Покупка квартиры с материнским капиталом до достижения ребенком 3 лет
Анализ ситуации
Вы заключили договор купли-продажи квартиры с использованием средств материнского капитала, однако ребенку, с рождением которого связано право на маткапитал, еще не исполнилось 3 лет. Продавец согласен ждать поступления средств.
Применимые правовые нормы
Условия использования материнского капитала
"Заявление о распоряжении может быть подано в любое время по истечении трех лет со дня рождения (усыновления) ребенка, в связи с рождением (усыновлением) которого возникло право на дополнительные меры государственной поддержки" (Источник: Федеральный закон от 29.12.2006 N 256-ФЗ, статья 7 часть 6)
"Право на дополнительные меры государственной поддержки возникает со дня рождения (усыновления) первого, второго, третьего ребенка или последующих детей... и может быть реализовано не ранее чем по истечении трех лет со дня рождения (усыновления) первого, второго, третьего ребенка или последующих детей" (Источник: Федеральный закон от 29.12.2006 N 256-ФЗ, статья 3 часть 7)
Исключения из трехлетнего правила касаются только:
- Уплаты первоначального взноса и погашения ипотеки
- Социальной адаптации детей-инвалидов
- Оплаты дошкольного образования
- Ежемесячных выплат
Заключение договора до возникновения права на маткапитал
"Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая), статья 425)
"Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала могут быть использованы на исполнение связанных с улучшением жилищных условий обязательств, возникших до даты приобретения права на дополнительные меры государственной поддержки" (Источник: Федеральный закон от 29.12.2006 N 256-ФЗ, статья 10 часть 2)
Выводы и рекомендации
1. По срокам использования маткапитала
- Подать заявление в ПФР вы сможете только после достижения ребенком 3-летнего возраста
- До этого момента Пенсионный фонд не примет ваше заявление о распоряжении средствами
2. По договору купли-продажи
- Заключенный договор является действительным
- Рекомендуется заключить дополнительное соглашение к договору, в котором:
- Указать, что расчет будет произведен после поступления средств маткапитала
- Определить конкретные сроки оплаты
- Закрепить условия отсрочки платежа
3. По оформлению отсрочки платежа
"Договорами, исполнение которых связано с передачей в собственность другой стороне денежных сумм... может предусматриваться предоставление кредита, в том числе в виде... отсрочки и рассрочки оплаты" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая), статья 823)
4. Обязательные условия после покупки
"Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение... в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей... с определением размера долей по соглашению" (Источник: Федеральный закон от 29.12.2006 N 256-ФЗ, статья 10 часть 4)
5. Риски
- Основной риск — отказ ПФР в перечислении средств после достижения ребенком 3 лет
- Возможность требований продавца об оплате в случае изменения его решения о предоставлении отсрочки
Конкретные рекомендации
- Заключите дополнительное соглашение к договору купли-продажи с четким указанием условий отсрочки платежа
- Подготовьте все документы для подачи в ПФР заранее, чтобы сразу после достижения ребенком 3 лет подать заявление
- Проконсультируйтесь с адвокатом для правильного оформления отсрочки платежа и минимизации рисков
- После получения средств маткапитала обязательно оформите квартиру в общую собственность всех членов семьи
Помните, что до достижения ребенком 3-летнего возраста Пенсионный фонд не примет ваше заявление о распоряжении средствами материнского капитала на покупку жилья.
