Перераспределение долей в квартирах для получения пособий
Анализ ситуации
Вы рассматриваете возможность перераспределения долей между двумя квартирами, расположенными в одном здании, с целью соответствия критериям для получения пособий. Одна из квартир приобретена с использованием материнского капитала, и обе квартиры оформлены в долевую собственность на четырех лиц с равными долями.
Правовой анализ
Ограничения по недвижимости, приобретенной с материнским капиталом
"Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению." (Источник: Федеральный закон от 29.12.2006 N 256-ФЗ, статья 10 часть 4)
Это означает, что квартира, приобретенная с использованием материнского капитала, должна оставаться в общей собственности всех членов семьи, включая детей. Перераспределение долей, при котором дети лишаются права собственности на эту квартиру, может нарушить указанное требование.
Особенности сделок с долями несовершеннолетних
"Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 37 часть 2)
Любые операции с долями несовершеннолетних детей требуют предварительного разрешения органа опеки и попечительства, которое выдается только если права детей не ущемляются.
Правовой статус квартир в одном здании
"К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 130 часть 1)
Квартиры в одном здании являются самостоятельными объектами недвижимости, даже если расположены на одном земельном участке.
Риск признания сделки недействительной
"Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна." (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 170 часть 1)
"Сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна" (Источник: Гражданский кодекс РФ, статья 169)
Если перераспределение долей будет осуществлено исключительно с целью получения пособий, без реального изменения фактического положения вещей, такая сделка может быть признана мнимой или противной основам правопорядка.
Выводы и рекомендации
-
Перераспределение долей между квартирами проблематично в связи с обязательством сохранять доли детей в недвижимости, приобретенной с материнским капиталом.
-
Орган опеки вряд ли даст согласие на операции с долями несовершеннолетних, если это ухудшает их имущественное положение.
-
Высок риск признания сделки недействительной, если ее основной целью является получение пособий, а не реальное изменение структуры собственности.
-
Рекомендуется рассмотреть альтернативные варианты:
- Обратиться за разъяснениями в орган, назначающий пособия, о возможности учета конкретной ситуации
- Получить официальное заключение о том, считаются ли две квартиры в одном здании отдельными объектами недвижимости для целей назначения пособий
- Проконсультироваться с адвокатом по семейному праву о законных способах оптимизации имущественного положения
-
При принятии решения о перераспределении долей необходимо:
- Получить согласие всех совершеннолетних участников долевой собственности
- Заручиться разрешением органа опеки и попечительства на операции с долями детей
- Обеспечить нотариальное удостоверение сделки
- Пройти государственную регистрацию изменений
Учитывая сложность ситуации и высокие правовые риски, настоятельно рекомендую обратиться к адвокату, специализирующемуся на жилищном и семейном праве, для разработки индивидуального правового решения.
