Правомерен ли отказ нотариуса в нотариальной сделке по продаже квартиры с использованием материнского капитала из-за норм жилой площади?

Продажа квартиры площадью 11 кв. м. с использованием материнского капитала покупателем: правомерность отказа нотариуса

Анализ ситуации

Вы планируете продать квартиру (бывшее общежитие) площадью 11 кв. м. Покупатель — одинокая женщина с детьми — намерена использовать для оплаты средства материнского капитала. После покупки она обязана распределить доли на приобретенное жилье между собой и детьми. Нотариус отказался удостоверять сделку, сославшись на два основных аргумента:

1. Риск нарушения нормы жилой площади (менее 6 кв. м. на человека) при последующем распределении долей покупателем.
2. Риск отказа Пенсионного фонда РФ (ПФР) в перечислении средств продавцу из-за малой площади объекта.

Правовые основания для проверки нотариусом и возможного отказа

1. Обязанности и права нотариуса при удостоверении сделок

Нотариус обязан проверять законность сделки, разъяснять сторонам её последствия и предупреждать о рисках.

"Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение" (Источник: Гражданский кодекс РФ, Статья 163)
"Нотариус обязан оказывать физическим и юридическим лицам содействие в осуществлении их прав и защите законных интересов, разъяснять им права и обязанности, предупреждать о последствиях совершаемых нотариальных действий" (Источник: Основы законодательства РФ о нотариате, Статья 16)

Нотариус вправе отказать в совершении нотариального действия, если сделка не соответствует требованиям закона.

"Нотариус отказывает в совершении нотариального действия, если: ... сделка не соответствует требованиям закона" (Источник: Основы законодательства РФ о нотариате, Статья 48)

2. Требования к распределению долей при использовании материнского капитала

Закон обязывает покупателя, использующего материнский капитал, оформить приобретенное жилье в общую собственность всех членов семьи.

"Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное ... с использованием средств ... материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей ... с определением размера долей по соглашению." (Источник: Федеральный закон от 29.12.2006 N 256-ФЗ, Статья 10)

3. Нормы жилой площади и ограничения на образование малых долей

Федеральное законодательство устанавливает прямой запрет на действия, которые приводят к образованию долей в праве собственности на жилое помещение размером менее установленной нормы.

"Собственник жилого помещения не вправе совершать действия, влекущие возникновение долей в праве собственности на это помещение, ... если в результате таких действий площадь жилого помещения, приходящаяся на долю каждого из сособственников ... составит менее шести квадратных метров общей площади жилого помещения на каждого сособственника. Сделки, заключенные с нарушением правил, предусмотренных настоящей частью, являются ничтожными." (Источник: Жилищный кодекс РФ, Статья 30)

Важно: Данная норма не применяется при возникновении права общей собственности в силу закона, однако использование маткапитала предполагает оформление собственности по соглашению, что подпадает под действие указанного ограничения.

В контексте предоставленной информации отсутствуют федеральные нормы, устанавливающие минимальный метраж на человека именно для сделок купли-продажи или распределения долей при использовании маткапитала, кроме указанной выше статьи 30 ЖК РФ. Однако, норма в 6 кв. м. упоминается в жилищном законодательстве в ином контексте:

"Жилые помещения в общежитиях предоставляются из расчета не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека." (Источник: Жилищный кодекс РФ, Статья 105)

Нотариус, оценивая будущие обязательства покупателя, правомерно учитывает, что распределение долей в квартире площадью 11 кв. м. между покупательницей и её детьми с высокой вероятностью приведет к образованию доли размером менее 6 кв. м. на человека, что делает эту будущую сделку (договор об определении долей) ничтожной.

4. Риск отказа ПФР в перечислении средств

Нотариус также обязан оценивать риски реального исполнения сделки. ПФР проверяет объект недвижимости перед перечислением средств.

"В удовлетворении заявления о распоряжении может быть отказано в случае: ... наличия информации о признании жилого помещения непригодным для проживания и (или) о признании многоквартирного дома, в котором находится данное жилое помещение, аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" (Источник: Федеральный закон от 29.12.2006 N 256-ФЗ, Статья 8)

Хотя прямой нормы о минимальной площади для одобрения маткапитала в законе нет, на практике ПФР может отказать в перечислении средств за объект, который не отвечает критериям пригодности для постоянного проживания семьи или формально может быть признан не соответствующим санитарным нормам. Нотариус, зная о таких прецедентах, предупреждает о реальном риске неполучения вами денег.

Выводы и рекомендации

1. Отказ нотариуса является правомерным и обоснованным. Нотариус действует в рамках своих обязанностей, проверяя не только формальную чистоту текущей сделки купли-продажи, но и её последствия, а также реальную исполнимость. Основное основание для отказа — высокий риск нарушения императивной нормы закона (ст. 30 ЖК РФ) при последующем распределении долей покупателем, что может повлечь ничтожность этой части сделки и потенциальные судебные споры.

2. Риск неполучения денег от ПФР реален. Опасения нотариуса, что ПФР может не перечислить средства за объект столь малой площади, имеют под собой практическую основу, хотя и не основаны на прямом законодательном запрете. Этот риск ложится на вас как на продавца.

3. Ваши дальнейшие действия:

   • Не пытайтесь давить на нотариуса или искать другого, который "закроет глаза". Добросовестный нотариус, увидев те же обстоятельства, скорее всего, также откажет, так как он несет ответственность за удостоверение незаконной сделки.
   • Рекомендуется отказаться от данной сделки с этим покупателем на указанных условиях. Продолжение попыток провести такую сделку сопряжено с высокими юридическими и финансовыми рисками для вас.
   • Рассмотрите возможность продажи квартиры покупателю, который не будет использовать материнский капитал, либо который имеет такую численность семьи, что при распределении долей на каждого члена придется не менее 6 кв. м. общей площади (например, одинокий покупатель).
   • Если вы считаете отказ необоснованным, вы вправе его обжаловать.

   "Заинтересованное лицо, считающее неправильным ... отказ в совершении нотариального действия, вправе подать об этом жалобу в районный суд" (Источник: Основы законодательства РФ о нотариате, Статья 49)
   Однако, учитывая приведенный правовой анализ, шансы на успех такого обжалования крайне низки.

Для получения окончательного заключения по вашей конкретной ситуации, в том числе с учетом местных нормативов учетной нормы площади, рекомендуется обратиться за очной консультацией к адвокату, специализирующемуся на жилищном праве и сделках с недвижимостью.