Применимое право к данной ситуации прежде всего регулируется нормами Гражданского кодекса РФ о долевой собственности, Семейного кодекса РФ об алиментных обязательствах и процессуальными механизмами защиты прав. Основной вопрос — возможность выкупа доли бывшего мужа и зачета алиментного долга — требует разграничения разных правовых институтов.
Преимущественное право покупки доли и обязанность уведомления сособственников
В силу ст. 250 ГК РФ бывший муж, намереваясь продать свою долю (1/5) постороннему лицу, обязан сначала предложить ее другим участникам долевой собственности — вам, детям и своей совершеннолетней дочери. Согласно этой норме, при продаже доли постороннему лицу остальные участники имеют преимущественное право покупки по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. Продавец обязан известить в письменной форме остальных участников о намерении продать долю с указанием цены и других условий. Если в течение месяца (для недвижимости) сособственники не приобретут долю, продавец вправе продать ее любому лицу. Таким образом, заявленная им в telegram цена в 1,2 млн рублей — это именно та цена, по которой он должен сначала предложить выкуп вам. Вы можете реализовать свое преимущественное право, но по той цене, которую он назвал, если не докажете, что эта цена является завышенной и фактически он намерен продать долю по рыночной стоимости 500 тыс. руб. Однако норма не регулирует оценку несоразмерности цены; она лишь обязывает продавца указать цену. Если вы считаете цену необоснованной, вы не обязаны ее принимать, но и не можете принудить его продать дешевле — он вправе не продавать вовсе или продать по своей цене, но только после соблюдения процедуры преимущественного права.
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях... Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца... продавец вправе продать свою долю любому лицу.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 250
Важно, что уведомление должно быть именно письменным. Сообщение в telegram — это не письменная форма в смысле ГК РФ, если только оно не содержит электронную подпись или не позволяет достоверно установить факт направления. Поэтому вы можете потребовать письменного уведомления с указанием цены и условий. Если он направит такое уведомление, у вас будет месяц, чтобы выкупить долю по заявленной им цене, либо отказаться — тогда он сможет продать ее третьему лицу.
Зачет задолженности по алиментам в счет выкупа доли
Прямо запрещено зачитывать алименты встречными требованиями. Статья 116 СК РФ содержит императивный запрет: алименты не могут быть зачтены другими встречными требованиями. Это означает, что вы не можете по своему заявлению прекратить его обязанность платить алименты обязательством продать вам долю. Даже если вы с ним договоритесь о зачете, такой зачет будет ничтожным в части алиментов на несовершеннолетних детей.
- Алименты не могут быть зачтены другими встречными требованиями.
— Семейный кодекс Российской Федерации, ст. 116
В то же время ст. 114 СК РФ допускает освобождение от уплаты задолженности по алиментам (полностью или частично) по соглашению сторон, но с оговоркой: при уплате алиментов на несовершеннолетних детей такое освобождение возможно только по взаимному согласию сторон? Да, в ст. 114 сказано: «Освобождение от уплаты задолженности по алиментам... при уплате алиментов по соглашению сторон возможно по взаимному согласию сторон, за исключением случаев уплаты алиментов на несовершеннолетних детей.» То есть в отношении несовершеннолетних детей такое соглашение не допускается — освобождение от уплаты долга возможно только в судебном порядке при наличии уважительных причин. Следовательно, заключить с бывшим мужем сделку, по которой вы выкупаете его долю за 500 тыс. руб. и одновременно прощаете ему остаток долга (1 млн – 500 тыс. = 500 тыс. долга остается), нельзя: вы не можете зачесть алименты, а он не может освободиться от долга по алиментам простым соглашением с вами. Даже если вы заключите договор купли-продажи доли по цене 1,2 млн с условием об оплате частью деньгами, а частью — списанием долга, такой зачет будет оспорим или ничтожен в силу ст. 116 СК РФ. Единственный легальный способ — он продает долю по реальной рыночной цене, получает деньги, а вы продолжаете взыскивать алименты через приставов.
Меры по обеспечению иска и запрет отчуждения доли
Для предотвращения продажи доли третьему лицу до разрешения спора вы можете обратиться в суд с иском, например, о разделе имущества или об обязании продать долю по рыночной цене, либо о признании торгов недействительными (если он уже продал). Но параллельно можно принять обеспечительные меры. Статья 139 ГПК РФ позволяет суду по заявлению лица, участвующего в деле, принять меры обеспечения иска, если непринятие мер может затруднить или сделать невозможным исполнение решения суда. В вашем случае, если вы подадите иск, связанный с его долей (например, о взыскании убытков в виде неосновательного обогащения за неуплату коммунальных платежей или о признании права на преимущественный выкуп по справедливой цене), вы вправе просить суд наложить арест на его долю или запретить ему совершать действия по отчуждению.
- По заявлению лиц, участвующих в деле, судья или суд может принять меры по обеспечению иска. 2. Обеспечение иска допускается во всяком положении дела, если непринятие мер по обеспечению иска может затруднить или сделать невозможным исполнение решения суда.
— Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, ст. 139
В качестве конкретной меры по обеспечению иска ст. 140 ГПК РФ предусматривает наложение ареста на имущество ответчика (его долю) и запрещение ответчику совершать определенные действия (например, заключать договоры по отчуждению доли). Вам нужно будет подать соответствующее заявление с указанием, почему это необходимо (риск продажи третьему лицу, что лишит вас преимущественного права). Суд может принять эти меры.
- Мерами по обеспечению иска могут быть: 1) наложение ареста на имущество, принадлежащее ответчику и находящееся у него или других лиц; 2) запрещение ответчику совершать определенные действия; ... 3. Меры по обеспечению иска должны быть соразмерны заявленному истцом требованию.
— Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, ст. 140
Кроме того, в рамках исполнительного производства по взысканию алиментов (долг 1 млн руб.) судебный пристав-исполнитель вправе наложить арест на имущество должника, включая его долю в квартире, в целях обеспечения исполнения требований. Статья 80 ФЗ «Об исполнительном производстве» дает приставу право наложить арест, в том числе установить запрет распоряжаться имуществом. Вы можете обратиться к приставу с заявлением о наложении ареста на долю бывшего мужа, указав на сумму долга и риск отчуждения. Пристав примет постановление, которое блокирует регистрацию сделок с долей.
- Судебный пристав-исполнитель в целях обеспечения исполнения исполнительного документа, содержащего требования об имущественных взысканиях, вправе ... наложить арест на имущество должника... 4. Арест имущества должника включает запрет распоряжаться имуществом...
— Федеральный закон «Об исполнительном производстве», ст. 80
Последствия продажи доли без соблюдения преимущественного права
Если бывший муж все же продаст свою долю третьему лицу, не уведомив или не предложив выкупить сособственникам (вам и детям), вы можете в течение трех месяцев со дня, когда узнали о такой продаже, обратиться в суд с требованием о переводе на вас прав и обязанностей покупателя. Это прямо предусмотрено п. 3 ст. 250 ГК РФ: при продаже с нарушением преимущественного права любой участник долевой собственности вправе в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав покупателя. Вам нужно будет заявить о готовности выкупить долю по той цене, за которую она была продана третьему лицу (не 1,2 млн, а реальной цене сделки). Если третье лицо купило дешевле, вы сможете выкупить по этой цене. Если бывший муж продаст за 1,2 млн, вы сможете купить за 1,2 млн, но поскольку это завышенная цена, вы можете оспаривать ее как притворную или недобросовестность, но для перевода прав нужно будет уплатить эту цену.
Недопустимость зачета алиментов и альтернативные варианты
Как уже сказано, ст. 116 СК РФ исключает зачет алиментов. Поэтому предлагаемая бывшим мужем схема — выкуп за 1,2 млн с привязкой к долгу — незаконна. Вы можете настаивать на выкупе по рыночной цене 500 тыс., но он не обязан соглашаться. Однако, используя механизм преимущественного права, вы можете дождаться его письменного уведомления о продаже по 1,2 млн, а затем не выкупать — тогда он сможет продать третьему лицу. Но вы можете оспорить сделку, если цена будет завышена, с целью прикрыть списание долга (ничтожность притворной сделки). Либо вы вправе подать иск о разделе имущества, в котором потребуете выплаты вам стоимости его доли в денежной форме с одновременным прекращением его права собственности (ст. 252 ГК РФ). Выдел доли в натуре в квартире невозможен (несоразмерный ущерб), поэтому суд может принять решение о выплате вам стоимости его доли с переходом права собственности к вам. Но для этого нужно доказать, что его доля незначительна, не может быть реально выделена, а он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества. Статья 252 ГК РФ:
- Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. 3. ... Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
— Гражданский кодекс Российской Федерации, ст. 252
В вашей ситуации 1/5 доля в квартире, где проживаете вы с детьми, может быть признана незначительной, а интерес бывшего мужа в использовании — отсутствующим (он не живет, не платит). Вы можете подать иск о выплате ему денежной компенсации за долю (500 тыс.) с прекращением его права собственности. Это будет законный способ «забрать» долю без его согласия. При этом алиментный долг останется, и вы сможете продолжать взыскивать его. Компенсация может быть выплачена за счет будущих алиментов? Нет, зачет невозможен, но вы можете произвести выплату из своих средств, а алименты взыскивать отдельно.
Таким образом, наиболее эффективный путь сейчас — параллельно: (1) подать заявление приставу о наложении ареста на долю в рамках исполнительного производства по алиментам; (2) подать иск в суд о взыскании с бывшего мужа компенсации за его долю с прекращением права собственности (на основании ст. 252 ГК РФ) и одновременно заявить об обеспечении иска в виде запрета на отчуждение доли; (3) если он уже направил уведомление о продаже за 1,2 млн — не соглашаться, а в случае продажи третьему лицу — через три месяца предъявить требование о переводе прав покупателя.
