Можно ли застраховать квартиру в аварийном доме, подлежащем сносу, и на каком основании банк может отказать?

Вправе ли банк (страховщик) отказать в страховании аварийной квартиры и является ли такой договор публичным

Отношения по добровольному страхованию имущества граждан регулируются главой 48 ГК РФ; страхование квартиры — это добровольное имущественное страхование, а не обязательное. Это определяет исходный баланс: закон не обязывает коммерческого страховщика страховать любое обратившееся лицо.

1. В случаях, когда законом на указанных в нем лиц возлагается обязанность страховать в качестве страхователей жизнь, здоровье или имущество других лиц либо свою гражданскую ответственность перед другими лицами за свой счет или за счет заинтересованных лиц (обязательное страхование), страхование осуществляется путем заключения договоров в соответствии с правилами настоящей главы. Для страховщиков заключение договоров страхования на предложенных страхователем условиях не является обязательным.
   — п. 2 ст. 927 ГК РФ

Для добровольного имущественного страхования, к которому относится страхование квартиры, закон специально оговаривает, что заключение договора на предложенных страхователем условиях для страховщика не обязательно. Значит, страховщик вправе оценить риск и отказаться от риска, который считает неприемлемым, — в том числе от страхования конструктивных элементов дома, признанного аварийным и подлежащим сносу. Ссылка сотрудника банка на «аварийность» — это реализация свободы договора и внутренних стандартов страховщика, а не прямое предписание федерального закона.

Свобода страховщика ограничена режимом публичного договора, но только если конкретная услуга по характеру деятельности должна оказываться каждому обратившемуся.

1. Отказ лица, осуществляющего предпринимательскую или иную приносящую доход деятельность, от заключения публичного договора при наличии возможности предоставить потребителю соответствующие товары, услуги, выполнить для него соответствующие работы не допускается, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 4 статьи 786 настоящего Кодекса. (В редакции федеральных законов от 08.03.2015 № 42-ФЗ; от 05.12.2017 № 379-ФЗ) При необоснованном уклонении лица, осуществляющего предпринимательскую или иную приносящую доход деятельность, от заключения публичного договора применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
   — п. 3 ст. 426 ГК РФ

Ст. 426 ГК РФ относит к публичным договоры по продаже товаров, выполнению работ и оказанию услуг в отношении каждого, кто обратится (розничная торговля, перевозка, связь, энергоснабжение, медицинское, гостиничное обслуживание и т.п.). Страхование в этот перечень прямо не включено, поэтому банк/страховщик по общему правилу не обязан заключать договор именно с вами, и отказ сам по себе законен. Однако если страховщик страховал бы такое жильё для других клиентов, но отказал вам из-за аварийности (при технической возможности), он не вправе устанавливать условия исходя из преимуществ отдельных потребителей (п. 2 ст. 426 ГК РФ) — тогда отказ можно оспаривать как необоснованное уклонение.

Отдельно: даже отказ в страховании конструктивных элементов не лишает вас права застраховать иные интересы — внутреннюю отделку, движимое имущество, гражданскую ответственность перед третьими лицами. Это снижает риск «остаться без ничего», но не заменяет государственных гарантий при сносе.

Вывод: закон не обязывает крупный банк/страховщика страховать вашу аварийную квартиру как объект капитального строения — отказ допустим на основании свободы договора (п. 2 ст. 927 ГК РФ) и правил страховщика, а не по специальному «запрету на аварийное жильё». Публичный договор (ст. 426 ГК РФ) на страхование по перечню видов деятельности не распространяется, поэтому понудить страховщика через суд по общему правилу нельзя. Реально вам доступно страхование отделки, имущества и ответственности, а защиту от потери жилья обеспечивает механизм ст. 32 ЖК РФ (см. ниже).

Страховой интерес и обязанность сообщить об аварийности: риски сокрытия

Даже если вы найдёте страховщика, готового застраховать квартиру, факт аварийности дома влияет на возможность страхования и на судьбу выплаты.

