Влияние брака, смены фамилии и отсутствия работы на специализированный наем и приватизацию квартиры для сироты

Влияние брака на право пользования специализированным жильем, предоставленным как сироте

Анализ вашей ситуации

Вы получили квартиру по договору специализированного найма как лицо из числа детей-сирот и планируете вступить в брак. Ваш супруг имеет долю в жилом доме своих родителей, но вы не планируете там прописываться и проживать.

Применимые правовые нормы

Влияние брака и наличия недвижимости у супруга

"Детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, которые не являются нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений, [...] однократно предоставляются благоустроенные жилые помещения специализированного жилищного фонда по договорам найма специализированных жилых помещений" (Источник: Федеральный закон от 21.12.1996 N 159-ФЗ, статья 8)

"В жилые помещения, предоставленные детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по договорам найма специализированных жилых помещений, могут быть вселены их несовершеннолетние дети и супруг (супруга). Указанные лица включаются в договор найма специализированного жилого помещения" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, статья 109.1, часть 3)

Прекращение договора специализированного найма

"Договор найма специализированного жилого помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя при неисполнении нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств по договору найма специализированного жилого помещения, а также в случае:

1. невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более одного года [...];
2. разрушения или систематического повреждения жилого помещения [...];
3. систематического нарушения прав и законных интересов соседей [...];
4. использования жилого помещения не по назначению" (Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации, Статья 101, часть 4)

Перевод на социальный наем

"Срок действия договора найма специализированного жилого помещения, предоставляемого в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи, составляет пять лет. [...] По окончании срока действия договора найма специализированного жилого помещения и при отсутствии обстоятельств, свидетельствующих о необходимости оказания лицам, указанным в пункте 1 настоящей статьи, содействия в преодолении трудной жизненной ситуации, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации [...] обязан принять решение об исключении жилого помещения из специализированного жилищного фонда и заключить с лицами, указанными в пункте 1 настоящей статьи, договор социального найма в отношении этого жилого помещения" (Источник: Федеральный закон от 21.12.1996 N 159-ФЗ, статья 8, пункт 6)

"Сокращение срока действия договора найма специализированного жилого помещения [...] допускается при наличии [...] совокупности следующих обстоятельств:

1. достижение заявителем возраста 23 лет;
2. наличие у заявителя документально подтвержденного не менее чем за двенадцать календарных месяцев, предшествующих месяцу обращения с заявлением, дохода не ниже минимального размера оплаты труда [...]" (Источник: Федеральный закон от 21.12.1996 N 159-ФЗ, статья 8, пункт 6.2)

Выводы и рекомендации

По основным вопросам:

1. Брак и недвижимость супруга НЕ влияют на ваше право пользования специализированным жильем - факт вступления в брак и наличие у супруга доли в другом жилом помещении не являются основаниями для расторжения договора специализированного найма.

2. Квартиру у вас НЕ заберут - перечень оснований для расторжения договора является исчерпывающим и не включает вступление в брак или наличие имущества у супруга.

3. Супруг может быть вселен в вашу квартиру - после заключения брака вы имеете право включить супруга в договор специализированного найма.

По дополнительным вопросам:

1. Смена фамилии требует внесения изменений в договор - при смене фамилии после заключения брака необходимо уведомить наймодателя и внести соответствующие изменения в договор специализированного найма.

2. Отсутствие официального трудоустройства влияет на досрочный перевод на социальный наем - для досрочного перевода на социальный наем до истечения 5-летнего срока требуется подтвержденный доход. Однако по истечении 5 лет перевод осуществляется автоматически при отсутствии трудной жизненной ситуации.

3. Информация о приватизации отсутствует в предоставленных НПА - в рассмотренных нормативных актах не содержится информации о порядке приватизации жилых помещений, полученных по договору специализированного найма. Для получения информации о возможности и условиях приватизации рекомендую обратиться в уполномоченный орган местного самоуправления или к адвокату.

Рекомендации:

• После заключения брака обратитесь к наймодателю для внесения изменений в договор в связи со сменой фамилии
• При желании вселить супруга в квартиру - подайте соответствующее заявление о включении его в договор
• Для решения вопроса о переводе на социальный наем соберите документы, подтверждающие вашу финансовую состоятельность, если планируете досрочный перевод

В случае возникновения спорных ситуаций рекомендую обратиться за помощью к адвокату, специализирующемуся на жилищных вопросах.