Добрый день. Подскажите, пожалуйста. Квартира была куплена с использованием материнского капитала, и у меня в собственности доля 1/4. Хочу узнать, возможно ли продать или подарить свою часть маме или папе. Детям 20 и 15 полных лет, один из них несовершеннолетний. Интересует, какие могут быть ограничения из-за материнского капитала и нужно ли согласие органов опеки или других инстанций для такой сделки.
Вы являетесь собственником 1/4 доли в квартире, которая была приобретена с использованием средств материнского капитала. В квартире также зарегистрированы двое детей - 20 и 15 лет, один из которых несовершеннолетний. Вы хотите продать или подарить свою долю родителям.
"Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению." (Источник: Федеральный закон от 29.12.2006 N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей", статья 10, часть 4)
Это означает, что квартира изначально должна была быть оформлена в общую собственность всех членов семьи, включая детей. Ваша доля 1/4 является частью этой общей собственности.
"Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 292, часть 4)
"Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению." (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 54, часть 2)
"Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников." (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 246, часть 1)
"Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению" (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 42, часть 1.1)
Согласие органов опеки обязательно требуется, поскольку:
Орган опеки будет оценивать, не нарушаются ли права несовершеннолетнего в результате сделки, и даст согласие только если интересы ребенка будут полностью соблюдены.
Сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению, поскольку:
Для отчуждения доли не требуется согласие других собственников, поскольку вы распоряжаетесь именно своей долей, а не всем имуществом. Однако при продаже доли постороннему лицу действовало бы преимущественное право покупки других участников долевой собственности, но в вашем случае это не применяется, так как сделка планируется между близкими родственниками.
Закон не устанавливает специальных льгот для сделок между близкими родственниками в данном случае. Все перечисленные требования (согласие опеки, нотариальное удостоверение) сохраняются в полном объеме.
Орган опеки может отказать в согласии, если посчитает, что сделка ухудшает жилищные условия несовершеннолетнего или нарушает его имущественные права. Особенно тщательно рассматриваются случаи, когда в результате сделки несовершеннолетний может лишиться права пользования жилым помещением.
Рекомендую проконсультироваться с адвокатом, специализирующимся на жилищном и семейном праве, для подготовки оптимального варианта сделки, который будет одобрен органами опеки.
Подробно опишите детали,
и Нейроадвокат подберёт решение