1. Имущество может быть застраховано по договору страхования в пользу лица (страхователя или выгодоприобретателя), имеющего основанный на законе, ином правовом акте или договоре интерес в сохранении этого имущества.
   — п. 1 ст. 930 ГК РФ

Страховой интерес у вас как собственника приватизированной квартиры есть — вы заинтересованы в её сохранении, пока право собственности не прекращено. Значит, договор страхования имущества не будет недействителен только из-за аварийности дома: интерес существует, пока вы собственник, а бремя доказывания отсутствия интереса лежит на страховщике.

В силу статьи 930 ГК РФ имущество может быть застраховано по договору страхования в пользу лица (страхователя, выгодоприобретателя), имеющего основанный на законе, ином правовом акте или договоре интерес в сохранении этого имущества. Под имуществом, подлежащим страхованию по договору добровольного страхования имущества граждан, понимаются такие объекты гражданских прав из перечисленных в статье 128 ГК РФ, в отношении которых может существовать законный интерес в сохранении, т.е. они могут быть утрачены (полностью или частично) либо повреждены в результате события, обладающего признаками вероятности и случайности его наступления, и вред, причиненный которым, имеет прямую денежную оценку. Интерес в сохранении имущества по договору добровольного страхования состоит в его сохранении от негативных последствий, предусмотренных страховым случаем. При страховании имущества объектом страхования выступает имущественный интерес, связанный с риском утраты (гибели), недостачи или повреждения имущества, принадлежащего страхователю (выгодоприобретателю) на основании закона, иного правового акта или сделки. В случае, если страховщик оспаривает действительность заключенного им договора добровольного страхования имущества в связи с отсутствием у страхователя (выгодоприобретателя) интереса в сохранении застрахованного имущества (пункт 2 статьи 930 ГК РФ), обязанность доказывания отсутствия интереса у лица, в пользу которого заключен договор страхования, возлагается на страховщика.
— п. 11 Постановления Пленума ВС РФ от 27.06.2013 № 20

Суды указывают: объектом страхования выступает интерес, связанный с риском утраты (гибели) или повреждения принадлежащего страхователю имущества, и обязанность доказать отсутствие такого интереса — на страховщике. Аварийность сама по себе не уничтожает страховой интерес, но резко повышает риск события и потому почти наверняка станет предметом оценки страховщика.

Именно здесь главный подводный камень — обязанность сообщить существенные обстоятельства.

1. При заключении договора страхования страхователь обязан сообщить страховщику известные страхователю обстоятельства, имеющие существенное значение для определения вероятности наступления страхового случая и размера возможных убытков от его наступления (страхового риска), если эти обстоятельства не известны и не должны быть известны страховщику. Существенными признаются во всяком случае обстоятельства, определенно оговоренные страховщиком в стандартной форме договора страхования (страхового полиса) или в его письменном запросе.
   — п. 1 ст. 944 ГК РФ

Обстоятельства, «определенно оговоренные» страховщиком в стандартной форме договора/полисе или в письменном запросе, признаются существенными во всяком случае. Аварийность дома и заключение межведомственной комиссии — это сведения, влияющие на вероятность наступления страхового случая (обрушение, снос), поэтому при заполнении анкеты-заявления их нужно раскрывать.

1. Если после заключения договора страхования будет установлено, что страхователь сообщил страховщику заведомо ложные сведения об обстоятельствах, указанных в пункте 1 настоящей статьи, страховщик вправе потребовать признания договора недействительным и применения последствий, предусмотренных пунктом 2 статьи 179 настоящего Кодекса. Страховщик не может требовать признания договора страхования недействительным, если обстоятельства, о которых умолчал страхователь, уже отпали.
   — п. 3 ст. 944 ГК РФ

Если вы сообщите заведомо ложные сведения об аварийности (например, укажете, что дом не аварийный), страховщик вправе требовать признания договора недействительным. Поэтому указывайте факт аварийности честно и приложите заключение МВК — тогда страховая защита (если договор будет заключён) окажется устойчивой и страховщик не сможет ссылаться на сокрытие.

