Условия покупки доли в жилом доме, построенном с использованием материнского капитала

Приобретение доли в доме, построенном с использованием материнского капитала, на средства маткапитала

Анализ ситуации

Вы планируете использовать средства материнского капитала для покупки доли (комнаты) в жилом доме, который находится в общей долевой собственности. Ключевая особенность в том, что этот дом ранее был построен с привлечением материнского капитала. Вопрос сводится к допустимости такой сделки и особым условиям, которые необходимо учесть.

Применимые правовые нормы и условия

1. Допустимость использования маткапитала

Закон прямо разрешает направлять средства материнского капитала на улучшение жилищных условий, в том числе на приобретение жилого помещения. Приобретение доли в жилом доме подпадает под это понятие.

"Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала в соответствии с заявлением о распоряжении могут направляться: ... на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок" (Источник: Федеральный закон от 29.12.2006 N 256-ФЗ, статья 10, часть 1, пункт 1)

В представленном контексте нет прямого запрета на использование маткапитала для покупки доли в объекте, который ранее также был построен или приобретен с его помощью. Таким образом, формально такое использование средств возможно, если соблюдены все общие требования закона.

2. Основные условия для сделки

Для того чтобы Пенсионный фонд РФ (ПФР) одобрил использование средств, необходимо соблюсти ряд обязательных требований:

• Местоположение объекта: Жилое помещение должно находиться на территории Российской Федерации.

"Приобретаемое с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала жилое помещение должно находиться на территории Российской Федерации" (Источник: Федеральный закон от 29.12.2006 N 256-ФЗ, статья 10, часть 3)

• Оформление собственности: Это ключевое условие. После покупки жилое помещение (в вашем случае — доля) должно быть оформлено в общую собственность всех членов семьи: владельца сертификата, его супруга и всех детей (включая того, с рождением которого возникло право на капитал).

"Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению" (Источник: Федеральный закон от 29.12.2006 N 256-ФЗ, статья 10, часть 4)

• Пригодность жилья: Жилое помещение должно быть пригодным для проживания. ПФР обязан проверить это.

"Фонд пенсионного и социального страхования Российской Федерации и его территориальные органы направляют запрос... об отсутствии или о наличии в отношении жилого помещения... информации о признании данного жилого помещения непригодным для проживания и (или) о признании многоквартирного дома... аварийным" (Источник: Федеральный закон от 29.12.2006 N 256-ФЗ, статья 8, часть 1.3)

Для жилого дома потребуется специальное заключение.

"...отсутствия заключения о соответствии жилого помещения, являющегося жилым домом (частью жилого дома), ... требованиям, предъявляемым к жилому помещению, и его пригодности для проживания" (Источник: Федеральный закон от 29.12.2006 N 256-ФЗ, статья 8, часть 2, пункт 8.1)

3. Согласие других собственников

В контексте предоставленных НПА не содержится специальных норм о необходимости получения согласия других дольщиков дома именно для целей использования маткапитала. Это общее требование гражданского законодательства при отчуждении доли в общей долевой собственности (право преимущественной покупки). Для сделки купли-продажи доли вам необходимо будет соблюсти порядок, установленный Гражданским кодексом РФ, уведомив остальных собственников.

4. Порядок одобрения Пенсионным фондом

Процедура стандартна для использования маткапитала на улучшение жилищных условий:

1. Подача в ПФР заявления о распоряжении средствами с указанием направления "улучшение жилищных условий".
2. Предоставление необходимых документов (перечень устанавливается Правительством РФ).
3. Рассмотрение заявления территориальным органом ПФР в срок до 5 рабочих дней (может быть продлен до 12 дней при запросе дополнительных сведений).

"Заявление о распоряжении подлежит рассмотрению территориальным органом Фонда пенсионного и социального страхования Российской Федерации в срок, не превышающий пяти рабочих дней с даты приема заявления о распоряжении со всеми необходимыми документами" (Источник: Федеральный закон от 29.12.2006 N 256-ФЗ, статья 8, часть 1)

1. ПФР проводит межведомственные проверки, в том числе запрашивает информацию о непригодности жилья для проживания.
2. Вынесение решения об удовлетворении или отказе. При положительном решении средства перечисляются безналичным путем продавцу доли.

Выводы и рекомендации

1. Сделка допустима. Использование материнского капитала для покупки доли в доме, который ранее строился с его привлечением, законом прямо не запрещено.
2. Главное условие — выделение долей детям. После покупки комната (доля) должна быть оформлена в общую долевую собственность всех членов вашей семьи (вы, супруг(а) и все дети). Продумайте размеры долей заранее.
3. Убедитесь в юридической чистоте объекта. Поскольку дом ранее строился с использованием маткапитала, важно проверить, выполнил ли продавец (предыдущий владелец) свое обязательство по выделению долей членам своей семьи. Если это не сделано, у ПФР могут возникнуть вопросы, а у вас в будущем — проблемы с госрегистрацией.
4. Подготовьте документы на дом. Заранее получите актуальное заключение о соответствии жилого дома требованиям и его пригодности для проживания (действительно 1 год). Убедитесь, что дом не признан аварийным.
5. Соблюдайте общий порядок продажи доли. Не забудьте уведомить других собственников дома о продаже доли с соблюдением их права преимущественной покупки, как того требует Гражданский кодекс.
6. Обратитесь в ПФР за консультацией. Перед сделкой рекомендуем обратиться в ваш территориальный орган ПФР с предварительным вопросом и уточнить полный список необходимых документов для вашего конкретного случая.
7. Рекомендуется помощь адвоката. Учитывая двойное использование маткапитала (при строительстве дома и при покупке доли в нем), сложность долевой собственности и высокие риски, настоятельно рекомендуем перед совершением сделки обратиться за консультацией к адвокату, специализирующемуся на жилищном праве и вопросах материнского капитала. Он поможет проверить историю объекта, подготовить документы и минимизировать риски отказа со стороны ПФР.