжении, договор с отметкой), не передаются в Росреестр автоматически — их вы будете представлять в орган соцзащиты Краснодарского края отдельно.
Наконец, ст. 21 218-ФЗ устанавливает требования к содержанию документов:
Статья 21. Требования к документам, представляемым для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав 1. Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.
— Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ст. 21
Договор купли-продажи должен содержать описание дома (адрес, кадастровый номер, площадь), цену, сведения о продавце и покупателе, а также условие о том, что покупатель обязуется оплатить часть цены за счёт средств регионального материнского капитала. При регистрации Росреестр проверит соответствие договора этим требованиям и если они нарушены, зарегистрирует отказ, что заблокирует использование капитала.
Отсутствие в контексте норм о региональном материнском капитале. В предоставленном блоке НПА нет ни одной статьи, которая прямо регулировала бы условия распоряжения региональным материнским капиталом (возраст ребёнка, территориальная привязка, состав документов для распоряжения). Такие нормы содержатся в Законе Краснодарского края от 26 февраля 2015 года № 3123-КЗ «О дополнительных мерах социальной поддержки семей, имеющих детей» и в Порядке распоряжения средствами регионального материнского капитала, утверждённом постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края. Именно эти акты определяют, что по общему правилу капитал предоставляется по достижении ребёнком 3 лет (если иное не установлено для досрочного использования – например, на погашение жилищного кредита), а также что средства могут быть направлены только на улучшение жилищных условий на территории Краснодарского края. Для точного ответа на вопросы о досрочном использовании и о покупке дома в другом регионе необходимо проанализировать указанные региональные нормативные акты, которые не входят в предоставленный контекст.
