Покупка доли в квартире на материнский капитал при наличии другой доли

Приобретение доли в квартире у родственника с использованием материнского капитала

Анализ ситуации

Рассматриваемая сделка возможна при соблюдении установленных законодательством требований. Вы планируете приобрести долю в квартире у родственника с использованием средств материнского капитала, при этом уже являясь сособственником этого жилого помещения.

Применимые правовые нормы

Использование материнского капитала

"Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала в соответствии с заявлением о распоряжении могут направляться на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах, путем безналичного перечисления указанных средств организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения" (Источник: Федеральный закон от 29.12.2006 N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей", статья 10)

Обязанность выделения долей детям

"Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению" (Источник: Федеральный закон от 29.12.2006 N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей", статья 10)

Нотариальное удостоверение сделки

"Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке" (Источник: Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", статья 42)

Преимущественное право покупки

"При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 250)

Согласие органа опеки

"Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника, если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства" (Источник: Гражданский кодекс Российской Федерации, статья 292)

Выводы и рекомендации

1. Возможность сделки

Сделка возможна, поскольку закон допускает использование материнского капитала для приобретения жилого помещения у физического лица, включая родственников.

2. Обязательные условия

• Нотариальное удостоверение договора купли-продажи доли обязательно, поскольку продается доля в праве общей собственности
• Соблюдение преимущественного права покупки - необходимо уведомить других сособственников (в данном случае - вас) о продаже доли и получить отказ от использования преимущественного права
• Выделение долей детям - после перехода всей квартиры в вашу собственность необходимо оформить доли детям в соответствии с требованиями законодательства о материнском капитале

3. Согласие органа опеки

Согласие органа опеки и попечительства потребуется, поскольку в квартире зарегистрированы несовершеннолетние дети, и сделка затрагивает их имущественные интересы.

4. Налоговые последствия

"Имущественные налоговые вычеты не предоставляются в части расходов налогоплательщика на приобретение доли (долей) в них, покрываемых за счет средств материнского (семейного) капитала, а также в случаях, если сделка купли-продажи жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми" (Источник: Налоговый кодекс Российской Федерации, статья 220)

Поскольку сделка происходит между родственниками, могут возникнуть особенности налогообложения, связанные с взаимозависимостью сторон.

5. Рекомендуемый порядок действий

1. Получить согласие органа опеки и попечительства
2. Уведомить других сособственников о продаже доли и получить их отказ от преимущественного права покупки
3. Составить и нотариально удостоверить договор купли-продажи доли
4. Зарегистрировать переход права собственности в Росреестре
5. В шестимесячный срок после регистрации оформить доли детям в приобретенной квартире

6. Документы для оформления

• Договор купли-продажи доли (нотариально удостоверенный)
• Согласие органа опеки и попечительства
• Документы, подтверждающие отказ от преимущественного права покупки
• Заявление о распоряжении средствами материнского капитала
• Свидетельства о рождении детей
• Документы, подтверждающие право собственности на доли
• Техническая документация на квартиру

Рекомендуется проконсультироваться с адвокатом для детальной проработки всех аспектов сделки и подготовки необходимых документов.