Если страховщик при заключении договора добровольного страхования недвижимого имущества не воспользовался своим правом и не проверил указанные страхователем сведения относительно прав на страхуемое имущество на предмет их соответствия действительности, то в силу статей 309, 310 ГК РФ при наступлении страхового случая он не вправе отказать в выплате страхового возмещения. 53. При заключении договора страхования заложенного имущества в соответствии со статьей 930 ГК РФ залогодержатель должен иметь интерес в сохранении имущества для себя и обеспечении его сохранности с тем, чтобы 14 при неисполнении обязательства, обеспеченного залогом, удовлетворить свои интересы за счет стоимости заложенного имущества. В таком случае залогодержатель по договору добровольного страхования выступает выгодоприобретателем. В случае, если при заключении договора страхования заложенного имущества предмет залога остается у залогодателя, у последнего имеется интерес в сохранении имущества для себя и обеспечении его сохранности, с тем чтобы при неисполнении обязательства, обеспеченного залогом, удовлетворить интересы кредитора за счет стоимости заложенного имущества. Председатель Верховного Суда Российской Федерации В.М. Лебедев И.о. секретаря Пленума, судья Верховного Суда Российской Федерации В.В. Момотов
— п. 52 Постановления Пленума ВС РФ от 27.06.2013 № 20

Если страховщик при заключении договора не воспользовался правом проверить сведения о правах на имущество (осмотр, экспертиза по ст. 945 ГК РФ), при наступлении страхового случая он не вправе отказать в выплате, ссылаясь на незнание о состоянии объекта. Профессиональный страховщик, поленившийся проверить состояние дома, не может потом «отыграть» это за счёт страхователя.

Наконец, если обстоятельства меняются в период действия договора, возникает обязанность уведомить страховщика.

1. В период действия договора имущественного страхования страхователь (выгодоприобретатель) обязан незамедлительно сообщать страховщику о ставших ему известными значительных изменениях в обстоятельствах, сообщенных страховщику при заключении договора, если эти изменения могут существенно повлиять на увеличение страхового риска. Значительными во всяком случае признаются изменения, оговоренные в договоре страхования (страховом полисе) и в переданных страхователю правилах страхования. 2. Страховщик, уведомленный об обстоятельствах, влекущих увеличение страхового риска, вправе потребовать изменения условий договора страхования или уплаты дополнительной страховой премии соразмерно увеличению риска.
   — п. 1, 2 ст. 959 ГК РФ

Страхователь обязан незамедлительно сообщать страховщику о значительных изменениях обстоятельств, влияющих на увеличение риска, а страховщик вправе потребовать изменения условий договора или доплаты премии соразмерно росту риска, а при вашем отказе — расторжения договора. Если дом станет аварийным позже, чем вы застраховали квартиру, сообщите об этом и доплатите, иначе возможны претензии.

Вопрос осмотра имущества страховщиком дополнительно урегулирован так:

1. При заключении договора страхования имущества страховщик вправе произвести осмотр страхуемого имущества, а при необходимости назначить экспертизу в целях установления его действительной стоимости.
   — п. 1 ст. 945 ГК РФ

При заключении договора страхования имущества страховщик вправе произвести осмотр страхуемого имущества и при необходимости назначить экспертизу. Это ваш инструмент фиксации фактического состояния квартиры на момент заключения — если осмотр проведён, страховщик уже не сможет ссылаться на то, что не знал о состоянии квартиры.

Вывод: страхование вашей аварийной квартиры юридически возможно, если страховщик согласится (страховой интерес у вас есть до момента прекращения права собственности), но об аварийности и заключении МВК вы обязаны сообщить страховщику при заключении договора; сокрытие рискует обернуться недействительностью договора и отказом в выплате. Требуйте осмотра и фиксируйте состояние — это защищает вас от последующих ссылок страховщика на неосведомлённость.

Как защищено ваше право собственника при сносе аварийного дома (страховка как дополнение, а не замена)

Главная юридическая защита от сценария «остаться без ничего» — не страховка, а гарантии Жилищного кодекса при изъятии жилья у собственника в аварийном доме. Квартира относится к объектам гражданских прав как вещь и иное имущество:

К объектам гражданских прав относятся вещи (включая наличные деньги и документарные ценные бумаги), иное имущество, в том числе имущественные права (включая безналичные денежные средства, в том числе цифровые рубли, бездокументарные ценные бумаги, цифровые права) ; результаты работ и оказание услуг; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.
— ст. 128 ГК РФ

Квартира — это вещь (иное имущество), в отношении которой у вас как собственника существует законный интерес, подлежащий страхованию, пока право собственности не прекращено.

1. Собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством.
   — ч. 4 ст. 32 ЖК РФ

Собственнику изымаемого жилого помещения направляется уведомление о решении об изъятии земельного участка и проект соглашения об изъятии, и именно на основании этого соглашения определяется возмещение. Ваше право не исчезает от того, что дом аварийный — напротив, включается публично-правовой механизм с обязательным возмещением.

1. При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме , в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
   — ч. 7 ст. 32 ЖК РФ

Размер возмещения включает рыночную стоимость квартиры, долю общего имущества, в том числе земельного участка, и все убытки, связанные с изъятием, включая переезд, поиск и оформление нового жилья, а также упущенную выгоду. По соглашению с собственником вместо денег может быть предоставлено другое жилое помещение с зачётом его стоимости. Это и есть компенсация вашей потери — но она возникает из норм жилищного права, а не из договора страхования.

Связь со страхованием: пока право собственности не прекращено (до заключения соглашения об изъятии или решения суда о принудительном изъятии), объект страхования существует, и вы вправе страховать отделку, имущество, ответственность. После выкупа квартиры страховать её уже нечего, зато у вас на руках выкупная цена, покрывающая потерю. Страхование и выкуп дополняют друг друга: страхование защищает на случай внезапной гибели/повреждения до изъятия (например, пожар), выкуп компенсирует плановое прекращение права при сносе.

Вывод: отказ банка застраховать конструктив аварийного дома не оставит вас «ни с чем»: при сносе вы как собственник получаете возмещение по ст. 32 ЖК РФ (рыночная стоимость квартиры + доля общего имущества и земли + убытки) либо по соглашению — другое жильё. Страхование здесь — лишь дополнительная защита на период до изъятия (отделка, имущество, ответственность), а базовую гарантию даёт жилищное законодательство.

Если отказ всё же необоснован: понуждение к заключению договора и возмещение убытков

Ветка на случай, когда страховщик страховал бы такое жильё для других, а вам отказал из-за «аварийности», — тогда отказ выходит за пределы свободы договора.

Пункт 3 ст. 426 ГК РФ (см. блок 1) запрещает отказ от заключения публичного договора при наличии возможности его предоставить. Однако страхование не отнесено законом к публичным договорам по перечню видов деятельности, поэтому эта защита срабатывает только если доказать, что услуга оказывается каждому обратившемуся и отказано вам неправомерно. Тогда применяются последствия уклонения от заключения договора.

1. Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.
   — п. 4 ст. 445 ГК РФ

Если сторона, для которой заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор; договор считается заключённым на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления решения в силу, а необоснованно уклоняющаяся сторона обязана возместить причинённые убытки. Применительно к страхованию квартиры это означает: понуждение возможно лишь в редкой ситуации, когда удастся доказать обязательность заключения договора (публичность услуги). В обычной ситуации добровольного страхования этот путь не работает, и остаётся вариант выбрать другого страховщика или застраховать иные интересы.

Вывод: понудить банк/страховщика заключить договор страхования аварийной квартиры можно через суд только при доказанности публичности услуги и необоснованности отказа (п. 3 ст. 426, п. 4 ст. 445 ГК РФ); в стандартном добровольном страховании этот путь недоступен, поэтому практичнее страховать отделку/имущество/ответственность у страховщиков, готовых принять риск, параллельно обеспечив право на выкуп по ст. 32 ЖК РФ.

Порядок реализации права на выкуп аварийного жилья, если страхование окажется недоступным

Страхование не является вашим главным инструментом защиты. Порядок реализации права на возмещение при сносе аварийного дома таков:

1. Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.
   — ч. 6 ст. 32 ЖК РФ

Возмещение за квартиру, сроки и условия изъятия определяются соглашением с вами как собственником; принудительное изъятие по решению суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. Администрация обязана сначала предложить вам соглашение с выкупной ценой, и только при вашем отказе или споре она обращается в суд; без равноценного возмещения лишить вас квартиры нельзя.

Условия изъятия определяются соглашением об изъятии, а при принудительном изъятии — судом:

1. Сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд (далее - соглашение об изъятии). В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.
   — п. 6 ст. 279 ГК РФ

Сроки, размер возмещения и другие условия изъятия земельного участка и расположенных на нём объектов недвижимости определяются соглашением об изъятии, а в случае принудительного изъятия — судом. Это дополнительно подтверждает, что размер возмещения вы защищаете через соглашение с администрацией, а при споре — через суд.

Судам для правильного разрешения дел по спорам, связанным с изъятием жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 32 ЖК РФ), необходимо иметь в виду следующее: а) нормы, содержащиеся в статье 32 ЖК РФ, в развитие положений части 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации о возможности принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения направлены прежде всего на обеспечение прав и законных интересов собственника жилого помещения; б) решение об изъятии жилого помещения путем выкупа должно быть принято компетентным органом, то есть органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (часть 2 статьи 32 ЖК РФ). Правовое основание пользования собственником жилого помещения земельным участком (собственность, аренда, пожизненное наследуемое владение, право постоянного (бессрочного) пользования) значения не имеет. Порядок подготовки и принятия решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд определяется федеральным законодательством, в частности гражданским и земельным законодательством (статьи 279–283 ГК РФ, статьи 9–11, 49, 55, 61, 63 Земельного кодекса Российской Федерации);
— п. 20 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14

Суды исходят из того, что нормы ст. 32 ЖК РФ направлены прежде всего на обеспечение прав и законных интересов собственника; решение об изъятии должно быть принято компетентным органом, принявшим решение об изъятии земельного участка, а порядок подготовки решения определяется гражданским и земельным законодательством. Механизм возмещения работает в пользу собственника и не может быть обойдён ссылкой на аварийность.

выкупа в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд, о предоставлении жилого 3 помещения по договору социального найма, о признании недействительным решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма и заключенного на его основании договора социального найма, о принудительном обмене занимаемого жилого помещения, о признании обмена жилыми помещениями недействительным и другие) исходя из положений статей 23 и 24 ГПК РФ рассматриваются по первой инстанции районным судом.
— п. 3 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14

Споры, вытекающие из изъятия жилого помещения для государственных или муниципальных нужд (в том числе иск о выкупе), рассматриваются по первой инстанции районным судом. Если администрация затягивает или предлагает заниженную выкупную цену, спор разрешается в районном суде.

Вывод: если квартира так и не будет застрахована, риск «остаться без ничего» закрывается механизмом ст. 32 ЖК РФ: вы заключаете с администрацией соглашение о возмещении (рыночная стоимость квартиры + доля общего имущества и земли + убытки), а при недостижении согласия суд взыскивает возмещение — принудительное изъятие допускается только при предварительном и равноценном возмещении (ч. 6 ст. 32 ЖК РФ). Иск о выкупе и связанные споры рассматривает районный суд (п. 3, 20 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14).